L’immobilier logistique, un secteur incontournable

Par Christophe Bouthors, CEO de Telamon

’actif logistique est aujourd’hui recherché par de nombreux investisseurs pour ses qualités intrinsèques et ses perspectives de croissance. Encore confidentielle à la fin du XX^e siècle, l’institutionnalisation de l’immobilier logistique remonte aux années 2000. Après des années de développement, les groupes industriels et les acteurs de la grande distribution ont en effet cherché à rationaliser leurs outils logistiques pour gagner en productivité. Des sociétés foncières ont alors perçu les perspectives offertes par ce segment très spécifique de l’immobilier et commencé à investir dans des plateformes de logistique.

Jusqu’au milieu des années 2010, l’investissement dans la logistique restait toutefois une affaire de spécialistes, contrairement à l’immobilier de bureaux par exemple. Mais depuis une décennie, la logistique est devenue une véritable classe d’actifs à part entière. Le développement du commerce en ligne est à cet égard le plus puissant vecteur de soutien à l’agrandissement ou à la création de nouveaux entrepôts. On estime en effet que pour 1 m² de logistique lié à de la distribution traditionnelle, il faut 3 m² en logistique e-commerce pour le même volume traité.

Ainsi, la surface standard d’un entrepôt est passée en moyenne de 15.000 m² à 30.000 m² au cours des deux dernières décennies. Or la croissance de l’e-commerce est amenée à se poursuivre et chaque milliard de dollars de chiffre d’affaires supplémentaire réalisé par le commerce en ligne nécessiterait près de 100.000 m² de logistique dédiée. D’ici à cinq ans, il faudrait ainsi 150 millions de m² supplémentaires pour servir la croissance mondiale prévisible de l’e-commerce, dont 9 millions rien qu’en France.

La demande supérieure à l’offre

Avec la volonté de réindustrialiser les économies européennes et de mieux répondre aux problématiques d’approvisionnement, la logistique devient un enjeu clé à long terme. Ces mégatendances soutiennent la visibilité de ce segment alors que les espaces dédiés à la logistique se distinguent par un taux de vacance très faible, inférieur à 3,5 % en Europe et 3,7 % en France en 2022, tant la demande reste structurellement supérieure à l’offre. Le développement de l’offre est en effet contraint par la multiplication des textes réglementaires. En France, l’objectif « zéro artificialisation nette » (ZAN) fixé à l’horizon 2050 est un obstacle de taille qui va freiner le développement de nouveaux entrepôts.

Dans ce contexte, les loyers des actifs logistiques devraient poursuivre sur leur tendance haussière, observée depuis plusieurs années. En 2022, les loyers prime sont ressortis en hausse de 5 % en France et de 12 % en Europe (1) et la France figure parmi les grands pays européens où le prix du m² de l’entrepôt logistique reste le plus bas. La classe d’actifs logistique attire logiquement de plus en plus d’investisseurs, institutionnels et privés. Il faut également noter que les dépenses de loyer d’un opérateur logistique représentent entre 5 % et 10 % en moyenne de ses dépenses totales, un montant relativement faible qui rend les locataires moins sensibles à l’augmentation des loyers.

Ces atouts intrinsèques rendent les actifs logistiques très attractifs pour les investisseurs en quête de visibilité et de rendements futurs. C’est ainsi que l’activité s’est imposée dans le Top 3 des classes d’actifs immobiliers en France, en volumes de transactions. En 2022, 17 % des volumes investis en immobilier l’ont été dans des actifs logistiques. Les investissements en bureaux ne pèsent plus que 50 % du total, alors que ces derniers représentaient encore 70 % au cours des années 2010.

(1) Source : BNP REIM, Les marchés de la logistique en France, des locaux d’activités en Ile-de-France et de l’investissement en France – février 2023.