Cœur Défense, les incertitudes juridiques demeurent

le 18/03/2010 L'AGEFI Hebdo

Le 25 février, la cour d’appel de Paris a opté pour les créanciers. Mais l’annulation de la sauvegarde limite la portée de la décision sur la cession Dailly.

Malgré les arrêts en appel du 25 février, l’affaire Cœur Défense, du nom de l’immeuble sujet depuis seize mois d’une procédure de sauvegarde importante pour la finance structurée en France, paraît d’autant moins terminée que les propriétaires semblent décidés à se pourvoir en cassation. La tour avait été rachetée 2,1 milliards d’euros en 2007 par des fonds de Lehman Brothers via un crédit de 1,6 milliard titrisé au sein du véhicule Windermere XII. La faillite de la banque américaine en septembre 2008 a remis en cause la couverture de taux de ce prêt dont elle était aussi contrepartie. Les deux holdings propriétaires Hold et (au-dessus) Dame Luxembourg ont obtenu, le 3 novembre 2008, d’entrer dans une procédure de sauvegarde compliquée, jusqu’au plan imposé le 9 septembre dernier par le tribunal de commerce de Paris.

Retour à la case départ

Après de nombreuses décisions sur la forme et le fond, la cour d’appel de Paris devait donc trancher à la demande de différentes parties, le même jour, à la fois sur l’opportunité de la sauvegarde, sur le plan lui-même et sur la cession Dailly des loyers au prêteur à titre de garantie. En premier lieu, elle a donc décidé d’un « retour à la case départ », en annulant la décision du 3 novembre 2008 d’ouvrir une sauvegarde après avoir jugé recevable la « tierce opposition » du créancier, suivant en cela la décision du 9 octobre 2009 qui était une première, « sans doute exceptionnelle » - malgré un jugement similaire le même jour dans l’affaire Mansford -, commentent plusieurs observateurs au regard des décisions encore attendues dans les affaires Eurotunnel et Financière Hélios !

Le juge a surtout motivé sa décision en dissociant les difficultés financières des propriétaires (renchérissement du contrat de couverture suite à la faillite de Lehman Brothers) de l’impact possible sur l’activité économique (activité locative pour Hold, ou de gestion de portefeuille pour Dame Luxembourg) jugé « surmontable ». « Ce qui n’est pas prévu par la loi et sera contesté en cassation par Hold », explique Jean-Philippe Robé, associé chez Gibson Dunn, en insistant sur les explications fournies par son client, « et non prises en compte par la cour », sur l’impossibilité de trouver une autre contrepartie à l’époque. En l’état, cet arrêt fait naître un doute sur les critères d’ouverture d’une sauvegarde, notamment en exigeant la démonstration de difficultés « opérationnelles ».

Force obligatoire des contrats

Par ailleurs, la cour d’appel a rejeté la demande de nullité du jugement du 19 octobre 2009 concernant l’opposabilité de la cession Dailly sur les loyers. « Son arrêt confirme le jugement qui lui-même confirmait l’efficacité d’une cession Dailly des créances futures, même après l’ouverture d’une procédure de sauvegarde à l’encontre du cédant-emprunteur », indique Gilles Saint-Marc, associé chez Gide Loyrette Nouel, qui défendait le créancier. Dans le doute sur la compatibilité de cette « cession Dailly à titre de garantie » avec le principe de gel du passif, le tribunal avait quand même d’abord ordonné de verser les loyers nécessaires au remboursement des intérêts de l’emprunt (moins les charges d’entretien de l’immeuble) sur un compte séquestre. Et ce avant de juger, le 19 octobre, en reprenant une décision de 2005 selon laquelle la cession Dailly sort les créances à venir du patrimoine du débiteur et ne vaut pas comme un simple nantissement, que cette cession de créances en pleine propriété était bien valide et sans recours, estimant « peu important que ces créances soient nées de contrats à exécution successive ».

Le cabinet Gide explique que les arrêts du 25 février rappellent le principe fondamental de la « force obligatoire des contrats ». Mais il pose aussi la question de la portée de l’arrêt sur la cession Dailly, compte tenu de la levée de la procédure de sauvegarde engagée à la demande du débiteur : on peut en effet encore se demander quelle aurait été la conclusion si cette procédure n’avait pas été annulée ? Au-delà de « décisions maladroites », la cour aurait-elle renforcé l’idée qu’une « sûreté-propriété » de ce type annule les effets protecteurs d’une future procédure ? Qu’en aurait-il été avec des centaines d’emplois en jeu ?

En définitive, Hold demandera à la cour de cassation de se prononcer sur les arrêts rendus le 25 février. En attendant, la vie continue entre propriétaires et créanciers, proches d’accords sur le contrat de couverture et sur la part des loyers rétrocédée pour le bon fonctionnement de l’immeuble. Sachant qu’il faudra, dans les prochains mois renouveler suffisamment de baux - signés à l’ouverture de l’immeuble en 2001 - pour assurer le remboursement des intérêts du prêt...

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