L’avis de… Laurent Jacquemin, responsable global des opérations financières, et Isabelle Scemama, responsable de la gestion des créances immobilières d’Axa Real Estate

« Les assureurs vont absorber partiellement le problème de refinancement »

le 26/08/2010 L'AGEFI Hebdo

Comment avez-vous vu évoluer les relations avec les banques depuis la crise ?

Laurent Jacquemin : De nouvelles stratégies et donc de nouveaux rapports se sont dessinés entre les investisseurs et leurs créanciers. Globalement, les banques ont décidé de durcir leurs conditions financières face à l’augmentation des « loan-to-value » (rapport dette/actif, NDLR). Certaines ont souhaité sortir du marché en vendant leurs créances à prix décoté ou en récupérant l’actif sous-jacent. Nous concernant, Axa Real Estate a réalisé en 2009 des acquisitions à l’étranger, notamment en Allemagne et en Espagne, compte tenu des opportunités qu’offraient ces marchés. Nous nous sommes adressés à des banques locales.

Devant le mur de la dette, qui devrait apparaître dès 2011, les assureurs pourraient avoir un rôle à jouer…

Isabelle Scemama : Pour un assureur, le crédit hypothécaire est une classe d’actifs réglementairement admissible. C’est pourquoi nous rachetons des créances bancaires sur le marché secondaire. Par ailleurs, nous finançons en direct des projets immobiliers en rentrant en syndication, comme cela a été le cas pour l’acquisition par Carlyle de six immeubles londoniens dans le cadre de la liquidation du CMBS White Tower. En qualité d’assureur, nous avons la capacité de proposer du taux fixe et du financement de long terme, spécificités en adéquation avec la classe d’actifs immobilier. Il faut savoir qu’en Europe, ce sont plus de 900 milliards d’euros de créances immobilières qui sont inscrites dans le bilan des banques dont une grande partie arrive à maturité sur les trois prochaines années. Les assureurs devraient ainsi prendre le relais des banques et absorber partiellement le problème de refinancement.

Proposez-vous cette activité en France ?

Isabelle Scemama : Nous sommes présents en qualité de prêteurs depuis 2005 sur toute l’Europe de l’Ouest. La France représente plus d’un quart de notre portefeuille. Néanmoins, nous y sommes désormais moins actifs, en raison de la compétition très agressive des banques allemandes et par conséquent de marges devenues trop faibles. Pour l’heure, nous avons dans nos books un milliard d’euros de crédits pour une capacité de financement de 2,5 milliards…

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