Longtemps associée aux fonds investis en actions, la démarche « Investissement Socialement Responsable » (ISR) s’est considérablement élargie. Au point que l’essentiel de l’augmentation des encours de cette nature en 2009 viennent des… fonds monétaires ! Cela étant, l’ISR est aussi présent dans l’univers du private equity, dans les fonds d’infrastructures et dans l’immobilier. La question se pose de savoir si cette généralisation est pertinente ? A cela, l’UFG-LFP, dans son flash du mois de décembre (*), tente de répondre en s’appuyant notamment sur l’intervention de Jacques Ninet, directeur des gestions de Sarasin Expertise au colloque Novethic du 27 novembre 2009.Pour UFG-LFP , il faut avant toute chose tenir compte du caractère fondamentalement évolutif de la démarche ISR et admettre que « l’intuition, le militantisme, la rationalité économique, l’efficience des méthodes s’y côtoient dans des rapports changeants avec le temps ». En outre, les preuves empiriques de l’intérêt financier de la démarche ISR pour les classes d’actifs traditionnelles étant minces, rien ne permet – sinon l’intuition et la conviction – de penser qu’il en ira différemment pour les classes nouvellement concernées.Si l’on se focalise sur l’immobilier, la responsabilité sociale semble évidente pour un secteur qui consomme 36% de l’énergie produite dans le monde et rejette - via l’industrie du bâtiment - près de la moitié des déchets industriels. A cela, il convient d’ajouter que 60% de la population mondiale vivront en zones urbaines en 2030 – sachant que 23 mégapoles regroupent déjà près de 10% de celle-ci. Enfin, le renouvellement de l’immobilier est très lent (2 % par an) alors que le parc est ancien (60% du parc français par exemple est antérieur à 1970).A travers ces données, est-il noté, on voit que l’application de la démarche ISR à l’immobilier répond bien à ses trois motivations :" accorder les pratiques de son mandataire aux valeurs fondamentales de l’investisseur, agir au profit du Bien Commun, notamment dans sa composante trans-générationnelle et mettre en œuvre l’intelligence économique à travers la recherche de signes précurseurs de performance future, en termes d’anticipation de l’internalisation des coûts cachés et de clairvoyance dans les arbitrages coût-bénéfice de long terme.» Justement, le rapport « coût-bénéfice » de l’investissement immobilier ISR permet de tabler pour le «green-buiding» sur un «surcoût de construction surcompensé par l’amélioration des cash flows ultérieurs, du fait de la performance énergétique, de l’élévation consécutive des loyers, de la diminution de la vacance, de coûts de rénovation moins élevés et pour finir de conditions de revente plus favorables, dans une logique d’éviction progressive des immeubles non conformes. Au total, le TRI ex-post sera largement amélioré, justifiant l’intérêt économique de la performance environnementale et énergétique du bâtiment."Cela posé, pour tout ce qui relève des autres composantes de la responsabilité sociale des entreprises (RSE), la démonstration relève de la simple intuition. Notamment en termes de bien-être de l’occupant.Pour quelles raisons l’investisseur en immobilier devrait-il s’intéresser à la qualité ISR globale de ses actifs, s’interroge l’UFG ? La première raison est que l’immobilier est réellement un actif de long terme. A défaut de prouver son apport bénéficiaire, aucun de ces critères pris séparément n’est porteur de contre-performance globale. Or, l’immobilier dispose d’un atout de taille en ce sens qu’il est l’un des principaux vecteur de la croissance, à l’échelle mondiale, parce qu’il répond à une demande à la fois pressante et non saturable. Enfin, dans le domaine des valeurs mobilières, conclut l’étude, « la recherche commence à produire des preuves empiriques que la raison et l’intuition ne se trompent guère en privilégiant la démarche de responsabilité. Dans l’immobilier, il va falloir en rester au stade de la conviction pour encore quelques temps. Mais les enjeux y sont tellement plus évidents que cela devrait suffire. »(*) «L’ISR se transforme-t-il lorsqu’il s’applique à de nouvelles classes d’actifs ?»