décryptage

Transformation de bureaux en logements, les espoirs déçus du 210 F

le 21/11/2013 L'AGEFI Hebdo

A plus d’un an de son expiration, la disposition fiscale peine à séduire les grands propriétaires, pourtant aux prises avec l’obsolescence de leur parc de bureaux.

Les chiffres sont implacables. Selon la dernière étude intitulée « La transformation et la mutation des immeubles de bureaux » de l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France (ORIE), « au second trimestre 2012, un peu plus de 500.000 m² de bureaux de seconde main sont vacants depuis quatre ans. […] Un volume important de bureaux pourrait à l’horizon 2030 être définitivement inadapté à la demande, soit entre 140.000 m² et 240.000 m² de bureaux par an », estime l’étude.

Le verdissement des immeubles imposé par le Grenelle de l’environnement n’est pas étranger à la rapide obsolescence des certains immeubles. Mais, bonne nouvelle, le législateur a œuvré pour qu’un coup de pouce fiscal soit octroyé à tout cédant d’un bureau ou d’un local à usage commercial si le repreneur s’engage à transformer ce bien en habitation. « Il s’agit en somme d’un lot de consolation suite à la disparition programmée du 210 E du Code général des impôts (CGI) », interprète ce professionnel.

Petit rappel. Le 31 décembre 2011 ont pris fin le 210 E et sa fiscalité allégée de 19 % (au lieu de 33,33 %) sur les plus-values lors de la cession d’actifs immobiliers ou de titres de sociétés à prépondérance immobilière à un OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) ou une foncière siic (société d’investissement immobilier cotée). Le très logique 210 F est alors venu prendre le relais. Depuis le 1erjanvier 2012 et jusqu’au 31 décembre 2014, la transformation de bureaux ou de locaux commerciaux ouvre droit à un taux réduit d’impôt sur les sociétés, là aussi de 19 %, à condition que l’acquéreur s’engage à les transformer en locaux d’habitation et ce dans les trois années qui suivent la cession.

Sur le papier, ce dispositif fiscal conjugue deux atouts : un taux d’impôt réduit sur les sociétés et la pertinence d’une conversion de bureaux veillissants comme réponse à la crise du logement. Mais de l’avis des professionnels du secteur, cette double aubaine ne semble pas porter ses fruits. « Alors que l’article 210 E du CGI avait une véritable vocation à encourager les externalisations de patrimoines, cet article vise à transformer l’acquéreur… en promoteur, souligne, dubitative, Christine Sonnier, directeur général délégué en charge des Investissements & Arbitrages chez BNP Paribas REIM France. C’est une disposition étrange qui bénéficie aux vendeurs et moins aux acheteurs. »

Aléas et dysfonctionnement

Tout d’abord, l’article 210 F prévoit une obligation active de transformation des locaux, et non passive comme le portait le 210 E, qui imposait simplement à l’acquéreur de garder le bien pendant cinq ans. « Pour que ce dispositif ne soit pas remis en cause, il faut donc que l’acheteur relève le pari d’une transformation profonde de l’actif, sur une durée relativement courte, poursuit Christine Sonnier. Or, le délai d’obtention des autorisations administratives (permis de construire, modification du Plan local d’urbanisme…) n’est pas maîtrisable, notamment dans cette période prochaine d’élections municipales [les 23 et 30 mars 2014, NDLR] ». Résultat, alors que le dispositif fiscal prendra fin le 31 décembre 2014, il semblerait que son application ne soit déjà plus possible. Et si le nouveau propriétaire ne parvient pas à reconvertir le bien dans les délais, il doit acquitter pas moins de 25 % de la valeur du prix d’achat ! « Dans ce cas, on peut imaginer que l’acquéreur se tourne vers le cédant en lui demandant de renoncer au taux réduit sur l’IS », poursuit-elle

D’autres ont clairement observé le dysfonctionnement de l’application de cet article. Pierre Popesco, avocat associé, département immobilier chez Herbert Smith Freehills à Paris, a eu à traiter deux dossiers dans lesquels devait être activé le 210 F. Ni l’un ni l’autre n’ont abouti. « Les deux parties ne sont pas parvenues à se mettre d’accord sur le prix », résume l’avocat. Pour Pierre Popesco, la décote consentie sur un immeuble de bureaux obsolète n’est pas absorbée par cette disposition fiscale. « Certains candidats à la vente préfèrent démolir le bien et reconstruire un immeuble de bureau. »

A l’inverse, coté acquéreur, le prix d’acquisition reste trop élevé, d’autant que ce dernier « est tenu pour tout immeuble supérieur à 800 m² de dédier 25 % de la surface en logements sociaux », poursuit Pierre Popesco. Une règle qui rend plus complexe encore la transformation de bureaux en habitations. Selon l’ORIE, « alors que certains logements, réhabilités lourdement et considérés comme des logements neufs, sont vendus en moyenne en libre 8.000 à 15.000 euros TTC par m² habitable, les logements sociaux identiques aux logements classiques ne dépassent pas 3.640 euros par m² ». L’intérêt de ce dispositif est donc bien limité. La question de l’obsolescence du parc tertiaire reste toute entière.

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