Les assureurs renforcent leur poche « immobilier »

le 15/04/2010 L'AGEFI Hebdo

Mieux traitée par Solvabilité II que les actions, cette classe d’actifs devrait attirer ces institutionnels, sortis au plus haut du marché.

Ils sont attendus de pied ferme. Observateurs spécialisés et banques de financement et d’investissement en mal de transactions parient sur le grand retour des assureurs sur le marché de l’investissement immobilier. Ces institutionnels, pris en tenailles entre l’impérieuse obligation de délivrer un rendement régulier et pérenne à leurs assurés détenteurs de contrats en euros et l’afflux de souscriptions nouvelles (près de 200 milliards d’euros en 2009, selon la Fédération française des sociétés d’assurances), sont non seulement prêts à investir mais, qui plus est, recherchent des actifs à la rémunération régulière. Elément non négligeable, « l’immobilier délivre actuellement environ 6 % de rendement courant annuel, estime Olivier Wigniolle, directeur général d’Allianz Real Estate France. De plus, cette classe d’actifs offre sur le long terme une protection contre les poussées inflationnistes, notamment au travers de l’indexation des loyers perçus ». Enfin, les compagnies d’assurances, réputées détentrices de fonds propres et d’abondantes liquidités, échappent à un marché de la dette encore grippé.

Et nombre d’entre elles n’hésitent pas à communiquer sur leur feuille de route : CNP Assurances, Generali France, Macif, BNP Paribas Assurance… s’annoncent acheteurs nets sur ce secteur. « La poche immobilier pèse pour 6 % de notre portefeuille, précise Olivier Héreil, directeur des gestions d’actifs de BNP Paribas Assurance, une exposition supérieure aux bancassureurs qui y allouent en général 3 % de leurs investissements. Sur le long terme, l’immobilier améliore la richesse de nos compagnies d’assurance vie. »

Tendance à l’acquisition

Malgré cette exposition, l’objectif pour la compagnie d’assurances de la banque de la rue d’Antin est bel et bien d’augmenter ses positions en immobilier en raison, notamment, d’une forte collecte en 2009. Pour sa part, Generali France a dû changer de carnet de route. Alors que plus de un milliard d’euros a été cédé ces trois dernières années, les volumes de vente vont être réduits à la faveur d’un programme d’investissement musclé : une enveloppe de 4,5 milliards d’euros servira à réaliser des acquisitions en France et à l’étranger. Même parcours pour CNP Assurances. Après deux années 2006 et 2007 de cessions importantes pour profiter d’un marché particulièrement porteur, l’assureur dispose d’une poche « immobilier » d’à peine 3 %, ce qui le positionne loin derrière ses compétiteurs dont la détention immobilière oscille entre 6 et 8 % des actifs totaux. Depuis 2008, déjà, CNP Assurances se positionne à l’achat et doit composer avec une augmentation de 3 % de ses cotisations l’an dernier. Même scénario du côté de Mutavie : la filiale assurance vie de la Macif, qui a fortement réduit la voilure au plus haut du marché, ambitionne d’accroître ses expositions au secteur de la pierre (2 %). « Nous souhaitons nous renforcer sur ce placement à la faveur de prix en baisse, notamment sur le bureau, avec des taux de capitalisation qui varient selon les régions entre 6 et 8 % », explique Daniel Fruchart, directeur financier du groupe Macif.

Si l’on comprend bien l’attrait que représente l’immobilier pour les assureurs vie (servir un rendement régulier), leurs homologues non vie s’imposent, contre toute attente, comme des concurrents sérieux. « Alors qu’il y a en assurance vie en euros une dissymétrie entre le risque (porté par l’assureur) et le rendement (qui revient à l’assuré), en assurance dommages, le rendement revient en totalité à la compagnie, compare Jean-Louis Charles, directeur des financements et investissement de Groupama. Par conséquent, les assureurs IARD (Incendie, Accidents, Risques Divers) sont particulièrement portés sur les placements en actions et en immobilier. » Illustration de son propos, la Macif, la maison mère de Mutavie, indique une exposition à la pierre de 9,1 % (dont 4 % au titre de son immobilier d’exploitation dont elle est propriétaire), qui devrait être arrondie d’ici à la fin de l’année à 10 %.

Néanmoins tous les assureurs vie et non vie ne seront pas sur les rangs de l’investissement. Groupama a entrepris la réduction franche de son exposition immobilière de 14 % à 8 % entre 2000 et 2009. « Si l’on retranche notre détention indirecte au travers de la foncière cotée Silic, notre exposition à la pierre s’élève à 6 %, comptabilise Jean-Louis Charles. Nous estimons avoir atteint peu ou prou notre régime de croisière. » Axa France, déjà pourvu de 8 % en immobilier, entend maintenir cette exposition. « L’avantage de l’immobilier est de procurer des cash-flows récurrents, mais il reste cependant particulièrement illiquide, explique Odette Cesari, directeur des investissements chez Axa France. Alors que nous étions exposés il y a plus de dix ans à hauteur de 18 % à ce secteur, nous avons progressivement réduit cette pondération pour atteindre ce que l’on considère comme l’allocation optimale. »

Des modes de détention bousculés

A première vue, il apparaît que le spectre de la réforme européenne Solvabilité II n’alarme pas les assureurs sur la partie immobilière de leur investissement. Pour rappel, la profession sera dès le 31 octobre 2012 face à de nouvelles règles prudentielles. Depuis la crise, le régulateur européen a augmenté ses exigences en termes de fonds propres. Même si l’encre n’est pas sèche sur le sujet, le coefficient de fonds propres pour un investissement en actions pourrait passer à 45 %, celui mobilisé pour le private equity à 60 % et à 25 % pour l’immobilier. Plutôt mieux traité, ce secteur devrait profiter des nouvelles contraintes qui asphyxieraient les investissements considérés comme davantage risqués. A un détail important près.

Les assureurs sont certes réputés être des investisseurs d’immobilier en direct, ils recourent pourtant volontiers à des fonds, cotés ou non, pour loger une partie de leur patrimoine. C’est le cas, entre autres, de BNP Paribas Assurance dont 45 % des actifs immobiliers sont détenus indirectement. « Que ce soit le recours à des foncières cotées ou bien à des fonds club deal réservés à un nombre restreint d’investisseurs, énumère Nathalie Robin, directrice immobilière de la compagnie, ce mode de détention indirect, qui répond tout d’abord à une politique de diversification forte, facilite l’accès à des biens tels que les centres commerciaux réputés être la chasse gardée de quelques grands acteurs, ou encore une exposition à l’étranger », illustre-t-elle. Plus spécifiquement, détenir des actions de foncières cotées « permet de donner davantage de liquidité à la détention immobilière, souligne Jean-Louis Charles, même si, au titre de notre gestion des risques, nous traitons ces valeurs comme de l’immobilier ».

Coefficient de corrélation contesté

Or, dans le cadre des nouvelles règles du jeu imposées par Solvabilité II, ces détentions indirectes pourraient être traitées soit comme un véhicule de capital-investissement pour les fonds immobiliers non cotés, soit comme des actions pour les foncières cotées. « Une disposition qui, même si elle doit être affinée, pousserait les assureurs à investir en direct, prévient tout logiquement Olivier Wigniolle. Si cette réglementation européenne ne vient pas donner un coup de frein aux investissements immobiliers, son impact sera notable sur la nature des structures de détention. » D’ailleurs la Macif, dont l’immobilier d’investissement, pour des raisons historiques, est intégralement détenu au travers de foncières non cotées ou de participations cotées, réfléchit à d’autres modes de détention. « Le circuit court apparaît comme le moins pénalisant, soulève Daniel Fruchart, l’idée étant de détenir le moins de structures possible entre le sous-jacent et l’assureur. »

Par ailleurs, si d’aucuns estiment le dispositif européen plutôt encourageant pour l’immobilier, notamment lorsqu’il est détenu en direct, le coefficient de corrélation inscrit dans le même projet réglementaire suscite bien des polémiques. Et d’inquiétudes. « Ce coefficient de corrélation sur actifs mesure les effets de la diversification, explique Olivier Héreil, et affine ainsi le calcul des capitaux réglementaires relatifs aux différentes classes d’actifs. » A ce jour, le tableau proposé par les régulateurs fixe à 0,75 la corrélation entre un placement actions et une exposition immobilière. En somme, selon le régulateur européen, lorsque les actions fléchissent de 10 %, le marché immobilier accuse une baisse de 7,5 %. Un chiffre colossal d’après les compagnies d’assurances qui louent « l’effet décorrélation » de la pierre par rapport aux actifs financiers. « Nos calculs mettent en avant un coefficient bien moindre : 0,3 seulement, poursuit-il. C’est surtout cet aspect qui retient notre attention. » Les assureurs seront sans doute vent debout contre la cinquième étude d’impact (QIS5), prévue cet été, et qui devrait être la dernière.

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