Casino table à nouveau sur l’OPCI pour externaliser ses murs

le 28/01/2010 L'AGEFI Hebdo

Précurseur dans le recours à ce véhicule, le grand distributeur a su séduire des investisseurs institutionnels en quête de placements lisibles.

Rien ne semble arrêter Casino qui poursuit, tambour battant, la politique d’externalisation de ses murs de magasins. « Pour créer de la valeur, il nous faut faire tourner nos actifs et céder ceux que nous ne sommes plus en mesure de valoriser, leur performance étant devenue stable », explique Jacques Ehrmann, directeur général des activités immobilières et développement du groupe. Afin de gérer un patrimoine immobilier de plus de 6 milliards d’euros, le groupe a opté dès 2005 pour un modèle dual : d’un côté, la foncière cotée Mercialys, de l’autre, Immobilière Groupe Casino (IGC), l’immobilière non cotée du grand distributeur. La première structure gère pour l’essentiel les galeries commerciales et les cafétérias attenantes à des hypermarchés ou des supermarchés Casino. « La part des revenus issus des enseignes du groupe est d’environ 15 %, poursuit le dirigeant, le restant provenant de la location des locaux aux différents magasins présents dans les galeries. » De fait, l’autre foncière, IGC, regroupe l’immobilier de la maison, quel qu’en soit le format : hypermarchés, supermarchés et supérettes.

Viveris Odyssée

C’est donc ce dernier pôle qui vient de réaliser la récente cession des murs de douze moyennes et grandes surfaces au sein d’un OPCI (organisme de placement collectif immobilier) géré par la société phocéenne Viveris Reim. Viveris Odyssée, c’est son nom, est un OPCI club deal d’une durée de vie de douze ans, dont le tour de table rassemble une dizaine d’assureurs et de banquiers, institutionnels de long terme. Le portefeuille est composé de douze murs de commerce de diverses enseignes du groupe éparpillés dans le sud-est de la France - Leader Price, Franprix, Casino Supermarché… - et de deux actifs « flagship », qui pourraient être comparés aux navires amiraux de l’OPCI que sont un Monoprix situé à Nancy et un Hypermarché Géant installé dans le centre commercial montpelliérain, Odysseum. « Nous avons souhaité mettre sur pied un produit simple pour des investisseurs en quête de solutions d’investissement parfaitement lisibles », relève Fabrice Lombardo, directeur exécutif en charge de l’asset management de Viveris Reim et directeur général de l’OPCI.

De fait, les actifs sélectionnés sont implantés dans « des zones de fortes chalandises, placées dans des régions à fort potentiel démographique - élément précieux pour la croissance du secteur de la grande distribution -, le tout estampillé de la signature du groupe Casino », ajoute-t-il. La structure de financement est elle aussi simple puisque ce portefeuille de taille restreinte - 80 millions d’euros - a été financé par crédit hypothécaire à hauteur de 35 % par la seule Société Générale. « C’est un placement qui par ailleurs offre une diversification appréciable pour de grands institutionnels réputés ne retenir essentiellement dans leur allocation de portefeuille que de l’immobilier de bureaux situé en Ile-de-France », conclut Fabrice Lombardo.

Pionnier de l’OPCI

Côté cédant, cette opération permet à Casino de récupérer une partie des liquidités nécessaires à son développement avec un axe fort sur les économies en développement telles que le Brésil, la Colombie, le Vietnam ou encore la Thaïlande. « Des pays émergents dynamiques qui offrent de belles opportunités à l’heure où la consommation là-bas explose, explique Jacques Ehrmann. Les pays européens, plus matures, disposent quant à eux d’une industrie de la grande distribution particulièrement saturée, à l’image de l’Allemagne, dont 50 % du marché est déjà entre les mains d’enseignes discount. »

En France, la feuille de route est de glisser vers des petits formats, des supérettes, ainsi que des Monoprix, des Spar et des Leader Price qui pèsent à ce jour 80 % du chiffre d’affaires du groupe sur le territoire, « tandis que nous privilégions le format hypermarché à l’étranger, poursuit le directeur général des activités immobilières du groupe. Nous sommes prioritairement propriétaires des murs des gros actifs et cédons l’immobilier des formats plus réduits, l’objectif étant de retravailler nos portefeuilles et de réinvestir dans de nouveaux projets ». Un mouvement amorcé de longue date puisque le grand distributeur avait recouru, dès octobre 2007, à la cession auprès de AEW Immocommercial de 255 supérettes et supermarchés au travers de l’un des tout premiers OPCI, avant de réitérer l’opération un an plus tard.

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