L’avis de… Arnaud de Pesquidoux, associé et general counsel du groupe Tikehau

« Tout un pan du marché de la dette immobilière est relativement délaissé »

le 22/03/2012 L'AGEFI Hebdo

Tikehau Capital a structuré une offre de produits adossés au risque immobilier…

Sur le modèle de notre expertise en matière de financement corporate ou LBO (‘leveraged buy-out’, NDLR), nous nous positionnons comme un prêteur alternatif sur le marché de la créance immobilière. A la différence des assureurs, concentrés pour des raisons prudentielles sur la dette senior, adossée à des actifs générant du cash-flow, nous nous situons sur les tranches de financement plus risquées (mezzanine…) ou des opérations sans cash-flow sécurisé immédiat. Cela signifie que nous pouvons participer aux financements d’immeubles vides ou à des opérations en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement, NDLR). Alors qu’un assureur se positionne sur un LTV (rapport dette/valeur de l’actif, NDLR) de 65 % maximum, nous pouvons nous situer sur des niveaux plus élevés (jusqu’à 80 %). L’univers du risque-rendement dans la dette immobilière se segmente schématiquement en trois parties : les banques et assureurs se positionnent sur le crédit senior jusqu’à un maximum de Euribor + 300 points de base (pb) et ne peuvent pas, pour des raisons de niveau de risque, intervenir sur le financement intermédiaire (Euribor + 300 à 700 pb) sur lequel nous ne sommes pas forcément les mieux placés en termes de prix. Ce segment intermédiaire est ainsi relativement délaissé, ce qui est dommage car il correspond à un vrai besoin. Le financement mezzanine justifiant d’une rémunération d’Euribor + 700 à 1.500 pb constitue ainsi notre terrain de prédilection. Nous devrions déployer d’ici à l’été 100 millions d’euros sur des crédits unitaires de 5 à 30 millions d’euros.

Quelles sont les opérations auxquelles vous participez ?

Nous répondons à des besoins de lignes de liquidité de la part de foncières, à la recherche d’un financement ponctuel pour la réalisation de travaux, par exemple. Nous pouvons également mettre en place des lignes de financement mezzanine comme cela avait été proposé à deux acquéreurs potentiels suite à l’appel d’offres de Gecina pour la vente à la découpe de ses immeubles résidentiels. Enfin, l’univers des situations spéciales comme le rachat de créances décotées par les banques est une activité prometteuse et dans laquelle les associés de Tikehau disposent d’une expertise historique.

Un marché secondaire pourtant réduit…

C’est en effet le cas en France. Néanmoins, de nombreuses banques anglo-saxonnes exposées au marché français souhaitent se désengager. Il existe également un stock résiduel de créances qui n’ont pas été transférées sur le marché de la titrisation, les banques ayant été prises de court par la crise de 2007.

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