L’obligation à l’habitat remplacerait le « covered bond » contractuel

le 21/10/2010 L'AGEFI Hebdo

Le refinancement des prêts à l’habitat se dote d’un nouvel outil qui permettra aux banques de se refinancer à moindre coût.

L’arsenal des outils de refinancement des crédits hypothécaires s’enrichit d’un nouveau support. L’obligation sécurisée à l’habitat, votée la semaine dernière par le Parlement dans le cadre du projet de loi sur la régulation bancaire et financière, crée un nouveau compartiment légal d’obligations sécurisées, distinct des traditionnelles émissions d’obligations foncières. « Dans le cas d’obligations foncières, les prêts sous-jacents sont très généralement des crédits hypothécaires avec la tolérance d’y intégrer des crédits cautionnés à hauteur de 35 %, explique Paul Dudouit, responsable marché primaire et directeur adjoint des marchés financiers au Crédit Foncier. Or, une bonne partie des établissements bancaires ont privilégié la production de prêts cautionnés pour les particuliers. » Tant et si bien qu’en 2009, 60 % à 70 % de la production provenait de crédits cautionnés, contre 30 % neuf ans plus tôt. « Il devenait donc nécessaire d’adapter les formats », lance-t-il.

Dans ce nouvel outil, « on lève diverses restrictions, poursuit Thierry Dissaux, ancien conseiller du directeur général du Trésor pour les affaires financières, qui a piloté ce projet avec la place, et actuel président du directoire du Fonds de garantie des dépôts. Il n’y a aucune limitation (autre que de qualité, NDLR) sur les crédits à l’habitat faisant l’objet d’une caution. »

Prêts cautionnés

Aujourd’hui néanmoins, au côté des classiques obligations foncières coexistent des obligations sécurisées ne disposant pas de cadre réglementaire (covered bonds « contractuels »). A l’inverse des obligations foncières, ces papiers permettent d’accepter en garantie une grande quantité de prêts cautionnés. BNP Paribas, BPCE, Crédit Mutuel et Crédit Agricole en sont de grands émetteurs.

Or, les obligations à l’habitat ont vocation à succéder aux covered bonds contractuels fondés sur les crédits à l’habitat, en raison de leur cadre légal sécurisé. « Les structures que les banques ont créées pour refinancer ces prêts ne bénéficiaient pas d’un statut légal plus protecteur que le simple cadre contractuel dans lequel étaient émis les titres auparavant », souligne Paul Dudouit. Les perspectives de développement de ce nouvel outil sont donc immenses. Selon les données de marché, à mai 2009, le total des encours de covered bonds contractuels émis représentait 72 milliards d’euros, contre 170 milliards pour les obligations foncières. « Cela signifie que le futur compartiment des obligations à l’habitat représentera dès sa création, et grâce à la bascule des ‘covered bonds’ contractuels, plus de 40 % de celui des obligations foncières », comptabilise Thierry Dissaux.

Société de financement à l’habitat

Par ailleurs, selon l’ancien conseiller, ce papier introduit une mécanique nouvelle, particulièrement sécurisante pour l’investisseur, fondée sur une société émettrice ad hoc, la « société de financement à l’habitat », dont les compétences sont différentes de la « société de crédit foncier » propre aux obligations foncières : « L’actif de ces émetteurs est constitué de prêts aux établissements originateurs, garantis par les crédits à l’habitat que ceux-ci ont produits, décrypte-t-il. En cas de défaut des établissements sur leurs prêts, les crédits à l’habitat sous-jacents sont récupérés par la société émettrice. En dehors de ce cas, ils ne sortent pas du bilan des banques originatrices, contrairement à ce qui se passe pour une société de crédit foncier qui, elle, achète dès l’origine les crédits à l’habitat des originateurs et émet sur cette base des obligations foncières. »

En offrant une définition légale du collatéral, un privilège sur le pool d’actifs au profit des porteurs d’obligations à l’habitat, la loi sécurise ce véhicule. Et le rend compatible avec la directive OPCVM. La capacité d’investissement s’en trouve élargie pour les gérants de portefeuille, mais également pour les institutionnels étrangers, notamment allemands, déjà consommateurs de Pfanbriefe. Et cerise sur le gâteau, les émetteurs peuvent attendre des spreads plus resserrés que ceux des simples covered bonds, donc se refinancer à moindre coût, en raison d’une plus grande solidité juridique.

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