La CDC veut faire décoller le viager via un fonds mutualisé

le 18/09/2014 L'AGEFI Hebdo

Certivia, une Sicav dédiée à des investisseurs institutionnels, achètera 400 appartements cédés par des seniors.

La CDC veut faire décoller le viager via un fonds mutualisé
Pierre-René Lemas, directeur général de la CDC.
(CDC)

Alors que le projet de loi relatif à l’adaptation de la société au vieillissement débute son parcours parlementaire, la Caisse des dépôts et consignations (CDC) a porté sur les fonts baptismaux un fonds immobilier investi en viager occupé. « Certivia a pour objet de répondre à la problématique de l’allongement de la durée de vie », a lancé, lors de la conférence de presse organisée pour l’occasion, Pierre-René Lemas, directeur général de la CDC. Avec le grand âge survient le problème de la dépendance, du maintien à domicile des plus âgés avec ses inévitables et coûteux aménagements. « Le viager répond au besoin de compléments de revenus des personnes âgées, souvent dotées de moyens modestes mais propriétaires de leur logement et souhaitant y rester », soulignait-t-il.

Ce fonds, une Sicav d’une durée de 25 ans, prorogeable, est doté d’une enveloppe de 120 millions d’euros apportés par 9 institutionnels au rang desquels la CDC (lire ci-contre). « Certivia, qui sera rouvert à la souscription dans le cadre d’un second et dernier ‘closing’ (31 mars 2015), pourrait atteindre 150 millions d’euros », ajoutait Pierre-René Lemas. Cette Sicav a pour vocation de déployer ces capitaux sur environ 400 logements qui seront donc acquis en viager et ce, pendant les cinq ans à venir. « Essentiellement des appartements implantés dans les zones stratégiques de ce marché, l’Ile-de-France, la région Paca et les grandes métropoles de France », précisait le directeur général de CDC. Le sourcing des logements sera réalisé par le leader du marché, Renée Costes Viager, et la gestion de la Sicav confiée, après un appel d’offres lancé en début d’année, à la Française REM.

Si la CDC ne réinvente pas le viager, elle ambitionne de le sécuriser auprès d’une population de seniors, 70 ans et plus, souvent fragile. « L’initiative de la CDC renforce l’approche sérieuse que certains d’entre nous prônent, soulève Jean-Christophe Lega, fondateur et directeur général de Fundageo, spécialisée dans le marché du viager mutualisé. Car il s’agit d’un secteur fragmenté dont il convient d’empêcher l’accès à d’éventuels acteurs peu scrupuleux. »

Pas de risque locatif

Le viager est un acte de vente qui permet au cédant (crédirentier) de rester dans son logement, de percevoir un « bouquet », autrement dit un capital qui représente aux alentours de 25 % de la valeur économique de son bien et une rente à vie. Dans le système retenu par la CDC, suite au décès de l’occupant ou de son départ (déménagement, placement en maison de retraite…), le logement est mis en vente, le schéma excluant la location des biens. S’il s’agit d’un couple de crédirentiers (et non d’un seul occupant), en cas du prédécès d’un des conjoints, la rente est maintenue et son montant reste inchangé. « Suite à la libération anticipée du logement (départs volontaires), elle pourrait être valorisée jusqu’à 50 % », souligne Pierre-René Lemas.

Outre le versement d’un capital et d’une rente viagère, le cédant se voit libéré du paiement des charges et autres taxes foncières. Une obligation qui revient à la Française REM, gestionnaire du fonds. Forte d’une expertise dans la gestion de portefeuilles en immobilier résidentiel via notamment des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), le gestionnaire intègre tout d’abord dans la Sicav les biens apportés par le réseau Renée Costes Viager. « Nous déployons ensuite notre expertise sur la gestion des flux (charges courantes propriétaire, taxe foncière, service de la rente, travaux…), nous sommes en relation avec les crédirentiers ainsi que le syndicat de copropriété », indique Xavier Lépine, président du directoire de La Française. En somme, il s’agit de mettre en place un savoir-faire déjà pleinement appliqué à la gestion de ses SCPI. A la revente, la société de gestion est chargée d’une éventuelle remise à neuf des lieux pour trouver preneur au meilleur prix. Le fonds distribue ainsi le fruit de la vente sous forme de dividendes à ses souscripteurs. « Alors qu’une SCPI de logement est un fonds immobilier qui délivre un rendement courant (2,5 % en moyenne nets de charges) servi par les loyers, il n’y a ici aucun risque locatif puisqu’il s’agit d’une opération de plus-value de cession », compare Xavier Lépine. Le rendement espéré atteint 6 % à 6,5 % par an, délivré d’ici 3 à 4 ans et calculé selon une projection de valorisation immobilière contenue : nulle les premières années puis établie entre 1 % à 3 % les suivantes. Même s’il s’agit d’un marché de niche qui compte à peine 4.000 cessions réalisées en viager chaque année sur 650.000 opérations de ventes, la CDC réfléchit avec l’Union sociale pour l’habitat « à l’extension de ce dispositif aux HLM », a annoncé lors de la conférence Pierre-René Lemas. Tout dépendra du succès de Certivia auprès des 70 ans et plus.

Les « débirentiers »

Outre la CDC (22 millions d’euros), les autres investisseurs sont :

CNP Assurances (20 millions), Suravenir (20 millions), AG2R La Mondiale (10 millions), Groupama (10 millions), Maif (10 millions), le groupe Macif (10 millions), le groupe Crédit Mutuel Nord Europe (10 millions), Unéo (8 millions).

 

 

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