« La hausse des loyers ne pourra pas être répercutée immédiatement »

La hausse de l’inflation permettra-t-elle à l’immobilier de rapport de contrer la hausse des taux ?

Les fonds immobiliers grand public doivent notamment leur succès à la protection offerte contre l’érosion monétaire, les loyers étant indexés sur l’indice des prix. Cependant la hausse des loyers devra prendre en compte la situation des utilisateurs, eux-mêmes contraints par l’augmentation des charges locatives, dont celles de l’énergie, et une récession économique sans doute contenue, mais prévue dès l’an prochain.

Par ailleurs, deux mesures ont été prises post-Covid : le plafonnement à 3,5 % de l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les PME jusqu’au 31 mars 2023 et celui de l’indice de référence des loyers (IRL). Pour les révisons qui seront faites avec l’IRL publié à partir d’octobre 2022 et jusqu’en juillet 2023, la hausse sera plafonnée (3,5 % en métropole).

Une période de discussions s’ouvre avec les locataires pour les accompagner au mieux. Si la hausse des loyers ne peut pas être répercutée immédiatement sur les baux en cours, elle le sera dans le temps, lors de leur révision. On estime que la situation aura un impact mineur : le taux de distribution moyen attendu par les SCPI pour 2022 devrait être en ligne avec celui de 2021, autour de 4,30 %.

Quelles sont les incidences concrètes de la normalisation monétaire engagée par la BCE sur le secteur ?

Elles sont de deux ordres, pour affecter la dette et la valeur d’expertise des patrimoines. De nombreux opérateurs opportunistes, positionnés notamment sur des opérations de développement, ont envisagé ou contracté des emprunts à des taux proches de zéro. Pour eux, la hausse violente des taux directeurs entraîne le renchérissement de leur dette, qui, conjugué avec une hausse du coût des travaux, provoque in fine un moindre taux de rendement interne (TRI) offert. Pour les autres, en particulier les SCPI historiquement peu endettées mais dont les conditions de crédit jusqu’en début d’année ont permis à certaines d’opter pour une loan to value (LTV) à 25 %, la situation est maîtrisée, notamment grâce à la durée des financements et à la couverture de leur taux. Peut-être que certaines arbitreront en cédant les actifs les plus obsolètes. Quant à l’expertise des patrimoines, les évaluateurs manquent de références. Environ 6 milliards d’euros de transactions ont été retirés du marché cette année faute d’entente sur les prix entre vendeurs et acheteurs. En revanche, il est certain que les experts vont, à partir de cette année, tenir compte d’un ajustement mesuré des valeurs de marché et intégrer dans leurs analyses la qualité ESG des immeubles.

Les fonds grand public peuvent-ils devenir vendeurs forcés ?

La « boîte à outils » de la liquidité devrait permettre de passer un éventuel pic. Néanmoins, de nombreux porteurs de parts en immobilier (SCPI, OPCI, SCI) le sont au travers l’assurance-vie. La liquidité offerte par les contrats multisupports impose une sortie immédiate en cas de rachat du souscripteur. Les gérants doivent être attentifs à la liquidité de leurs fonds et, surtout, opter pour la plus grande transparence des valeurs sur les prix.