Hôtels, après les murs, les fonds de commerce

le 04/09/2014 L'AGEFI Hebdo

Les investisseurs sont attirés par des promesses de rendement exceptionnelles. Foncières et fonds spécialisés se positionnent sur ces nouvelles cessions.

Hôtels, après les murs, les fonds de commerce
(Bloomberg)

L’hôtellerie. Elle suggère de lointaines vacances, évoque une étape sur la route d’un voyage professionnel, incarne le luxe parfois… Mais pas seulement. De plus en plus, elle sonne comme une catégorie d’investissement particulièrement courue. Alternative aux traditionnels immeubles de bureau, « le segment des hôtels dans la région Europe Moyen-Orient et Afrique (EMEA) a vu son volume d’investissement augmenter de 17 % à 13,2 milliards de dollars (10 milliards d’euros) entre 2012 et 2013 », rappelle Yves Marchal, directeur général Europe du Sud de Jones Lang LaSalle Hotels & Hospitality Group. Avec 2,3 milliards d’euros investis l’an dernier, le marché français se plaçait en seconde position juste derrière Londres. Un chiffre à rapprocher des 17 milliards investis en immobilier d’entreprise en 2013. « S’il y a encore cinq ans les transactions hôtelières pesaient pour 5 % des deals réalisés en France, tous types d’actifs commerciaux confondus, elles en représentent désormais aux alentours de 13 %, compare le conseil. Signe que, lorsque les investisseurs souhaitent se diversifier, ils s’orientent vers l’hôtellerie. »

Il faut dire que la place parisienne est l’un des marchés les plus profonds. Au 1er septembre 2013, selon MKG Hospitality, le marché hôtelier français comptait 17.855 hôtels, soit 645.114 chambres. Et la France reste la première destination touristique mondiale, avec 83 millions de touristes étrangers en 2012.

La mise en place du marché de l’immobilier hôtelier français s’opère par étapes, avec un coup d’envoi lancé en mai 2005. La foncière cotée Foncière des Régions, via sa filiale Foncière des Murs spécialisée dans la détention et la gestion de murs d’exploitation, signe, il y a neuf ans, un partenariat avec le groupe Accor pour racheter les murs de 128 établissements, moyennant un milliard d’euros. « Ce fut la toute première externalisation d’envergure réalisée par un opérateur hôtelier en France », se souvient Dominique Ozanne, directeur général des opérations de Foncière des Régions. Un peu sur le modèle américain, les opérateurs hôteliers cèdent alors leurs murs d’exploitation « poussés par des analystes financiers estimant que les groupes hôteliers cotés ne devaient supporter que le seul risque opérationnel et se départir du risque immobilier », rappelle Bruno Juin, directeur du département hôtels de BNP Paribas Real Estate.

En à peine dix années, le marché hexagonal s’ouvre à une multitude d’acteurs aux stratégies variées : fonds de private equity type Blackstone, Apollo, Ivanhoé Cambridge…, family offices ou encore OPCI (organismes de placement collectif immobilier). Dans leur sillage, de grands investisseurs n’hésitent pas à regarder de plus près cette classe d’actifs « alternative », qui consiste à se porter propriétaire des murs. A cela, au moins une raison essentielle : des revenus récurrents servis par des enseignes hôtelières reconnues.

Dans les faits, l'essentiel

Dans les faits, l’essentiel de ce marché d’externalisation est irrigué par des opérations menées par des opérateurs sur des enseignes dites économiques ou moyenne gamme, telles que Campanile, Ibis, Mercure, Baladin, B&B Hôtels…  « Même si l’investisseur en hôtellerie d’entrée ou de moyenne gamme est exposé à la croissance, rappelle Fabrice Lombardo, directeur de la structuration et de la gestion de portefeuille chez Swiss Life REIM, il l’est à des degrés divers comparativement à une exposition sur des actifs plus haut de gamme (5 étoiles, palaces), très impactés par la croissance mondiale. » Le schéma retenu consiste alors pour l’acquéreur des murs à tisser des partenariats avec des locataires que sont les grandes enseignes hôtelières européennes type Accor, B&B Hôtels, Louvre Hotel Group… « Ces opérateurs devenant locataires de nos murs, décrypte Dominique Ozanne, l’actif affiche un taux d’occupation de 100 %, puisqu’entièrement loué à un opérateur. » Une différence de taille par rapport à d’autres biens immobiliers comme le bureau ou le centre commercial. « Il ne faut en effet pas confondre le taux d’occupation avec le taux de remplissage d’un hôtel », poursuit le directeur général de la foncière cotée. Résultat, les investisseurs sont assurés du versement de cash flows sécurisés (loyers) et les performances attendues varient de 5,5 à 7,5 %, (actifs économiques et de moyenne gamme hors hôtellerie parisienne).

Nicolas Monnier, responsable des investissements non cotés chez CNP Assurances, dont le volet immobilier représente 11 milliards d’euros, soit 3 % de l’allocation globale, indique être exposé sur des murs d’hôtels via trois OPCI de type club deal à la faveur notamment « d’une récurrence des loyers qui s’inscrit sur le très long terme ». Un investissement qui non seulement colle parfaitement aux contraintes des assureurs-vie devant proposer des rendements réguliers au travers de leurs fonds en euros, mais qui offre par ailleurs une diversification de la poche « immobilier ». « L’hôtellerie est soumise à un sous-jacent économique différent du bureau en s’appuyant à la fois sur le secteur du tourisme et du voyage d’affaires. » Si l’assureur précise étudier l’investissement dans la dette en immobilier d’hôtellerie, il est formel : « Nous refusons d’être exposés sur les fonds de commerce des hôtels car nous avons une approche uniquement immobilière du secteur ».

Pourtant, bien des acteurs ne s’en tiennent pas là ! « Un vaste mouvement est enclenché et concerne la cession des fonds de commerce hôteliers », souligne Bruno Juin. Schématiquement, les opérateurs cherchent des partenaires à la fois sur les murs et sur leur exploitation. En externalisant le fonds de commerce, l’opérateur se déleste d’une éventuelle perte d’exploitation, désormais absorbée par le nouveau propriétaire (et inversement en cas d’année mirifique). « En contrepartie, l’enseigne assure la totale gestion de l’exploitation, précise-t-il. C’est-à-dire l’ensemble des tâches qui permettent de générer du chiffre d’affaires et du résultat : mise en place de la stratégie de vente, animation des canaux de distribution pour faire venir les clients, gestion et optimisation des coûts de fonctionnement… » Un contrat de management (de gestion) est signé et des honoraires versés par le propriétaire à l’opérateur pour « services rendus ». « On s’éloigne ici de l’investissement purement immobilier, souligne Bruno Juin. Il s’agit d’un investissement plus complexe, qui consiste notamment à décrypter si l’hôtel est bien implanté et correctement géré. Cela revient à investir dans une société », compare-t-il.

De 7 % à 10 % de rendement

Et les espoirs de rendements importants sont là, de l’ordre de 7 à 10 % en moyenne. « Aujourd’hui, les murs d’hôtels sont devenus très coûteux tandis que les fonds de commerce offrent un retour sur investissement séduisant et rapide qui est fonction de la valorisation du chiffre d’affaires qui peut être généré », corrobore Gérard Ezavin, président de GE Consult, un cabinet de conseil dédié au secteur hôtelier. Les grands noms du private equity ont sauté le pas outre-Atlantique : Colony Capital, Blackstone, Carlyle… En France, Axa Real Estate, acteur majeur de l’investissement en hôtels avec un portefeuille de 90 établissements (1,8 milliard d’euros sous gestion) est adepte des contrats de gestion. Mais la porte reste grande ouverte pour d’autres acteurs. « Nous sommes prêts à diversifier nos modes d’intervention », lance Dominique Ozanne, dévoilant une nouvelle stratégie de la foncière.

Les OPCI entendent également prendre part à ce nouveau marché… mais sont freinés dans leur élan par une disposition réglementaire qui ne leur permet d’encaisser que des produits immobiliers. La Française REM gère à ce jour deux OPCI dédiés aux murs d’hôtels : Silverstone, créé en 2009 suite à la cession par Accor de 158 hôtels de Formule 1, et Sunlight, lancé fin 2011, qui détient neuf hôtels vendus et exploités également par Accor sous l’enseigne Suite Novotel. « Nous sommes en train d’étudier, pour nos clients institutionnels, la structuration juridique de ces acquisitions murs et fonds, lance Thierry Molton, directeur de l’asset management immobilier d’entreprise du gestionnaire. Et envisageons l’acquisition des fonds de commerce via des véhicules ‘ad hoc’ (société commerciale…). » Plus avancée dans ses réflexions, Swiss Life REIM a lancé cet été un OPCI qui retient 26 hôtels (murs et fonds) de catégorie budget et économique. Et pour être en phase avec les obligations auxquelles sont tenus les OPCI, « les hôtels ont été mis en location-gérance auprès d’exploitants pour une durée de douze ans », précise Johanna Capoani, gérant senior. Ici le propriétaire du fonds de commerce concède au locataire-gérant le droit d’exploiter ce fonds, moyennant le paiement d’une redevance de location. Ainsi, le marché s’organise, sur fond d’innovations financières. Et le secteur de l’hôtellerie nourrit bien des espoirs chez les investisseurs. La mairie de Paris estime en effet que la capitale manquerait d’au moins 7.000 chambres.

« Second Life »

Un peu partout en région et à Paris, des travaux percent rues et passages. L’objet : donner une seconde vie à un immeuble de logement ou de bureau et le transformer… en hôtel. Dans le 8e arrondissement parisien, l’ex-siège de CPC Packaging, vacant depuis plusieurs années, sera converti en un hôtel de 25 chambres. A quelques pas de là, c’est l’ancien siège de la Fédération de rugby de France qui est en cours de reconversion en un hôtel de 50 lits. La clinique Bachaumont située dans le 2e arrondissement se mue pour sa part en un hôtel 4 étoiles de 49 chambres… La rénovation est le cœur de métier du groupe Novaxia, dont l’activité consiste  « à racheter à Paris, sa première couronne, et dans les principales villes de la Côte d’Azur, des murs de bâtiments obsolètes et à créer le fonds de commerce hôtelier, souligne Joachim Azan, président du groupe. Si nous sommes propriétaires à la fois des murs et du fonds de commerce, nous nous tournons au travers d’un contrat de management vers des gestionnaires tels qu’Accor, Elegancia, Intercontinental… pour exploiter les lieux ». C’est ainsi que Novaxia a entrepris la reconversion de l’Hôtel des impôts à Nice en un hôtel de 135 chambres. « Nous travaillons également au premier hôtel flottant de Paris », lâche-t-il mystérieux. Propriétaire d’une dizaine d’hôtels, détenus en moyenne entre trois et cinq ans, Novaxia vise la plus-value de cession et loge ses actifs dans des produits patrimoniaux à destination de particuliers. « Je souhaitais démocratiser l’immobilier hôtelier », appuie Joachim Azan. Le rendement proposé, hors avantage fiscal, varie de 6 à 8 % annuel.

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