Dossier Immobilier d'entreprise

La détention en direct reste la règle pour beaucoup d'institutionnels

le 26/11/2009 L'AGEFI Hebdo

Les fonds d'investissement pèsent pour 20 % de leur patrimoine immobilier. La diversification par types de biens en est limitée.

Les fonds d’investissement n’ont pas encore fait une percée majeure dans le patrimoine immobilier des investisseurs institutionnels français. Ils ne comptent que pour un peu plus de 20 %, selon la dernière enquête réalisée par l’AF2I (Association française des investisseurs institutionnels), tandis que la détention en direct continue à se tailler la part du lion, à près de 80 %*.

« La faible présence des fonds immobiliers dans le patrimoine des institutionnels en France, comparé au Royaume-Uni, à l’Allemagne ou aux Pays-Bas, est d’abord liée à des raisons historiques : l’absence pendant longtemps de véhicules réglementés, avec une transparence fiscale et une gouvernance adaptée », explique Nicolas Simon, directeur général de CAAM RE. Depuis leur création en 2007, le succès des OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) ne s’est pas démenti. On compterait aujourd’hui une soixantaine d’OPCI pour un encours de plus de 5 milliards d’euros, alimentés par des flux quasiment exclusivement institutionnels, car l’offre est encore essentiellement composée d’OPCI RFA (à règles de fonctionnement allégées).

Aussi, l’avènement de ces nouveaux supports d’investissement est l’occasion pour ces investisseurs de s’interroger sur la bonne adéquation à leurs besoins de leurs actifs immobiliers. L’amélioration du rapport rendement-risque de leur portefeuille passe par une plus grande diversification… difficile à obtenir en se limitant à acquérir directement des immeubles. Résultat, le segment des bureaux en Ile-de-France est largement prédominant dans le patrimoine des investisseurs français. Il est difficile d’investir à Madrid, Milan ou Londres depuis Paris, d’où, à l’inverse, la création d’équipes dédiées aux marchés locaux chez les gestionnaires de fonds. « Certains institutionnels qui ont des passifs en euros sont contraints d’avoir un actif dans cette devise, mais l’existence de la zone euro permet justement une diversification internationale sans risque de change », plaide Nicolas Simon. En outre, les fonds offrent un accès à des biens de natures très différentes : bureaux, hôtels, établissements de santé, entrepôts de logistique, commerces… Aujourd’hui, toujours selon l’enquête de l’AF2I, les investisseurs consacrent 53 % de leur patrimoine immobilier aux bureaux, 26 % aux logements, 15 % aux commerces et 2 % aux entrepôts (ainsi que 4 % à d’autres biens divers).

Stratégie d'investissement

A la diversification géographique et par types de biens s’ajoutent, dans la gamme de ces fonds, une approche par stratégies d’investissement, qui permet à l’investisseur final de mieux paramétrer le profil risque-rendement de son portefeuille. Les fonds « core » se caractérisent par un effet de levier inférieur à 50 %, ce qui est plutôt conservateur, la détention d’actifs neufs ou récents et de baux long terme. Un peu plus agressifs, les fonds « value added » ont un effet de levier supérieur et peuvent retenir des immeubles à réaménager et dont les baux sont à renégocier. Enfin, les fonds opportunistes ont un objectif moyen de TRI (taux de rendement interne) supérieur à 20 %, leur endettement peut dépasser les 60-70 % et ils sont susceptibles d’acquérir des terrains à développer, voire des entreprises industrielles dont il faut valoriser l’immobilier. Sur ce créneau, on trouve essentiellement les grands fonds de capital-investissement anglo-saxons.

Par ailleurs, même si on ne peut pas encore véritablement parler de tendance…, les investisseurs ont la possibilité d’avoir recours à des dérivés immobiliers, dans une perspective de couverture comme d’exposition à de nouveaux marchés. « Pour l’investisseur surexposé, leur vertu est de faire ce que l’on ne peut faire soi-même dans le marché physique : devenir insensible à la tendance moyenne du marché, tout en conservant la surperformance de son portefeuille immobilier, l’alpha. Pour l’investisseur sous-investi, c’est le moyen d’obtenir instantanément une exposition diversifiée, liquide, offrant la performance moyenne des professionnels d'un marché », souligne Georges Sitbon, responsable du trading inflation et dérivés d’immobilier de Calyon. L’AF2I qualifie cependant de « marginale » leur utilisation par les institutionnels français.

*Si on intègre les actions de foncières cotées, considérées réglementairement comme des actions, dont le poids atteint 18 %, la détention en direct redescend à 65 % et les fonds à 17 %

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