Avec Corio, Klépierre talonne Unibail-Rodamco

le 30/07/2014 L'AGEFI Quotidien / Edition de 7H

Le nouveau géant européen des centres commerciaux disposera de plus de 21 milliards d’euros d’actifs

Gulskogen Senter à Drammen (Norvège), centre commercial de Klépierre. Capture écran.

La concentration dans les foncières s’accélère. Klépierre vient d’annoncer le rachat en titres du néerlandais Corio pour une valeur d’entreprise de 7,2 milliards d’euros. Le nouveau groupe, qui pèse en cumulé en Bourse près de 11 milliards d’euros, conforte sa place de leader des purs acteurs de l’immobilier de commerce en Europe, tout en restant numéro deux des centres commerciaux derrière Unibail-Rodamco. Une nouvelle opération franco-néerlandaise, sept ans après le mariage d’Unibail et de Rodamco.

Klépierre offre 1,14 action nouvelle pour 1 action Corio apportée, soit une prime de 15,6% sur le cours de lundi, valorisant la foncière néerlandaise 2,8 milliards d’euros, et 7,2 milliards avec la dette.

Une acquisition transformante pour la foncière française. «Nous construisons le pur player leader en Europe de l’immobilier commercial», s’est félicité Laurent Morel, président du directoire de Klépierre. Le nouvel ensemble disposera de plus de 21 milliards d’euros d’actifs (dont 39% en France), soit un réseau de 182 centres commerciaux en Europe (152 pour Klépierre et 57 pour Corio), ayant dégagé en 2013 plus de 1,2 milliard d’euros de loyers nets. Actif dans 16 pays européens, il sera numéro un en Italie, en Scandinavie et aux Pays-Bas; et numéro deux en France, Belgique et Espagne, avec des positions en Allemagne, Europe de l’Est, Grèce et Turquie. La foncière disposera en outre d’un pipeline combiné de plus de 3 milliards d’euros, essentiellement des projets d’extension de centres existants.

Cette opération, déjà anticipée par certains analystes comme la meilleure pour concurrencer Unibail-Rodamco, a leur faveur. «Corio est en bonne adéquation avec Klépierre, avec un portefeuille plus solide en Italie et une exposition à de nouveaux pays comme l’Allemagne», note Exane BNP Paribas. Et pour JPMorgan, une contre-offre est peu probable.

A horizon trois à cinq ans, la foncière mise sur 60 millions d’euros de synergies annuelles. Une moitié proviendra des revenus, notamment avec les relocations et de nouvelles solutions marketing, et l’autre de l’opérationnel, avec des économies d’échelle et la baisse du coût de financement. Laurent Morel a estimé à 10 millions d’euros les économies attendues du refinancement de la dette de Corio, qui devrait bénéficier du meilleur profil de crédit de Klépierre, noté «A-» par S&P contre «BBB+» pour Corio. Le groupe affichera un taux d’endettement (LTV) d’environ 40% (38% pour Klépierre et 42% pour Corio).

Les principaux actionnaires de Klépierre, Simon Property Group (29,4% du capital) et BNP Paribas (21,7%) soutiennent l’opération, tandis qu’APG, qui détient 30,6% du capital de Corio s’est engagé irrévocablement à apporter ses titres. A l’issue de l’opération, Simon Property, BNP Paribas et APG détiendront respectivement 18,5%, 13,7% et 13,6% du nouveau groupe. Klépierre est conseillée par BNP Paribas et Lazard, Corio par Deutsche Bank et Goldman Sachs.

David Simon, président du conseil de surveillance de Klépierre, présidera le nouvel ensemble. Le conseil comptera dix administrateurs (contre neuf actuellement), dont trois proposés par Simon Property Group, un par APG, un par BNP Paribas, et cinq indépendants, dont un désigné par Corio. Le directoire de Klépierre accueillera un membre nommé par Corio.

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