Immobilier de bureaux, un marché déformé

le 23/04/2015 L'AGEFI Hebdo

L’afflux d’investisseurs en recherche de rendement crée des distorsions dans le marché entre ses composantes financière et réelle.

Immobilier de bureaux, un marché déformé
(PHB)

C’est désormais une évidence, l’immobilier d’entreprise a deux visages. Il présente toutes les caractéristiques d’un marché distordu, montrant une bifurcation entre des investissements euphoriques et regorgeant de liquidités et un marché du locatif faisant grise mine et aux fondamentaux dégradés. L’explication tient à l’écrasement des taux d’intérêt des titres publics en Europe.

L’investissement en immobilier de bureaux en Ile-de-France constitue par sa taille resserrée un véritable laboratoire pour la politique d’injections de liquidités de la Banque centrale européenne (BCE) qui vient de connaître un grand coup d’accélérateur avec la mise en œuvre en mars du programme d’achats d’actifs (quantitative easing, QE). Parmi les conséquences du QE figurent la dépréciation de l’euro et la nécessité pour les investisseurs de trouver des actifs autres que les obligations souveraines de la zone euro et délivrant une prime de risque importante. Dans un tel contexte, l’immobilier d’entreprise francilien a tout pour plaire. D’autant plus que « du simple fait que les marchés boursiers progressent, les investisseurs institutionnels, pour maintenir leur allocation en immobilier, doivent procéder à des achats pour rééquilibrer leurs portefeuilles », explique Christelle Bastard, analyste à CBRE.

Les flux du premier trimestre confirment la tendance de 2014 qui avait retrouvé les sommets des années 2006-2007. L’Ile-de-France collecte 3,6 milliards d’euros, selon les données Immostat (4,6 milliards pour la France), soit une progression de 13 % sur un an. Le segment « bureaux » concentre les achats avec 3,4 milliards d’euros sur l’ensemble du territoire, deux fois plus qu’au premier trimestre 2013. L’année 2014 avait déjà été tonique avec un volume de 22,5 milliards d’euros dont 17,6 milliards en Ile-de-France, ce qui représente une progression de 50 % sur l’année précédente. A côté de ces données chiffrées installées largement au-dessus de leurs moyennes décennales, un autre phénomène fait son apparition : la modification de la typologie des acteurs, notamment des acquéreurs. Si, les années précédentes, le tiers des flux provenait des fonds au sens large – les fonds d’investissement et les fonds souverains confondus –, leur engouement s’est encore accru en ce début de 2015. Les fonds sont à l’origine de près de la moitié des acquisitions (voir le tableau ).

Pour Jean-Baptiste Schoutteten, associé chez EY, « les acteurs français sont très présents, notamment les compagnies d’assurances. Leur appétence pour les actifs immobiliers ne va pas se tarir de sitôt », assure-t-il. Ce qui pourrait provoquer des frottements. « Les liquidités affluent, mais les produits, notamment ‘prime’, se raréfient. Les acheteurs vont devoir se positionner sur des actifs plus risqués et moins ‘prime’ », ajoute Jean-Baptiste Schoutteten.

La modification de la typologie des acteurs s’accompagne d’un recentrage. « Nous relevons deux évolutions notoires en ce début d’année, signale Nicolas Pécourt, directeur de la communication de Crédit Foncier. La part de l’Ile-de-France se renforce et représente 82 % des flux au premier trimestre 2015, soit 10 points de plus qu’en 2014. De même que la part du tertiaire : 77 % au premier trimestre contre 64 % l’an dernier. »

Prime de risque

Les taux de rendement ont beau être au plancher sur l’immobilier prime, à l’instar de Paris QCA* (3,75 % fin 2014), la prime de risque n’a jamais été aussi élevée : autour de 350 points de base. Elle explique l’engouement des investisseurs. Car le marché du locatif reste a contrario bien maussade. La dichotomie entre loyers économiques et loyers faciaux demeure la norme, l’écart représentant « 1 mois et demi à 2 mois de loyer par année à Paris et plus en périphérie », note Christelle Bastard. « La légère hausse de 1 % des loyers faciaux tout récemment est une hausse en trompe l’œil », précise Nicolas Pécourt. Comme le mesure Crédit Foncier Immobilier, « les écarts loyer facial-loyer réel peuvent être très importants : de -6 % à -30 % en Ile-de-France, jusqu’à -25 % à Lille et -22 % à Lyon ». L’écart entre les loyers faciaux et les loyers économiques « reste important, même si certains investisseurs pensent qu’un plancher aurait été atteint, notamment sur les produits ‘prime’ » , ajoute Jean-Baptiste Schoutteten.

Dualité des loyers entre le facial et le réel qui font le grand écart, dualité des marchés entre l’atonie du locatif et celui de l’investissement plein de dynamisme. L’immobilier d’entreprise accumule les décorrélations et les déformations. 

*Quartier central des affaires.

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