L'analyse de... Alain Tourdjman, directeur études, veille & prospective de BPCE

Logement, le blocage français

le 04/09/2014 L'AGEFI Hebdo

Logement, le blocage français
Alain Tourdjman, directeur études, veille et prospective de BPCE
(DR)

En 2014, comme en 2013, l’immobilier résidentiel reste au milieu du gué. Chaque mois, les données de la construction s’approchent davantage de la ligne des 300.000 unités par an (305.000 en juillet 2014, dont seulement 272.000 « neuves ») tandis que la baisse des prix demeure marginale. La conjoncture ne semble ni s’orienter vers une purge des prix, qui reconstituerait à moyen terme l’équilibre entre une offre accessible et une demande solvable, ni vers une relance de l’activité qui permettrait de répondre aux besoins de la population. Le marché du logement apparaît figé dans une logique de baisse des volumes et de quasi-stabilité des prix.

La France est l’un des rares pays européens dont les prix réels ont préservé, voire dépassé, leur point haut de 2007 avant la crise avec un rapport prix/revenu dépassant de 50 % son niveau de 1975. Les prix immobiliers en France ne sont pourtant pas « en apesanteur » et la résilience du marché français, notamment après 2008, s’explique par trois facteurs :

„- La baisse des taux d’intérêt de 214 points de base entre décembre 2008 et juin 2014 a reconstitué, par la capacité d’endettement, le pouvoir d’achat immobilier des ménages ;

-„ Une « préférence » des Français pour l’immobilier qui s’explique par leur stratégie de sécurisation patrimoniale du long terme et par la préservation de la valeur de cet actif lors de la crise ;

-„ La multiplication des dispositifs publics (loi Tepa, dispositifs Scellier, élargissement du PTZ – le prêt à taux zéro) destinés à relancer la demande.

Aujourd’hui, la politique publique ne peut plus jouer ce rôle d’amortisseur de la conjoncture. Pour les ménages, l’effet conjoint de la baisse du pouvoir d’achat, de l’augmentation des dépenses contraintes et de la montée du chômage limite le choix d’une accession « quoi qu’il en coûte ». Le taux d’intérêt du crédit demeure plus que jamais la clef de voûte du système de prix. Depuis presque vingt ans, la hausse de la solvabilité des ménages permise par la baisse des taux d’intérêt a éloigné les prix de la référence aux revenus. Certes, les taux longs baissent tendanciellement depuis leur niveau de 16 % en 1981-82 mais la France a dû attendre 1998 pour voir le coût du crédit se rapprocher de 5 % malgré une désinflation acquise dès 1986. En parallèle, les durées moyennes de crédit sont passées de 13,5 à 19,3 années entre 1998 et 2008. Ce double mouvement des taux et des durées a transformé drastiquement les normes de solvabilité des ménages libérant un pouvoir d’achat immobilier sans précédent et créant de facto de nouveaux repères. Dès lors, le maintien de conditions de crédit exceptionnellement favorables, associé à une aspiration à l’accession toujours puissante, fait obstacle à un ajustement des prix à la baisse des volumes.

Du côté des politiques publiques, les marges de manœuvre sont étroites. D’une démarche d’aide à l’accession et de soutien à la construction aux effets inflationnistes entre 2007 et 2011, on est passé à une réduction des interventions et à une montée des prélèvements aux effets dépressifs depuis 2012. De nouvelles approches sont toutefois envisageables. Alors que la quasi-totalité des biens dans le locatif privé est détenue par des personnes physiques (6,1 millions de logements en 2010), il est temps d’arbitrer les aides à l’investissement privé en faveur des bailleurs institutionnels à même de proposer une offre locative intermédiaire, l’une des faiblesses récurrentes du parc français.

Pour relancer les transactions et favoriser un ajustement des prix, un dispositif d’abattement sur la plus-value pourrait également être adopté durant deux ans pour les opérations de vente des bailleurs personnes physiques à un locataire ayant une certaine antériorité (pour éviter les effets d’aubaine). Les bailleurs bénéficieraient d’un accès à la liquidité dans des conditions fiscalement incitatives. Deux catégories de bailleurs pourraient y être sensibles : les « inadvertants »*, détenteurs le plus souvent par héritage d’un patrimoine locatif et n’aspirant pas nécessairement à le conserver, et les bailleurs âgés de plus de 75 ans, dans l’attente de disposer d’actifs divisibles plus adaptés à la transmission ou au risque de perte d’autonomie. Ces ventes supplémentaires intervenant à des prix inférieurs à ceux du marché pour motiver le locataire (le propriétaire bénéficiant de l’abattement et d’une liquidité immédiate), elles relanceraient le volume des transactions en pesant sur les prix sans introduire de rupture brutale.

* Formule d’André Massot citée par Jean Bosvieux « Bailleurs et locataires dans le parc privé », Habitat Actualité, Anil, novembre 2012.

La politique publique ne peut plus jouer le rôle d’amortisseur de la conjoncture

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