Les facteurs environnementaux vont contribuer de manière significative à la performance financière des portefeuilles immobiliers dans les prochaines années, et les investisseurs vont devoir mettre davantage l’accent sur les bâtiments « verts » s’ils veulent optimiser leurs performances. Selon un livre publié par LaSalle sur les enjeux des facteurs environnementaux dans le secteur immobilier (1), le prix relativement élevé des immeubles verts se justifie par leur niveau de risque plus faible. Ces actifs devraient également générer des rendements plus faibles dans la mesure où ils offrent généralement de meilleures performances ajustées du risque.Parmi les facteurs environnementaux mentionnés figurent les économies d’énergie, la réduction de l’empreinte carbone, le recyclage de l’eau et des déchets, et des critères d’évaluation des performances environnementales qui encouragent la conception et l’exploitation de bâtiments durables. Les avantages de ces facteurs pour les investisseurs sont notamment les suivants, selon la société : le financement des bâtiments durables est plus facile et moins coûteux, les immeubles verts sont considérés comme des actifs plus liquides, le risque de vacance est plus faible pour ces bâtiments, les immeubles verts présentent un moindre risque en matière de coûts de rénovation et de mises aux normes environnementales, les immeubles verts ont tendance à attirer des occupants plus solvables et enfin, les bâtiments gérés de manière durable auront vocation à surperformer sur le long terme.« Les actifs qui allient durabilité et résilience font l’objet d’une demande de plus en plus forte, qui s’explique par la pression conjuguée des évolutions de la réglementation et du marché. Ces facteurs constituent un point important à prendre en compte dans l’analyse financière des portefeuilles et des actifs», commente Jacques Gordon, responsable recherche stratégie monde chez LaSalle. Selon l’étude, très peu d’investisseurs sont aujourd’hui prêts à sacrifier la performance ou à accroître le niveau de risque pour renforcer leur engagement en faveur du développement durable. Les investisseurs sont toutefois de plus en plus nombreux à demander aux gérants de fonds et aux dirigeants de REIT (SIIC) de faire état des progrès environnementaux accomplis au regard des objectifs chiffrés fixés. Les investisseurs prêtent également de plus en plus attention aux études qui démontrent que, dans de nombreux cas, les investissements dans l’immobilier durable permettent d’améliorer la performance financière ajustée du risque des actifs et des portefeuilles.En France, la promotion du développement durable s’est faite principalement par le biais de la réglementation nationale et européenne. Les grands occupants, notamment dans l’immobilier de bureau et de commerce, ont aussi joué un rôle déterminant. Forts d’une dizaine d’années de recul, investisseurs et utilisateurs ont commencé à tirer des conclusions sur les avantages financiers et environnementaux des bâtiments verts. Certains questionnent l’existence d’une « prime verte » (pour les investisseurs), de la réduction des coûts d’occupation (pour les occupants) et de l’efficacité globale des bâtiments verts pour ce qui est de la réduction des émissions de carbone (pour les pouvoirs publics). Les objectifs de réduction de ces émissions sont toutefois de plus en plus ambitieux e et de nombreux investisseurs français sont des leaders internationaux en matière de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). Ce qui explique pourquoi la France est le troisième pays le plus représenté, après le Royaume-Uni et les Pays-Bas, au sein du Gresb (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Une législation a été adoptée pour contraindre les investisseurs à fournir des informations sur la prise en compte de critères ESG dans les décisions d’investissement. Des investisseurs publics tels que l’Erafp incitent désormais les gérants d’actifs à renforcer leur engagement en faveur du développement durable, en fixant des objectifs ESG qui figurent parmi les plus ambitieux des investisseurs institutionnels européens. « Les investissements dans l’immobilier durable doivent être adaptés aux marchés et aux secteurs, la réglementation et les critères d’évaluation des performances environnementales variant fortement d’un pays à l’autre et parfois même au sein des pays. Cela étant, d’une manière générale, nous tablons sur une hausse rapide de la demande d’immeubles verts, la prise de conscience des facteurs environnementaux par les locataires et les investisseurs étant appelée à se poursuivre. Ces facteurs ont gagné en importance ces dernières années et méritent désormais toute l’attention des investisseurs, au même titre que les autres tendances de fond observées dans l’immobilier. Les considérations environnementales devraient, à terme, largement tirer la demande dans le secteur, des locataires comme des investisseurs, au même titre que les trois moteurs de long terme précédemment définis par LaSalle : Démographie, Technologie et Urbanisation (« DTU ») », explique Mahdi Mokrane, responsable Recherche & Stratégie Europe chez LaSalle. Le livre blanc préconise d’ajouter le facteur environnemental aux facteurs DTU existants pour les regrouper sous l’appellation « DTU+E ». Le facteur environnemental englobe un certain nombre de tendances telles que la réglementation énergétique, les nouvelles normes de marché comme la certification environnementale, et la prise de conscience des conséquences du réchauffement climatique (risque d’inondation par exemple).(1) Le livre blanc est intitulé Facteurs environnementaux et demande immobilière (« Environmental Factors & Real Estate Demand »)
