La bulle immobilière va perdre un de ses soutiens majeurs

le 06/11/2014 L'AGEFI Hebdo

La baisse des taux d’intérêt ne va bientôt plus pouvoir se substituer à celle des prix du secteur résidentiel.

Il n’est sans doute plus très loin le moment où va cesser le soutien du crédit bancaire à la flambée des prix du secteur immobilier résidentiel français. Proche de son plancher absolu, le rendement de l’OAT est désormais trop bas pour réduire suffisamment les taux des crédits à l’habitat auxquels il sert de référence et compenser l’absence de véritable correction du marché résidentiel ces dernières années. Sauf scénario noir d’une entrée profonde et sans retour en déflation, le taux de l’obligation à 10 ans de la France (1,25 %) ne dispose plus de marges significatives à la baisse. De toute façon, un tel scénario s’accompagnerait mal d’une hausse des prix immobiliers.

Depuis le début de l’année, les taux des crédits ont perdu une cinquantaine de points de base, à 2,50 % en moyenne, selon le tableau de bord de l’Observatoire crédit logement/CSA du financement des marchés résidentiels. « A elle seule, cette baisse aura fait plus pour soutenir la conjoncture et redynamiser les marchés privés que tous les dispositifs publics d’incitation et d’aide », précise le document. Le raisonnement peut être étendu à l’ensemble du cycle de hausse des prix qui a démarré en 1997 et s’est arrêté en 2011 : +150 % dans l’ancien. Les économistes du secteur admettent que 100 points de base (pb) de baisse des taux correspond à une baisse de 8 % des prix immobiliers. Sachant que les taux des crédits habitat se situaient à 9 % en début du cycle, on comprend mieux sa longueur et son entêtement. A un moment donné, la baisse des taux d’intérêt s’est substituée à la baisse des prix.

Les deux autres canaux par lesquels le crédit bancaire a soutenu la hausse des prix sont eux aussi arrivés au bout de leurs possibilités : le coût des opérations immobilières financées par emprunt échoue depuis 2007 à dépasser le seuil des quatre années de revenus des ménages (2,5 années en temps normal), et la durée moyenne des crédits (209 mois) ne parvient plus à retrouver son record de 2007 (225 mois).

Le marché tourne en rond

La baisse des taux longs a bel et bien empêché jusqu’ici une véritable correction du marché du résidentiel. L’épisode temporaire de hausse des taux de la fin 2010 (100 pb) n’a pas laissé de traces. A l’époque, les pouvoirs publics ont fait le choix politique de soutenir le secteur de la construction et les investisseurs particuliers par diverses incitations au détriment de la jeune génération purement et simplement exclue de l’accession à la propriété. Du côté des banques, le crédit immobilier reste une bonne affaire avec un taux de marge (taux habitat moyen - taux OAT) en constante augmentation ces dernières années (voir le graphique). Tout va pour le mieux avec un taux de créances douteuses au plus bas à 1,45 %, signe de l’absence de correction des excès. Indicateur passé du marché, les prêts douteux ne se mettent toutefois à croître qu’une fois la crise enclenchée, comme le montrent les exemples des effondrements des marchés espagnol et américain.

« Le recul cumulé des prix est de 6 % depuis 2011. C’est un mouvement modéré », assure Olivier Eluère, économiste à Crédit Agricole SA. Les statistiques de la Banque de France l’attestent : la production de crédit habitat est de l’ordre de 9 milliards d’euros chaque mois et l’encours progresse bon an mal an de 3 %. Mais dans sa structure, la production a beaucoup changé. Sous l’effet de la progression du chômage, de la surévaluation des prix et de la stagnation des revenus, la part des primo-accédants est passée en quelques années de 40 % à 18 %. « Le marché tourne en rond. Il s’est recentré sur la clientèle la moins sensible au niveau des prix, celle des acheteurs-vendeurs – le segment des secondo-accédants – qui représente plus de 50 % de la production contre 40 % début 2012 », indique Olivier Eluère. « Quant aux rachats de crédits qui étaient inexistants en 2012 (2 % de la production), ils représentaient fin 2013 le cinquième de la production totale, ajoute l’économiste. Pour un retour théorique des primo-accédants dans le marché, des corrections de 15 % des prix au niveau global et de 30 % en Ile-de France sont nécessaires. »

Une chute de 30 % des prix immobiliers entre 2014 et 2016, c’est justement le scénario adverse pour la France de l’EBA (Autorité bancaire européenne) dans le cadre des stress tests qui ont été rendus publics le 26 octobre. Résultat : les banques françaises ont toutes réussi avec succès leur examen de passage. Elles ont les reins suffisamment solides pour amortir une chute des prix.

Plus de 98 % des crédits sont à un taux inférieur à 3,5 %.

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