Grand Paris

Le grand pari de la capitale

le 25/06/2015 L'AGEFI Hebdo

Les travaux du futur Grand Paris Express ont débuté. Les opérateurs immobiliers se positionnent sur son tracé.

Le grand pari de la capitale
Le tracé du Grand Paris Express.
(©Jones Lang LaSalle)

Enfin, nous entrons dans une phase concrète ! », lance Virgine Houzé, directeur études et recherche de JLL. Un enthousiasme non feint dû aux premiers coups de pioche donnés à la construction du Grand Paris Express, la ligne de transports en commun qui desservira le Grand Paris. Véritable squelette au projet d’une capitale redimensionnée, ce réseau de transport public doit établir 72 nouvelles gares, prolonger des lignes de métro existantes, créer de nouvelles lignes de tramways… afin de desservir et de relier entre eux sept nouveaux pôles de compétitivité (clusters).

Deux initiatives sont visibles depuis quelques mois par les Parisiens : les prolongements de la ligne 14 du métro (Saint-Lazare – Olympiades) qui reliera le centre de la capitale, le pôle d’affaires de Saint-Denis Pleyel et l’aéroport d’Orly. Le chantier a commencé et les stations sont en train d’être creusées. « A ce chantier démarré en 2014 s'ajoute celui de la nouvelle ligne 15, qui circulera autour de Paris, reliera notamment La Défense, Saint-Denis, Rosny-sous-Bois, Champigny-sur-Marne, Villejuif, Issy-les-Moulineaux et Nanterre, retrace Virgine Houzé. Les sondages et les premiers travaux sur les réseaux viennent de débuter sur la partie sud de la ligne. A cela s’ajoute l’extension du RER E (Eole) qui reliera la gare Saint-Lazare à Nanterre. On assiste à un véritable tournant dans la création de Paris, capitale monde ! »

Gares et CDT, deux aubaines

Arrimés à ce nouveau tracé des transports publics, des projets urbanistiques voient le jour avec notamment les Contrats de Développement Territorial (CDT) et l’aménagement des 72 nouvelles gares. Ces 22 CDT, qui couvrent près de 150 communes, ont pour objet de structurer le Grand Paris autour des pôles de réseaux de transports : logement, bureaux, commerces, entrepôts… ainsi que d’aménager la voirie, les espaces verts, les grands équipements. En somme, ces contrats de développement sont la traduction « locale » du projet du Grand Paris. Leur feuille de route diffère d’une zone à une autre. Si certains CDT ambitionnent un volet économique précis, avec la création de nouveaux emplois, mais aussi la construction de logements, d’espaces tertiaires, la rénovation thermique des immeubles existants… « d’autres ont déjà opéré leur mutation, explique Magali Marton, directrice des études France et EMEA chez DTZ, comme La Défense, un secteur déjà attractif. Néanmoins, l’ensemble des CDT va provoquer une hyperinflation de projets entre 2015 et 2020, soit aux environs de 6 millions de m² pour le seul segment des bureaux ». Le CDT « Territoire de la culture et de la création », tourné vers la création numérique, projette la création de 70.000 m² de bureaux, celui de Seine Défense (cluster de La Défense) nécessite la sortie de terre de 700.000 m², celui de « La Défense Ouest - Les deux Seine » 500.000 m², etc. Les opérateurs immobilier s’y positionnent à mesure de la signature des CDT.

Du côté des nouvelles gares, leur aménagement est un projet en lui-même. En l’absence de CDT, la Société du Grand Paris (SGP) peut, après avis de la commune, conduire une opération dans un périmètre de 400 mètres autour des gares. Entre bureaux, création de commerces pour insuffler une dynamique locale tant recherchée par les entreprises, construction de logements pour encourager une mixité urbaine, l’intermodalité entre la gare, les bus, le tramway…, les opportunités sont bien réelles et se déploient sur plus de 138 km² sur les seules zones entourant ces nouvelles gares. Soit une surface supérieure à celle de la capitale !

Si la concrétisation du Grand Paris peut paraître encore lointain pour certains, l’émergence de nouvelles gares va dicter la construction d’actifs de bureau qui amèneront des entreprises soucieuses d’une desserte en transports publics performante, ce qui engendrera mécaniquement une valorisation des immeubles. « Ce nouvel axe de transport en commun résonne auprès des investisseurs immobiliers, compte tenu de l’importance de la connexion au réseau de transport en commun pour les immeubles de bureau », constate Magali Marton. Le Grand Paris est dans les faits actés dans les feuilles de route de nombreuses foncières.

Des transports en commun structurants

Parmi les plus importantes foncières de bureaux, Gecina se réjouit de la régénération de la capitale, et indique par la voix de son directeur général Philippe Depoux « se positionner sur du bureau urbain, autrement dit implanté en centre-ville ». Outre Paris, les acquisitions se feront sur celles de hubs déjà établis comme celui de La Défense, de Saint-Denis, d’Issy-les-Moulineaux, de Boulogne... Le rachat auprès d’Ivanhoé Cambridge, pour 1,24 milliard d’euros, du siège historique du groupe PSA dans le quartier central des affaires parisien, ainsi que des tours T1&B à La Défense s’inscrit dans le périmètre Grand Paris. « Pour le premier actif, l’immeuble se situe à quelques pas de la Porte Maillot, futur pôle de correspondance entre le RER C, la ligne 1 du métro et les extensions à venir des lignes T3 et du RER E, explique-t-il, tandis que les actifs situés à La Défense seront desservis non seulement par la ligne 15 mais également par l’extension du RER E. » Incontestablement, les nouveaux transports sont un élément structurant des feuilles de routes des investisseurs. Affine, présidée par Maryse Aulagnon, par ailleurs présidente de la Commission FSIF du Grand Paris et des Grandes Métropoles, indique sans ambages : « Tout le monde s’organise en fonction de ce projet ! Pour preuve, les implantations de sièges sociaux ou de pans entiers d’activité de multinationales se font désormais à Saint Denis (SFR, SNCF, Siemens…) ou à Pantin (Hermès, Chanel…) ». La foncière n’a pas hésité en 2011 à racheter à Gennevilliers un ensemble de 22.000 m² de bureaux et de locaux à usage d’activité. « Ces immeubles se situeront à 400 mètres de la future gare qui sera livrée en 2025, à trois stations de Grand Paris Express de La Défense et à sept stations de l’aéroport de Roissy », énumère-t-elle. Aujourd’hui loués à plusieurs dizaines de PME pour un loyer moyen de 120 euros/ m², ces actifs font l’objet d’une restructuration en profondeur afin de viser, in fine, des occupants de plus grandes tailles. Pour libérer des fonds nécessaires à ces travaux, des cessions sont envisagées sur des villes jugées trop en dehors du tracé du Grand Paris Express.

Le cas Icade

D’autres acteurs ont été particulièrement gâtés par l’histoire. C’est notamment le cas d’Icade, à la tête d’importantes friches industrielles. « Alors que les autres foncières détiennent des actifs bâtis, Icade est la seule à posséder autant de réserves foncières en Ile-de-France, relève Sabine Baïetto-Beysson, fraîchement embauchée par la filiale de la CDC en qualité de Membre du Comité exécutif en charge du Grand Paris et de l’aménagement. Le tracé du Grand Paris interconnecte nos principaux parcs. » Icade a hérité d’un territoire de 75 hectares, longtemps délaissé par les transports en commun, à cheval sur le 19e arrondissement de Paris, Aubervilliers et Saint-Denis. Ancien Grenier à céréales de Paris, le site comptait principalement des entrepôts et s’est industrialisé avec le convoi de denrées par le canal Saint Denis pour se tertiariser. « Le Parc du Millénaire est désormais un quartier de ville avec près de 150.000 m² de bureaux – où vont s’installer très prochainement le ministère de la Justice ou encore Véolia –, d’un centre commercial, des services et des logements », poursuit-elle. Ce parc d’affaires sera bientôt desservi par le RER E avec la mise en service en décembre 2015 de la Gare Rosa Parks. Depuis son rapprochement avec Silic en 2013, Icade détient plusieurs parcs d’affaires représentant près de 2 millions de m² répartis sur cinq pôles en Ile-de-France dont, au sud, celui d’Orly-Rungis. Ce dernier bénéficiera du déploiement de la ligne 15 et plus tard des lignes 14 sud et 18. « Mais Icade est aussi promoteur, souligne Sabine Baïetto-Beysson. Nous projetons de construire des logements en frange de nos parcs et sommes positionnés sur l’aménagement des gares pour des actifs d’habitations et tertiaires. » Les jalons sont posés. Avec pour « grand pari » pour tous ces acteurs de retravailler une ville sur une zone urbaine déjà dense.

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