Dans un «position paper» intitulé « L’impact de la réglementation prudentielle Solvabilité 2 sur le financement de l’immobilier par le secteur de l’assurance », les pôles de recherche en Economie et Analyse Financière et Comptabilité de l’Edhec Business School, estiment que Solvabilité 2 constitue un frein au retour des assureurs sur le marché immobilier. La charge de fonds propres de 25% des investissements immobiliers, fixée par l’Eiopa (Autorité européenne des assurances et des pensions professionnelles) en référence au marché immobilier britannique, est très controversée et souvent considérée comme l’un des freins majeurs à l’augmentation de la part de l’immobilier dans les portefeuilles des assureurs. Cela nuit à l’adéquation des durations des actifs et des passifs et à la diversification des actifs sous gestion, estime l'étude. « En se basant sur plusieurs sources de données et plusieurs méthodologies complémentaires, l'étude que nous avons menée, montre que cette charge de fonds propres de 25% des investissements immobiliers est surestimée. Les VaRs obtenues dans l'étude sont très variables géographiquement et selon la nature du bien immobilier (plus élevées, en valeur absolue, pour les bureaux et au Royaume-Uni, que pour les logements et dans la zone euro), mais elles sont toujours sensiblement inférieures à celles retenues dans Solvabilité 2. Autrement dit, le risque considéré par cette régulation est surestimé. Par ailleurs, les gains de diversification potentiels entre immobilier et actifs financiers semblent, eux aussi, avoir été sous-estimés », explique Philippe Foulquier, directeur du Pôle de recherche en Analyse Financière et Comptabilité à l’Edhec Business School.Compte tenu des biais systématiques identifiés dans les estimations de VaRs et de coefficients de corrélation, l'étude en évalue les conséquences globales sur le SCR marché, c’est-à-dire l’exigence de capital correspondant au risque de marché. Une simulation sur la base des nouvelles estimations engendre une réduction significative des besoins en capital (entre 10% et 20% en fonction de la part de l’immobilier dans le portefeuille). Autrement dit, la charge de fonds propres de 25% est «prohibitive», estiment les auteurs de l'étude. «Cela constitue un véritable frein à l’augmentation de la part de l’immobilier dans les portefeuilles des assureurs, si bien que certains ont déjà arbitré à l’avantage des produits structurés, obligations sécurisés (covered bonds), instruments de titrisation (titres adossés à des prêts résidentiels, commerciaux, agricoles..), collateralized loan obligations (CLo), prêts publics ou privés (PME, ETI, collectivités publiques) et investissements alternatifs (private equity, leverage buy out, infrastructures, hedge funds...», concluent les auteurs.