Fort d’un portefeuille immobilier de placement de plus de 3 Mds€, le groupe d’assurance Ag2r-La Mondiale détient essentiellement des surfaces de bureaux et entend augmenter son exposition au logement et au commerce. Muriel Aubry, directeur de l’immobilier de placement d’Ag2r La Mondiale, revient dans un article paru sur le site businessimmo.com sur les activités et les perspectives du groupe. Notre portefeuille en immobilier de placement représente un peu plus de 3 Mds€, soit quelque 500 000 m². Il est, à 95 %, situé à Paris et en Ile-de-France et essentiellement constitué de surfaces tertiaires. En régions, nous sommes présents à Lille (via La Mondiale) et à Marseille (via Ag2r), les sites historiques du groupe et nous poursuivons nos acquisitions dans ces villes. Nous nous intéressons de près au marché lyonnais où nous voulons nous implanter. Sur les autres segments, nous détenions un seul actif logistique, que nous sommes en train de céder, et outre le bureau, nous sommes intéressés par les commerces et les logements. Nous avons réalisé nos premiers investissements en commerce fin 2011, via des parts d’OPCI. Les actifs de commerce représentent donc aujourd’hui un volume global de 40 M€. A terme, ils pourraient représenter 5 % de notre portefeuille global ; il en va de même pour le logement. En régions, nous avons récemment acheté le Balthazar, un immeuble de bureaux en Vefa sur les quais d’Arenc à Marseille, auprès de la Caisse d'épargne Provence-Alpes-Corse. L’ensemble avait été acquis en Vefa par la Caisse auprès de Constructa en 2010. Du côté de nos activités parisiennes, nous avons inauguré l’ensemble de bureaux Oikos, immeuble de 8 500 m² que nous avons rénové rue du Rocher à Paris 8e, et sur lequel nous avons investi 17 M€. Nous avons également remporté, avec Sefri-Cime, un appel d’offres pour la 1e phase du secteur Ouest de l’opération Clichy Batignolles, et nous développons ensemble le lot O5, soit 22 650 m² de bureaux et commerces de pied d’immeubles. Par ailleurs, nous nous apprêtons à lancer un projet important à Boulogne. Nos objectifs restent inchangés : nous continuons à nous positionner sur des Vefa de bureaux et de logements, qui est un secteur où il est difficile de trouver sa place. Nous n’avons pas changé notre stratégie, mais l’avons un peu faite évoluer avec le contexte actuel. En tant qu’acteurs de l’assurance vie - retraite, nous nous inscrivons sur le long terme, et c’est cet aspect même de notre métier qui a changé, si bien que la rotation des actifs peut être un peu plus rapide que par le passé. Il nous arrive désormais de réfléchir à la vente d’actifs que nous ne détenions « que » depuis 5 ans. Depuis 4 ans, nous sommes dans une phase dynamique et nous nous positionnons comme vendeurs et comme acheteurs. Nous avons d’ailleurs un programme de cession et d’acquisition de nouveaux biens ou d’investissement sur nos actifs de 150 M€ chacun. Quand l’occasion se présente - lorsque des locataires partent, nous rénovons nos actifs pour les rendre accessibles, plus sobres sur le plan énergétique et les mettre aux standards 2010-2020. C’est très important car depuis les années 1990, l’obsolescence des immeubles semble s’accélérer. D’un point de vue investissement pur, les rendements totaux visés sont très variables en fonction des actifs. Pour le résidentiel, nous ciblons entre 5 et 5,5 % brut, ce qui est très difficile à trouver sur nos marchés. L’environnement nous est moyennement favorable de ce point de vue, même si nous avons une véritable légitimité et un vrai rôle à jouer en tant qu’institutionnel. En immobilier de bureaux, la fourchette est plus large, selon l’emplacement géographique, les garanties, l’avancée de la location, etc., sachant que nous pouvons nous positionner sur du blanc ou du pré-loué. Nous sommes très vigilants quant à la qualité intrinsèque des immeubles sur lesquels nous investissons et anticipons les normes environnementales à venir.
