Financement immobilier, les allemandes conquérantes

le 26/08/2010 L'AGEFI Hebdo

Après le retrait de nombreux acteurs étrangers, les banques d’outre-Rhin restent actives grâce à des conditions de refinancement hors pair.

Les statistiques le démontrent à l’envi : les investissements immobiliers, en France, sont en hausse. Signe de la reprise du secteur de la pierre : des engagements depuis le début de l’année de 4,2 milliards d’euros, soit 64 % de plus qu’au premier semestre 2009. Derrière ces chiffres en croissance transparaît le retour des banques de financement sur un marché qu’elles avaient quasiment déserté. Cependant, à y regarder de plus près, certaines maisons, au rang desquelles les établissements allemands, sont toujours parvenues à rester actives. Selon les estimations du Cercle franco-allemand de l’immobilier (CFAI), la production nouvelle d’origine allemande sur le marché français en 2009 atteignait les 2,63 milliards d’euros et les affaires en portefeuille s’élevaient à 22,3 milliards, soit 13 % des engagements sur l’immobilier commercial français. Le marché de la banque de détail en Allemagne n’étant pas suffisamment rentable, il fallait aux acteurs bancaires trouver d’autres sources de profit : le financement de projets en immobilier commercial « La France est considérée outre-Rhin comme un marché profond et stable, souligne Sébastien Liberge, directeur responsable des financements immobiliers à BayernLB Paris. Paris accueillant le siège de nombreuses entreprises et administrations, ce marché n’est pas exclusivement corrélé au secteur financier comme peut l’être Francfort. » Mais il ne suffit pas de vouloir pour pouvoir. La forte présence depuis deux ans des acteurs allemands dans les deals immobiliers s’explique en grande partie par la possibilité de se financer sur le Pfandbrief. « L’avantage concurrentiel du refinancement sur le ‘Pfandbrief’ est pour les acteurs allemands un atout indéniable », reconnaît Mounir Hamrouni, responsable pour la France de Westdeutsche Immobilienbank (Westimmo). Très largement répandues en Allemagne, ces obligations foncières garanties par des créances hypothécaires ou publiques pèsent pour un tiers du marché obligataire outre-Rhin.

Double sûreté

En contrepartie de cette opportunité, pour émettre des Pfandbriefe, l’établissement de crédit doit se soumettre à un cahier des charges pour le moins contraignant. Il lui faut non seulement appartenir à l’association des émetteurs, mais également que les sous-jacents faisant l’objet du crédit soient totalement fongibles. « Bureaux, centres commerciaux et hôtels peuvent être retenus à la condition qu’ils soient placés dans des localisations établies, explique Mounir Hamrouni. Sont exclus du panier de suretés (hypothèques) des biens atypiques comme les centres de loisirs, les usines, intrinsèquement trop liées à la présence et la qualité des locataires, ou encore des bureaux dont la localisation les rendrait difficiles à louer. » Pour assurer un maximum de sécurité aux investisseurs finaux, la valeur retenue des immeubles est non pas leur valeur de marché mais leur valeur hypothécaire. Gommée des composantes spéculatives, la mortgage lending value (MLV) exprime la valeur de l’actif que la banque est quasiment certaine de retrouver à long terme. « De fait, en cas de baisse des valeurs de marché, la valeur hypothécaire est supposée ne pas être impactée », indique Sébastien Liberge. « Le ‘pool’ de crédits, sous-jacent à l’émission, offre ainsi une double sûreté, rapporte Roland Fuchs, responsable France d’Helaba, avec d’un côté la signature de la banque émettrice et de l’autre un portefeuille immobilier valorisé à hauteur de 40 % à 50 % de la valeur de marché des biens sous-jacents. » Un mode opératoire qui a permis aux structures allemandes de faire la différence en « temps de disette » et de liquidités devenues rares. Certains établissements y recourant volontiers. « Deux de nos opérations en France ont été entièrement refinancées sur le ‘Pfandbrief’ », met en avant Sébastien Liberge.

Outre un accès facile à la liquidité, les acteurs allemands ont également bénéficié de la désertion d’une grande partie des banques françaises, qui, en raison de leurs profils multiproduits, ont pu réduire la voilure sur l’immobilier et se concentrer sur d’autres activités. Tandis que de nombreuses banques allemandes dédiées exclusivement au financement du marché de la pierre n’avaient pas d’autre choix que celui de jouer des coudes pour préserver leurs parts de marché.

A cet égard, l’opération à Paris des Trois Quartiers est symptomatique à la fois de la réouverture l’an dernier du marché de l’investissement immobilier et de la présence forte de partenaires allemands. L’immeuble de commerces et de bureaux a été cédé en juin 2009 par Hammerson à MGPA qui se portait alors acquéreur moyennant une dette de 140 millions octroyée par… trois banques allemandes dont Westimmo. Laquelle retrouvait-on déjà aux côtés de ses compatriotes Helaba, Deutsche Postbank et Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank dans le cadre du refinancement des tours T1 et B à La Défense, à hauteur de 400 millions d’euros. Plus récemment, le fonds EPL géré par BNP Paribas Reis obtenait un prêt à 5 ans de 170 millions d’euros, là aussi auprès de deux établissements allemands (Westimmo et Deutsche Pfandbrief). En juillet de cette année, SITQ refinançait à hauteur de 400 millions d’euros le portefeuille SITQ Les Tours, composé de quatre immeubles parisiens, en s’adressant à Crédit Agricole CIB, DekaBank Deutsche Girozentrale, Helaba et Société Générale. La même semaine, l’OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) Tishman Speyer French Core annonçait avoir acquis l’immeuble Delta auprès d’Axa Real Estate avec le soutien financier de Helaba et de Deka Bank.

Image écornée ?

Devant la relative suprématie des acteurs allemands, quelques voix jouent les Cassandre. Certains en effet y voient une concurrence parfois déloyale et n’hésitent pas à dénoncer chez leurs confrères des conditions de financement jugées… déraisonnables. « Les banques allemandes restent présentes grâce aux conditions de refinancement favorables liées aux ‘Pfandbriefe’, mais également par des conditions financières agressives », soulève Philippe Dupin, directeur exécutif du Crédit Foncier. « Nous tirons la sonnette d’alarme, ajoute un autre banquier. Les banques allemandes prêtent à trop bas prix. C’est l’une des raisons qui expliquent que nous ne faisons rien en France. »

Une attaque en règle que les « coupables » acceptent de bon aloi. « Avant la crise, les établissements bancaires, toutes origines confondues, prêtaient dans le cadre du financement faiblement ‘leveragé’ d’un actif ‘core’ (de bonne qualité, NDLR), moyennant l’Euribor majoré de 50 à 60 points de base (pb). Au plus dur de la crise, le ‘spread’ s’est écarté à 150, voire 200 pb », compare Sébastien Liberge. Aujourd’hui, cette marge atteint les 120 pb et l’écart entre les acteurs français et leurs homologues allemands peut avoisiner les 30 pb. « Les investisseurs paient tout de même deux fois plus cher qu’il y a trois ans, poursuit-il. Par ailleurs, tout est question de politique interne. Les objectifs de rentabilité peuvent varier d’une banque à une autre. »

Une autre différence entre les Allemands et les Français relève du type d’opérations sur lesquelles les uns et les autres interviennent. « L’accès aux ‘Pfandbriefe’ est certes une source de ‘funding’ (levée de capitaux, NDLR) récurrente. Néanmoins, les contraintes imposées peuvent rendre inéligibles un certain nombre d’opérations », explique Jean-François Despoux, responsable mondial des financements immobiliers et hôteliers de Société Générale CIB. Si, avant crise, les banques allemandes étaient peu nombreuses à passer par le marché des Pfandbriefe et n’hésitaient pas à soutenir des projets sophistiqués et complexes, elles se concentrent désormais sur des prêts traditionnels, éligibles au marché des émissions foncières. Du coup, une partie du marché revient tout de même aux Français. Ils se concentrent sur les grandes opérations et en profitent pour équiper leurs clients - souvent de grandes foncières françaises -, en outils de gestion des flux, produits d’épargne salariale… tandis que leurs homologues venus d’outre-Rhin se limitent à ne délivrer que du crédit immobilier très souvent aux investisseurs étrangers. Un boulevard d’opportunités s’offre à ces dernières : les anglo-saxonnes ont disparu, tout comme de nombreux établissements espagnols, italiens ou encore irlandais, revenus sur leur marché domestique. Entre leur politique de conquête commerciale ouvertement affichée et des réserves importantes de capitaux encore non injectées dans le marché, les banques allemandes devraient davantage encore s’imposer comme l’interlocuteur d’investisseurs toujours guidés par la prudence.

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