Dossier Grand Paris

Les investisseurs s’emparent du projet avec circonspection

le 15/04/2010 L'AGEFI Hebdo

Ses impacts présumés sur l’immobilier d’entreprise restent différemment appréciés, face à des analyses et des attentes contradictoires.

La Région capitale. Deux mots pour un projet colossal : donner à Paris la possibilité de rivaliser avec les grandes métropoles. « Cette ville est aujourd’hui la belle endormie », estime Olivier Gérard, président de Cushman & Wakefield France. Le projet du Grand Paris déploie tout autour de la capitale sept pôles d’excellence (clusters) reliés les uns aux autres par de nouveaux réseaux de transports en commun. Et ces clusters s’inscrivent dans les spécificités économiques des villes alentours. Le plateau de Saclay, qui accueille de nombreux centres scientifiques, a pour vocation de devenir une des plus importantes plates-formes scientifiques et technologiques au monde. La Défense, terre d’accueil des sièges sociaux de grandes entreprises, doit conforter sa position de cité financière. Le Bourget, premier aéroport d’affaires européen, devrait se développer en un pôle d’excellence économique lié à l’aviation et au tourisme d’affaires.

La Plaine Saint Denis, qui abrite déjà des entreprises de mode, mais également des plateaux de télévision, de cinéma et de musique, deviendra un lieu de référence en matière de création et d’arts numériques. L’aéroport Roissy-Charles de Gaulle, qui fournit aujourd’hui 6 % du PIB de la région, connaîtra un rayonnement international avec un objectif de 100 millions de passagers et 5 millions de tonnes de fret par an, et fournira une offre de formations autour des métiers de la logistique et du tourisme. La Cité Descartes, à l’est de Paris, s’érigera en référence mondiale du développement durable. Enfin le sud de Paris, qui accueille déjà le CNRS, Pasteur et Curie, l’Inserm (Institut national de la santé et de la recherche médicale)… abritera, dans la zone d’Evry, la Vallée des biotechnologies.

Prolongement d’une tendance

Ces sept pôles qui préfigurent, selon l’Elysée, l’économie du XXIe siècle, sont-ils pour autant appréhendés comme de véritables opportunités d’investissement pour les acteurs du secteur immobilier ? Le débat reste ouvert. Et les analyses et attentes contradictoires. Les investisseurs « traditionnels » se réjouissent et l’emportent sur les dubitatifs mais s’opposent aux plus innovants qui partent à la conquête de nouvelles contrées.

Un point en commun toutefois, ce projet, lointain, ne s’appréciera qu’en fonction du réseau de transports publics. « Quand bien même il est évident que ce projet impacte les investisseurs de long terme que nous sommes, le développement des transports en commun doit faire son effet, soulève Karl Delattre, directeur général délégué de BNP Paribas Reim. Même s’il est impératif que les nouvelles zones (Saclay, le Bourget…) doivent être anticipées, nous avons pour l’heure peu de visibilité sur les dessertes. » Son confrère en charge de la gestion du patrimoine de la banque livre les mêmes doutes. Selon Michel Grossi, la problématique du financement de ce projet et les politiques foncières des collectivités qui leur permettront de préempter les terrains restent en suspens : « Quand un promoteur maîtrise un terrain et que le projet est identifié, il faut compter entre deux à trois ans avant que l’immeuble sorte de terre et pas loin de cinq années quand les charges foncières ne sont pas maîtrisées. »

« Trop loin dans le temps », c’est aussi le sentiment des utilisateurs que rencontre Philippe Le Trung, responsable relation investisseurs de Foncière des Régions, une foncière qui détient essentiellement des bureaux loués à de grands groupes industriels et de services. « Pour les directeurs immobiliers d’entreprises, qui sont nos interlocuteurs naturels, le Grand Paris n’est pas réellement un sujet, dans le sens où ce projet n’est que le prolongement d’un phénomène qui s’est mis en place il y a plus de quinze ans », résume-t-il. Au début des années 2000, en effet, les grandes sociétés du SBF 120 établissent leurs sièges sociaux en Ile-de-France, Saint Denis pour Generali et Arcelor Mittal, Levallois Perret du côté de Microsoft… « Ces utilisateurs recherchaient déjà des immeubles plus flexibles, plus modernes, des surfaces plus étendues et bien desservies par les transports en commun, explique Philippe Le Trung. D’une part, Paris intra-muros n’est pas capable de loger les grandes sociétés consommatrices de surfaces, les prises à bail n’excédant généralement pas les 5.000 m². D’autre part, ces utilisateurs favorisent prioritairement les zones de transports déjà existants et non futurs. »

Cap à l’ouest et à l’est…

Pour d’autres professionnels, ce projet tombe à point nommé pour redonner de l’ampleur au marché francilien. Celui-ci « ne portant pas réellement de projets immobiliers créatifs comme le fait Londres, déplore Olivier Gérard. Au final le marché parisien pourrait être pénalisé par comparaison avec d’autres métropoles, Londres, New York mais aussi des grandes capitales asiatiques ». D’autant que, selon lui, les grandes capitales mondiales sont attentivement regardées par les conseillers patrimoniaux pourvoyeurs de liquidités abondantes à placer dans le cadre de problématiques liées à la préparation de la retraite, par exemple. Et l’immobilier d’entreprise fait partie des actifs qui devraient recueillir la faveur de ces investisseurs.

En attendant les investisseurs étrangers, leurs confrères français lorgnent dans toutes les directions. Si le Grand Paris ne changera pas la politique d’exploitation de Generali France, il s’inscrit en revanche pleinement dans les projets d’investissement de l’assureur. Avec toutefois une sélection forte des localisations. « Je suis un investisseur traditionnel en ce sens que je ne vise pas les communes trop lointaines qui ne sont pas desservies par le métro et qui n’ont pas encore été 'défrichées', expose Philippe Depoux, directeur immobilier de Generali France, en référence aux zones situées à l’est de Paris. L’ouest parisien retient donc son attention, le secteur d’Issy-les-Moulineaux à Asnières constituant actuellement sa zone d’investissement privilégiée à la faveur, notamment, d’un important hub de transports en commun. D’autres, à l’inverse, n’hésitent pas à mettre les voiles vers l’est de la capitale « qui offre d’importantes réserves foncières, souligne Christine Sonnier, directeur général de CBRE Investors en Europe continentale, qui gère 2 milliards d’euros dans la région pour le compte d’investisseurs français et étrangers. Nous sommes pour notre part déjà investisseurs sur cette zone avec notamment deux immeubles en cours de construction à Montévrain, en Seine-et-Marne. La zone de Noisy-le-Grand, déjà desservie par le RER A, est également une zone d’investissement pour nous, avec deux immeubles construits dont un livré en février 2009 et déjà loué à 69 % à une clientèle captive de l’est parisien. Cette région présente un réel potentiel d’investissement et va connaître un essor fabuleux du fait de l’extension du réseau de transports publics et la création du Hub Développement Durable ».

Une autre frange d'investisseurs inscrivent leur zone d’investissement dans la carte dessinée par le Grand Paris. C’est entre autres le cas de Foncière Paris France, à la tête d’un patrimoine, au 31 décembre dernier, de 423 millions d’euros de bureaux et de locaux d’activités. C’est donc tout autour de la capitale que la foncière déploie son terrain de jeu, à la recherche de rendements notables, de l’ordre de 8 % annuels, quitte à prendre un risque de taux de vacance un peu élevé. « Le Grand Paris confirme nos choix et donne la possibilité de bénéficier de valorisations futures sur des zones plus périphériques, se réjouit Jean-Paul Dumortier, son président. Saint Denis/Pleyel par exemple, qui accueillera un nœud de transports dont le TGV, sera le point nodal entre Roissy et La Défense. C'est pour nous une zone prioritaire d’investissement. »

Vient ensuite Nanterre/Rueil, porté par le projet « Cité financière » de La Défense, mais aussi les alentours d’Orly, « une zone appelée à monter en gamme, poursuit-il. Les entrepôts y sont nombreux et la tendance veut que les espaces d’entreposage soient établis plus loin de Paris, ce qui libérera des espaces à reconvertir en activités ou en bureaux. » Vient enfin Ivry/Vitry, « arrière-cour » de la ZAC (zone d'aménagement concerté) Seine Rive Gauche, qui abrite encore de nombreuses friches industrielles. Pour lui, le Grand Paris viendra diversifier l’offre immobilière de bureaux et d’activités à des prix raisonnables, qui font l’objet de beaucoup de demandes locatives (90 euros pour les locaux d’activité, et entre 250 et 320 euros pour les bureaux). « Pour que ces nouvelles zones réussissent à s’imposer, il faudrait surtout que les prix du foncier ne s’envolent pas, appelle-t-il de ses vœux. Les aménageurs devront donc s’attacher à ce que les charges foncières demeurent longtemps attractives. »

Quid du marché parisien ?

Si le projet de Région capitale tisse sa toile tout autour de Paris, qu’en est-il du marché parisien ? La belle endormie ne serait-elle simplement pas la belle oubliée ? « Paris QCA (quartier central des affaires, NDLR) répond à des investisseurs tels que des fonds 'core' paneuropéens qui recherchent des adresses au cœur de la capitale mais attendent un rendement relativement faible en raison de la cherté de ce marché », estime Christine Sonnier, dont le regard se porte sur de nouvelles zones. « Le QCA de Paris et La Défense sont des marchés extrêmement volatils et généralement recherchés par de nombreux investisseurs, et donc rarement très rentables », confirme Jean-Paul Dumortier. Néanmoins, certains observateurs estiment que sa géographie sera modifiée sous l’impact de la Région capitale. La ZAC de Clichy Batignolles, un temps destinée au village olympique en vue des JO de 2012, située dans le XVIIearrondissement, devrait connaître une seconde vie. Cette zone de 50 hectares, dont 42 constructibles, accueillera plus de 3.500 logements, dont la moitié de logements sociaux, plus de 100.000 m² de bureaux, 12.000 m² de commerces en pied d’immeuble et de nombreux équipements (écoles, crèches, gymnases, collège…), avant le déménagement, en 2015, de tout un pan de la Cité judiciaire installée depuis toujours sur l’Ile de la Cité.

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