Dossier Grand Paris

La Défense, point nodal du Grand Paris

le 15/04/2010 L'AGEFI Hebdo

Le quartier d’affaires amorce un virage après des années de léthargie. Et attire l’attention d’utilisateurs et d’investisseurs en immobilier.

Quatre ans après le lancement du plan« renouveau de La Défense » par Nicolas Sarkozy, alors président du Conseil général des Hauts-de-Seine, un constat s’impose : très peu de grues s’élèvent dans le ciel du quartier d’affaires. Sur les 450.000 m² neufs ou rénovés annoncés à horizon 2014, 150.000 m² ont été réhabilités et moins de 100.000 m² créés. Et la belle promesse de voir sortir de terre des tours avoisinant les 300 mètres, envolée. Echec cuisant ? Il semblerait que 2010 s’annonce sous de meilleurs auspices. Le 26 janvier, l’Epad (Etablissement public d’aménagement de La Défense) levait le voile sur des projets d’envergure, en gestation depuis plusieurs années, en approuvant les conditions de cessions des droits à construire pour cinq nouvelles tours : Carpe Diem (Aviva et Predica), la tour D2 (Sogecap, filiale de Société Générale), Air2 (Carlyle Group), Majunga (Unibail-Rodamco) et la tour Generali (Generali), dont les délais de livraison s’étirent entre fin 2012 et fin 2015. « Toutes ces opérations ont été signées en blanc, indique Philippe Chaix, directeur général de l’Epad, gage de la confiance retrouvée des établissements bancaires. »

Deux ans de retard

Entre démolitions, reconstructions et rénovations, ce sont au total près de 2 milliards d’euros qui seront injectés dans les travaux, une addition payée par les investisseurs. « A l’exception du projet de la tour Signal, dessinée par Jean Nouvel, poursuit-il, tous autres projets ont été maintenus » et accusent en moyenne deux années de retard. En revanche, les ambitions de hauteur ont été revues à la baisse. Plus question de culminer à 300 mètres. La tour R2 atteindra les 202 mètres, la D2 les 180 m, la tour Generali qui devait dépasser les 300 m s’en tiendra à 265 m, la tour Majunga à 195 m et Carpe Diem à 166 m seulement. A cela une raison, le surcoût engendré par des immeubles de plus de 220 mètres classés en « immeuble de très grande hauteur » qui requiert un strict respect de normes incendies extrêmement rigoureuses. Pour l’heure, avec ses 231 m de haut, la tour First, opération en cours de restructuration menée par Beacon Capital Partner et Axa Reim, sera le plus haut immeuble de bureaux jamais construit en France. D’autres paris plus ou moins fantasques sont en projet comme celui d’Hermitage, projet immobilier mixte, dont le permis de construire est en cours de préinstruction. Deux tours seront les premières à offrir 150.000 m² de logements, 35.000 m² d’hôtels, 30.000 m² de bureaux, 35.000 m² de commerces et 20.000 m² de locaux techniques…

La Défense se façonne donc un nouveau visage. En janvier 2010, le courtier Jones Lang LaSalle a ouvert un bureau dans le quartier d’affaires pour y loger ses équipes dédiées au secteur de l’ouest parisien. « Notre présence à La Défense nous permet d’avoir une bonne appréhension du marché et une rapidité d’action, assure Eric Siesse, responsable du secteur Ile-de-France Ouest. Ce marché, le plus grand en Europe avec ses 3,7 millions de m², se caractérise par une forte tendance endogène et un maillage en transports en commun sans équivalent. Il n’y a pas de suroffre constatée à ce jour, le taux de vacance immédiat y est donc relativement bas, de 3,9 % contre 7,1 % pour l’Ile-de-France et 6,3 % pour Paris QCA. »

Si Eric Siesse est totalement acquis au quartier de La Défense, c’est aussi parce que les actifs de grande hauteur devraient répondre selon lui aux demandes futures des grands utilisateurs. « Le nombre de fusions-acquisitions pressenties pour ces prochaines années nous laisse à penser qu’un actif immobilier tel qu’une tour permettra notamment aux entreprises de s’offrir une belle visibilité. » A l’image de la récente prise à bail par Suez de la totalité de la tour T1 à la suite du rapprochement avec GDF. L’Epad met donc les bouchées doubles pour attirer de nouveaux candidats. « Nous tentons d’être entreprenants, de rencontrer ces grandes entreprises et de réaliser un travail de veille sur les transactions qui se déroulent sur le territoire », énumère Philippe Chaix.

Nouvelle géographie

Or, pour accueillir de nouveaux arrivants, la seule Poire de la Défense, quartier historique, ne suffit plus. « Le Grand Paris s’appuie sur la réunion de deux opérations d’intérêt national : celui du renouveau de La Défense et celui de Seine Arche, explique-t-on du côté de l’Epad. Une réflexion qui associe en plus de Courbevoie, Puteaux et Nanterre, localisations historiques du quartier d’affaires, les communes de La Garenne-Colombes, Suresnes et Rueil-Malmaison. » Cette zone qui s’étire de la Grande Arche à la Seine est l’épicentre du projet d’aménagement du quartier d’affaires parisien. « Près de 124 hectares de périmètre de ZAC (zone d'aménagement concerté, NDLR) alimentent la perspective de construire 217.000 m² de bureaux », comptabilise Eric Siesse. « L’idée est de ne pas isoler le quartier d’affaires à la seule 'dalle' », poursuit-on du côté de l’aménageur.

Un tel potentiel de développement d’immeubles de dernière génération attire naturellement l’attention de grands investisseurs. « Nous suivons de très près les initiatives relatives à la construction ou à la rénovation de tours installées dans la Poire à La Défense, souligne Philippe Depoux, directeur immobilier de Generali France. De plus, l’Epad veut faire du boulevard circulaire un boulevard urbain qui pourra être traversé par les piétons, ce qui permet de faire le lien naturel entre le centre historique de La Défense et son secteur périphérique, dit 'péri-défense'. » Une mise au sol qui, en outre, dégagera un peu de surfaces sur lesquelles des tours d’habitation seront érigées. Des travaux estimés à 150 millions d’euros, payés uniquement par la vente des droits à construire de l’aménageur.

Le plus grand « hub » de transports en Europe

Mais le Grand Paris se conçoit aussi par l’aménagement et le déploiement de tout un réseau de transports en commun. C’est sans doute le point noir du quartier, malgré une desserte déjà conséquente qui permet à 85 % des salariés de rejoindre leur lieu de travail, soit pas moins de 150.000 personnes par jour. Mais entre la ligne 1 bondée et une ponctualité toute relative du RER A, les mécontents sont de plus en plus nombreux. D’ici à 2011, la ligne 1 sera entièrement automatisée et, dès la fin 2010, de nouveaux trains à deux étages seront livrés pour compléter les rames du RER A. Mais le plan du Grand Paris s’inscrit dans des projets plus ambitieux : la ligne E (Eole) sera prolongée depuis la gare Saint-Lazare jusqu’à Mantes-la-Jolie et une rocade automatique reliera La Défense aux aéroports de Roissy-Charles de Gaulle et d’Orly… « Tous les projets de désengorgement du trafic sont pour nous extrêmement précieux et notamment ceux autour de La Défense, indique Philippe Depoux. Ce quartier d’affaires, le plus grand d’Europe, va accueillir le principal 'hub' de transports qui sera installé juste derrière la grande arche. »

Cité financière ?

Mais si Generali France se montre parfaitement enthousiaste vis-à-vis de La Défense, ce n’est qu’en qualité d’investisseur. L’utilisateur, lui, ne changera pas la politique d’exploitation. L'assureur a choisi de s’installer il y a quatre ans à Saint Denis et de garder une adresse parisienne dans le quartier central des affaires (QCA). Idem pour BNP Paribas. « Nous ne prenons pas à ce jour l’impact du Grand Paris qui est pour l’heure encore à l’état d’esquisse », explique Michel Grossi, responsable de la gestion du patrimoine de BNP Paribas. Selon lui, la vocation de ce projet est d’améliorer les dessertes entre les clusters, alors que l’objectif de toute direction de l’immobilier d’exploitation est d’optimiser le temps de transport entre les sites de l’entreprise et les lieux d’habitation de ses salariés. Et lorsqu’on le questionne sur le déménagement prochain de BNP Paribas Assurance de Rueil-Malmaison à Nanterre, la réponse est sans appel : « Cette décision a été prise antérieurement au projet Grand Paris. Il s’agit pour la filiale assurance de regrouper les trois sites actuels en une seule adresse, Nanterre en l’occurrence qui offre la possibilité à BNP Paribas Assurance d’occuper 70.000 m² rassemblés en un seul immeuble, tout en restant proche de la même station RER que précédemment. »

Crédit Agricole a, lui, décidé de le quitter le site de La Défense et de rapatrier quelque 9.000 personnes à Montrouge sur Evergreen, un ensemble d’immeubles de 40.000 m² acquis auprès de Carlyle, auxquels seront adjoints 20.000 m² supplémentaires. Si ces grands établissements financiers ne projettent pas l’installation de leurs sièges sociaux dans le quartier d’affaires, d’autres au contraire y nourrissent de vraies ambitions. Après la tour Granite occupée au final pour ses propres besoins, l’immeuble Basalte viendra compléter l’implantation de Société Générale. « Et puis, certaines banques étrangères recherchent 50.000 m² de surfaces à occuper pour leurs propres utilisations, ce qui est impossible à trouver dans Paris intra-muros, anticipe Philippe Depoux. Par leurs constructions verticales, les tours de La Défense offrent une réelle alternative avec un bilan carbone imbattable. » Dix-huit sociétés du CAC 40 y ont déjà élu domicile. On chuchote que Fiducial s’interroge sur de nouvelles implantations, HSBC réfléchirait à une restructuration à terme de ses installations, Ernst & Young souhaiterait mutualiser l’implantation de ses équipes, tout comme SFR… Autant d’opportunités à saisir.

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