Dossier Grand Paris

Canary Wharf, un modèle presque parfait

le 15/04/2010 L'AGEFI Hebdo

Le centre financier du sud de Londres affiche sa complémentarité avec la City.

John Garwood, secrétaire du Canary Wharf Group (CWG), société de développement, d’investissement et de gestion en charge du quartier des affaires londonien éponyme, l’affiche haut et fort : Canary Wharf et la City ne sont pas en guerre : « Evidemment, nous sommes en concurrence pour attirer de nouveaux locataires sur nos terres. Pour autant, ces deux environnements financiers assurent une véritable complémentarité à la ville de Londres et à son statut de place financière internationale. » Selon une étude réalisée par CB Richard Ellis (La compétitivité de l’offre de bureaux à Londres), Canary Wharf et de la City rassemblaient fin 2009 42 % de l’ensemble de l’offre de bureaux disponibles dans la capitale britannique alors que ce pourcentage n’était que de 32 % en 1985. La croissance exponentielle de Canary Wharf explique en grande partie cette modification géographique : si l’idée de la création de ce quartier situé en bordure de la Tamise remonte aux années 80, il faudra néanmoins attendre août 1991 pour que les premiers locataires s’installent à Canary Wharf, qui compte aujourd’hui pas moins de 30 tours, 200 commerces et restaurants, et où travaillent plus de 90.000 personnes : « Son succès tient aussi au fait qu'elle soit une destination de shopping de qualité sept jours sur sept : l’épicerie haut de gamme Waitrose Food and Home réalise ainsi son meilleur chiffre d’affaires le week-end, tous points de ventes de la chaîne confondus », commente John Garwood.

Si les acteurs du monde financier dominent, avec notamment Barclays, HSBC, Credit Suisse, Morgan Stanley ou encore Citi, d’autres secteurs sont représentés, tels que l’énergie (Texaco, BP, Chevron, Total) ou encore les cabinets d’avocats (Clifford Chance). Les mouvements de va-et-vient existent bel et bien : si Nomura, qui avait hérité du bâtiment de Lehman Brothers, s’apprête à déménager dans la City, Canary Wharf devrait à l’inverse bientôt accueillir KPMG et l’agence de notation Fitch Ratings dans leurs nouveau bureaux ; State Street venant d’emménager. Sans parler de JPMorgan, qui avait finalisé fin 2008 un contrat avec le CWG à hauteur de 237 millions de livres pour construire une nouvelle tour dans ce quartier d’affaires.

Loyers à la hausse

Le ralentissement économique a naturellement eu un impact sur le rythme de construction des bâtiments, créant de ce fait une pénurie à venir des tours disponibles sur le marché. Logiquement, le prix des loyers a bénéficié de cet effet de pénurie : « Après avoir chuté en début d’année dernière, le marché de la location à Canary Wharf a remonté sans doute plus rapidement que durant les précédentes récessions, en raison d’un intérêt massif de la part des investisseurs étrangers », explique John Garwood. A l’heure actuelle, le professionnel indique que seuls 6 % à 7 % de ce centre d’affaires reste disponible à la location. Pour attirer de nouvelles entreprises, Canary Wharf Group, dont l’actionnaire principal est Songbird Estates, met en avant le caractère bon marché du prix à la location, lequel reste inférieur de 10 à 15 livres - par pied carré (0,092 m²) - aux prix affichés par la City : fin 2009, le prix de la location dans la City of London avoisinait les 43,5 livres par pied carré, contre 85 livres dans les quartiers chics et centraux de Mayfair et St James’s où sont concentrés les hedge funds et les sociétés de capital-investissement. Reste encore à régler le problème des transports : si l’aéroport de Londres-City est à proximité, Canary Wharf est essentiellement desservi par une ligne de métro - la Jubilee Line - ainsi que par le DLR, le métro aérien à conduite automatique…, constamment bondés et en retard. La capacité de ces deux moyens de transport devrait néanmoins augmenter respectivement de 30 % et 50 % d’ici à la fin de cette année….

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