Ventes forcées, les nouvelles opportunités de l’immobilier

le 13/01/2011 L'AGEFI Hebdo

Problème de refinancement et effondrement des valeurs obligent certaines banques et investisseurs à récupérer les immeubles sous-jacents, afin de les vendre.

Le malheur des uns, comme souvent, fait le bonheur des autres. Ces autres, ce sont les investisseurs en immobilier, en mal d’actifs. Depuis trois ans au moins, le marché de l’investissement est en berne, avec un total estimé aux alentours de 11 milliards d’euros injectés en immobilier d’entreprise en 2010. En cause, des financements encore trop peu fréquemment octroyés et un nombre restreint de biens de qualité (prime) mis en vente.

Or le mur de la dette pourrait constituer un moteur non négligeable sur le segment de l’acquisition. En effet, une étude de DTZ Research établit qu’entre 2011 et 2013, en France, « environ 4 milliards de dollars de dettes (debt funding gap qui correspond à la différence entre la dette existante arrivée à échéance et la dette disponible pour la remplacer, NDLR) seraient à refinancer, souligne Jacques Prost, responsable mondial de l’immobilier et de l’hôtellerie de Crédit Agricole CIB. Une situation qui s’explique par d’importants décrochages des valeurs et l’arrivée à échéance de prêts contractés entre 2005 et 2008, une période de fort levier ». Un effet ciseau qui pourrait amener la vente pure et simple des immeubles. Si ce chiffre impressionne, la France fait néanmoins figure de bon élève comparé à l’Espagne dont le debt funding gap en valeur absolue est de 33 milliards de dollars, ou encore le Japon avec 70 milliards de dollars.

A l’échéance de la dette, les établissements bancaires ont le choix entre différentes stratégies. « S’il s’agit d’un seul prêteur, il peut jouer les extensions et proroger la durée du crédit en cas, par exemple, de revenus locatifs suffisants, illustre David Lacaze, avocat associé chez Paul Hastings, en charge du département immobilier. En revanche, si le risque est partagé dans le cadre d’une syndication ou d’une titrisation sous participation, certains des créanciers, en fonction de leur rang, n’auront pas intérêt à proroger le prêt dans la mesure où les créanciers seniors n’ont pas de risque de pertes, celles-ci étant supportées par les créanciers juniors. » Résultat, l’immeuble pourrait être récupéré et cédé, à la condition que les intérêts ne soient plus versés par les propriétaires. « Néanmoins, dans le cas d’un refinancement, on observe plutôt le souhait de la banque affectée par des problèmes de liquidités par exemple d’être simplement remplacée par un autre établissement », tempère Jacques Prost. Autre possibilité : la cession de la créance moyennant une décote « auprès d’investisseurs opportunistes qui revendraient alors le bien sous-jacent par l’intermédiaire d’un administrateur judiciaire ou à l’issue de la période de création de valeur », poursuit Philippe Deloffre, directeur Emea Debt Advisory chez CB Richard Ellis.

Des acteurs trop exposés

Les « opportunités » proviendront aussi de certains établissements particulièrement offensifs en leur temps comme les banques allemandes, qui ont décidé de revoir leur feuille de route et de quitter certains marchés. « De nombreuses ‘landesbank’ ont été recapitalisées ou nationalisées par l’Etat allemand. Une aide financière à laquelle Bruxelles attache une exigence de regroupement du secteur, analyse Mounir Hamrouni, responsable pour la France de Westdeutshe Immobilienbank (Westimmo). Des opérateurs tels qu’IKB Deutsche Industriebank, Landesbank Baden-Württemberg, HSH Nordbank, DG Hyp… quittent entre autres le marché français, en cédant leurs créances immobilières moyennant une décote. » D’autres observateurs vont plus loin en anticipant que certains établissements ou véhicules de titrisation « prendront le risque de ventes forcées des sous-jacents afin de financer leurs coûts de sortie », présage Philippe Deloffre. Quant à la qualité des biens proposés, les avis diffèrent. L’émergence des asset managers justifierait l’apparition d’actifs de qualité (reloués le cas échéant et remis au goût du jour). Tous s’accordent néanmoins sur des transactions réalisées en dehors du marché, afin que le processus et le prix soient parfaitement maîtrisés par le cédant.

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