Koésion réinvente l’investissement immobilier résidentiel

le 27/05/2010 L'AGEFI Hebdo

Dédié aux institutionnels, K-retraite est un fonds résidentiel investi dans les actifs immobiliers détenus par des seniors en quête de compléments de revenus.

Les investisseurs institutionnels sont sur le point de se voir offrir un fonds immobilier d’un autre type. Koésion, créé par deux anciens du groupe de protection sociale des professions du bâtiment PRO BTP, réinvente le fonds immobilier socialement responsable (ISR). « Aujourd’hui, il manque une classe d’actifs qui soit en phase avec la finalité éthique des grands institutionnels », soulève Eric Guillaume, président-directeur général de la structure. Ces grands investisseurs que sont notamment les caisses de retraite et les institutions de prévoyance sont désormais moins présents dans « l’action sociale » à destination de leurs retraités, notamment au travers de l’immobilier (résidences de vacances dédiées à leurs cotisants...). L’idée, plutôt novatrice, est de créer un fonds, K-retraite - techniquement une SCI (société civile immobilière) à capital variable - qui investit exclusivement dans des actifs résidentiels (habitation principale ou secondaire) acquis auprès de seniors propriétaires, désireux de céder leur logement tout en ayant la possibilité d’y vivre jusqu’à leur décès.

Un rendement de 7 % à 8 % par an

Cousin éloigné du viager, le mécanisme mis en place ici se traduit par l’acquisition par le fonds d’investissement de biens expertisés au prix du marché. Ce prix d’acquisition est alors grevé du droit d’usage, sorte de précompte des loyers que le retraité devrait acquitter, au titre de la jouissance du bien, et dont le montant est fonction des tables de mortalité utilisées dans les calculs actuariels classiques (sexe, âge…). « Mais à la différence du viager dont le coût global d’achat n’est connu qu’au décès du locataire (crédirentier), dans notre système, le prix d’achat est arrêté dès le départ », compare Catherine Tassetto, directeur général adjoint de Koésion.

Et au décès de l’occupant, le fonds vend le bien, qu’il aura acquis quelques années auparavant à « prix cassé »… Le rendement espéré se décompose entre une donnée connue, les loyers précomptés, et le taux de revalorisation du marché immobilier (1,5 % par an sur les trente dernières années), soit 5,7 % brut au total (4,5 % net). Mais « en considérant une revalorisation moyenne du portefeuille de l’ordre de 3,5 % annuels, les investisseurs peuvent prétendre à un rendement moyen de l’ordre de 7 % à 8 % brut par an », envisage Eric Guillaume. Etant entendu que les trois premières années, le fonds ne délivrera quasiment aucun rendement, que cette rémunération ira croissant au fur et à mesure du temps et de la libération des logements, et ce tout au long des 25 ans de la durée de vie du véhicule. Outre un rendement séduisant, la remontée prévisible de cash-flows et, par essence, l’absence de taux de vacance, les investisseurs se trouvent délestés de l’empilement de lois particulièrement protectrices vis-à-vis des personnes physiques, frein majeur pour de nombreux candidats à l’investissement résidentiel.

Pour les deux dirigeants de Koésion, la profondeur de marché est là. Si, en France, 80 % des 13 millions de retraités sont propriétaires d’au moins un bien immobilier, les plus de 60 ans sont en revanche 70 % à vivre avec une pension inférieure ou égale à 1.200 euros… « Le vendeur encaisse ici immédiatement le fruit de la cession », souligne Catherine Tassetto. Libre au vendeur de disposer du capital comme bon lui semble. Néanmoins, « on estime que les trois quarts des sommes reçues sont placées dans un contrat de rente viagère immédiate », poursuit Eric Guillaume. C’est là qu’est née l’autre idée originale de Koésion : « On peut imaginer qu’un assureur soit à la fois investisseur et promoteur de la rente au travers d’un véhicule qui lui serait totalement dédié », anticipe-t-il. Le ticket d’entrée serait dans ce cas fixé à 100 millions d’euros contre 2,5 millions dans le cas d’un fonds club deal qui réunirait une poignée de grands institutionnels. Une aubaine pour les assureurs qui pourraient diffuser, sans coût de commercialisation, un produit réputé très rentable, « même si nous avons tenu à limiter les frais de gestion à 0,75 % annuels », souligne Eric Guillaume. De grands noms de l’assurance seraient sur les rangs. Pour l’heure, Koésion est en cours de levée de capital de son premier fonds, K-retraite, dont la gestion serait assurée par Amundi.

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