La RCB refaçonne l’immobilier commercial en Ile-de-France

le 20/03/2014 L'AGEFI Hebdo

La redevance pour création de bureaux (RCB) est dénoncée par les opérateurs de projets en neuf et à restructurer. Ils anticipent l’abandon de nouveaux programmes dans certaines villes.

Signe des incohérences de la RCB, Saint-Denis bénéficie d’une tarificationdérogatoire malgré son marché locatif robuste. Stéphane Lagoutte/REA

Ils sont vent debout. Les promoteurs d’immobilier d’entreprise s’insurgent contre les impacts jugés désastreux de la redevance pour création de bureaux (RCB) pour l’Ile-de-France. Revue successivement dans les lois de finances 2011 et 2014, cette redevance s’étend depuis ce 1er janvier, non seulement aux projets de rénovation de bureaux, centres commerciaux, hôtels et entrepôts, mais qui plus est, s’applique désormais à plein sur certaines communes pour les programmes de création d’immeubles.

Rappel des faits. La RCB ne date pas d’hier. « Instauré dans les années 1960 sur la seule création d’immeubles de bureaux à Paris et quelques communes de l’Ouest parisien, cet impôt avait pour vocation de rééquilibrer l’implantation de bureaux entre l’Est et l’Ouest de la capitale », rappelle André Lajou, directeur de l’immobilier d’entreprise de Gecina. Même si les entreprises ont continué à préférer les mêmes localisations, cette fiscalité a été maintenue. En 1972, elle devient un instrument d'aménagement du territoire régional et se déploie sur trois zones tarifaires, les villes nouvelles étant exonérées. C'est en 2011 que la RCB devient un levier du financement du projet de transports du Grand Paris. « A l’heure actuelle, le nouveau Grand Paris est avant tout un projet d’extension du réseau de transports en commun, le Grand Paris Express, soulève Christophe Bouthors, directeur général du groupe Panhard. Et une partie de la RCB devrait pourvoir à son financement via la Région Ile-de-France », complète-t-il. Le code général des Impôts apporte alors une réforme en profondeur du zonage et des tarifs de la redevance. L’impôt est désormais étendu à toute l’Ile-de-France, selon trois zones (voir encadré) et, malgré un nom resté inchangé, s’applique, en plus des bureaux, à la création d’autres actifs : entrepôts, hôtellerie, centres commerciaux, au-delà de 1.000 m² construits.

492 % de hausse

 

Depuis 2011, l’ensemble des communes franciliennes, soit 150 de plus qu’auparavant, sont donc concernées par la RCB dont certaines ont subi une augmentation de 492 % entre 2010 et 2014. Car outre l’extension géographique, l’élargissement de l’assiette des actifs concernés, la taxe a été franchement revue à la hausse, même si un système de lissage allant d’une durée de quatre à six ans (abattement des trois quarts de la redevance en 2011, de la moitié en 2012 et du quart en 2013, pour le lissage sur quatre ans) a été prévu. « Bien que cette initiative soit à saluer pour avoir permis la poursuite des opérations déjà lancées, l’effet de la réforme de la redevance a seulement été reporté », détaille Dominique Dudan, administratrice de l’Orie (Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France). Aujourd’hui, l’augmentation de la RCB est pleinement palpable pour les communes localisées « à l’extérieur de Paris, particulièrement en zone 2 où, depuis cette année, le poids de la redevance représente 10 % de la valeur d’un immeuble de 5.000 m² de bureaux », poursuit-elle.

Ce zonage, qui déclenche une tarification dégressive à mesure que l’on s’éloigne de Paris, souffre d’effets pervers. Outre les trois zones adossées à l’unité urbaine de Paris, un régime dérogatoire permet à des communes établies en zone 1 ou 2 de passer en zone 3. Ce reclassement est fonction du niveau de richesse de la ville, c’est-à-dire, qu’il lui « suffit » de bénéficier de deux aides publiques : la DSUCS (dotation de solidarité urbaine et de cohésion sociale) et le FSRIF (fonds de solidarité des communes de la région Ile-de-France) pour « glisser » en zone 3. C’est le cas de Saint-Denis, Malakoff ou Nanterre. Or, ces localités disposent d’un marché locatif en bureaux robuste qui permettrait d’absorber la tarification de la zone 2. « Il ressort une déconnection, en termes économiques, entre ce découpage en trois zones et la réalité du marché des bureaux en Ile-de-France », souligne Dominique Dudan. C’est ainsi qu'on constate au sein de la zone 2 les plus fortes disparités de loyers, les valeurs locatives en bureau oscillant entre 110 euros/m²/an HT (hors taxes) HC (hors charges) à 300 euros/m²/an HT HC.

C’est cette décorrélation entre coût de construction et loyer que pointent du doigt les professionnels de l’immobilier : « Du jour au lendemain, des communes qui étaient attractives sont devenues nettement plus chères », explique Alain Chaussard, directeur général d’Affine. Par exemple, compte tenu des valeurs de marché (loyers) de secteurs tels que Saint-Quentin-en Yvelines, Vélizy ou Rueil-Malmaison, et du montant de la RCB, de nombreuses opérations de constructions neuves sont purement et simplement déplacées voire annulées. L’Orie estime qu’à Saint-Quentin-en-Yvelines, qui fait son entrée dans le champ d’application de la RCB, produire un immeuble de bureau de 5.000 m² en 2014 entraînerait l’acquittement de plus de 800.000 euros, soit 5 % de la valeur de l’immeuble construit. En 2016, à la fin du dispositif de lissage de la redevance pour ce secteur, qui passe de la zone 0 à 2, l’impôt s’élèverait à 1,4 million d’euros, soit 8 % de la valeur de l’immeuble. « Sans omettre que les loyers réels sont négociés à la baisse, en cette période de marché des transactions atone », poursuit Alain Chaussard.

« Les valeurs locatives ne font donc plus office de valeur d’ajustement », renchérit Alexis Perret, directeur de l’immobilier d’entreprise de Nexity. Autre solution, la baisse substantielle du prix de vente des terrains. Des efforts que certaines collectivités locales ne peuvent pas ou renoncent à faire. « Conséquence, réaliser des actifs de bureaux en zone 2… devient très difficile ! », lance-t-il.

Mais les incidences de la RCB se font ressentir plus lourdement encore sur le secteur de la logistique. Tombés dans l’escarcelle de la RCB en 2011, les entrepôts étaient jusqu’alors totalement exonérés de cette redevance. Affine, à travers sa filiale Concerto spécialisée dans le développement logistique, explique par la voie de son directeur général que « nombre de [leur] donneurs d’ordres recherchent aujourd’hui des implantations en lisière de l’Ile-de-France ». Résultat, les entrepôts s’éloignent de plus en plus du cœur parisien ! Une décision totalement assumée par Christophe Bouthors qui, en qualité de promoteur d’entrepôts, explique être contraint de « délaisser l’Ile-de-France pour regarder vers l’Oise ». Si l’on comprend les motivations financières qui guident ces renoncements, on peut s’interroger sur la pertinence de voir des flux de camions se déployer dans toute la région parisienne.

Rénovations abandonnées

 

Et le tableau des mécontentements serait bien incomplet sans revenir sur la fin de l’exonération de la redevance sur les opérations de restructuration et de reconstruction d’un immeuble. Lancé en 2006, le plan de renouveau de la Défense avait mis en place, afin d’encourager les rénovations des tours du quartier d’affaires, un dispositif qui assujettissait à la RCB les seules surfaces nouvellement créées. « Or depuis le 1er janvier de cette année, la taxe est à valoir sur l’intégralité de la surface sortie de terre », pose André Lajou.

Nicolas Jacquet, président exécutif d’Adyal, pousse un cri d’alarme. Sur un actif de bureau de 10.000 m² nécessitant une rénovation et l’ajout de 5.000 m² supplémentaires, « on passe d’une RCB qui, en 2010, était de 760.000 euros (152 x 5.000) contre… 5,6 millions d’euros en 2014 (371,22 x 15.000)… soit une augmentation fiscale de plus de 600 %  ! » s’insurge-t-il. Cette nouvelle tarification vaut pour toute demande de permis (obligatoire dans le cas d’une démolition/reconstruction) postérieure au 31 décembre dernier. Il est évident que pour échapper à la RCB, les propriétaires opteront sans doute pour une rénovation légère. « Or ces immeubles insuffisamment remis au goût du jour, seront proposés moyennant des loyers inférieurs à ceux du marché », anticipe André Lajou qui pointe une redevance contreproductive, à l’heure d’un Grenelle de l’environnement contraignant et, surtout, d’un parc de bureaux vieillissant. Sur les 50 millions de m2 de bureaux répartis en Ile-de-France, 12 millions sont obsolètes. Des mesures esthétiques en lieu et place de véritables rénovations viendraient jouer en défaveur du projet « Grand Paris », dont l’ambition de rayonner à l’international serait sévèrement ternie.

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