Lone Star prend le contrôle de Cœur Défense

le 11/02/2014 L'AGEFI Quotidien / Edition de 7H

Le fonds rachète la holding qui porte l'immeuble de bureaux, valorisé autour de 1,3 milliard d'euros

Cœur Défense change de mains. Le fonds immobilier Lone Star Real Estate vient de prendre le contrôle du complexe de La Défense, racheté par Lehman Brothers en 2007 pour 2,1 milliards d’euros, un an avant la faillite de la banque américaine. La transaction a été notifiée à l’Autorité de la concurrence. Elle valorise l’immeuble de bureaux autour de 1,3 milliard d’euros, ont indiqué à L’Agefi plusieurs sources proches, soit sous le montant de la dette de 1,64 milliard qui avait servi en 2007 à refinancer les prêts d’acquisition.

Lone Star a resserré ses liens avec les gestionnaires chargés de liquider les actifs de Lehman Brothers à l’occasion d’un autre dossier immobilier impliquant la banque: le rachat en 2012 des sous-jacents du CDO Excalibur, dont la Bundesbank avait hérité comme garantie de ses opérations de refinancement. Le fonds américain a ainsi pu mettre la main sur Dame Sarl & Partners SCA, une holding luxembourgeoise qui contrôle Hold, la structure en procédure de sauvegarde propriétaire de Cœur Défense.

Conseillé par les cabinets d’avocats McDermott Will & Emery et Paul Hastings, le fonds a par ailleurs acheté en toute discrétion avec de fortes décotes plusieurs tranches très juniors des obligations émises par Windemere XII, expliquent ces sources. Windermere est le fonds commun de titrisation qui a refinancé en 2007 les prêts hypothécaires consentis à la galaxie Lehman Brothers. Parmi les vendeurs de ces titres figure le Crédit Foncier.

Désormais sorti du bois, Lone Star se propose de refinancer l’ensemble de la transaction. Les porteurs de titres de classe A (776 millions d’euros) où figureraient BNP Paribas ou encore Dexia, seraient ainsi remboursés au pair. De même que les porteurs des titres de classe B, C et D (483 millions), aux mains de deux autres fonds en embuscade, Blackstone et surtout Perella Weinberg. Ce dernier avait racheté des créances à Goldman Sachs en 2009, emmené par Léon Bressler, l’ex-patron d’Unibail, qui avait construit puis vendu Cœur Défense à Lehman.

S’il aboutit, le rachat par Lone Star constituera un épilogue relativement heureux dans un dossier qui fait seulement depuis 2008 les beaux jours des avocats. Le plan de sauvegarde, source d’une jurisprudence nourrie sur les droits des créanciers, expire en juillet 2014, en même temps que la dette devient exigible. Sans accord de vente avant cette échéance, Cœur Défense aurait dû être cédé à vil prix, pour le plus grand bonheur d’un certain nombre de fonds qui attendaient leur heure. «Liquider l’actif pour un milliard d’euros aurait envoyé un signal terrible pour le niveau des loyers et des transactions à La Défense», relève un bon connaisseur du dossier.

Le tribunal de commerce aura encore à statuer formellement sur la sortie de la procédure de sauvegarde. Là aussi, l’issue du dossier justifierait a posteriori la ligne suivie dans le traitement cette affaire. Cœur Défense constitue en effet la deuxième plus grosse procédure de sauvegarde de l’histoire en France, après celle d’Eurotunnel.

Au passage, le marché de l’immobilier de bureaux à Paris connaît une deuxième transaction supérieure au milliard en ce début d’année. Fin janvier, le promoteur italien Risanamento a annoncé la vente à des investisseurs moyen-orientaux de son portefeuille d’immobilier parisien (dont le 50, Avenue Montaigne) pour 1,23 milliard d’euros.

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