Dossier La Défense

Les propriétaires sont aux petits soins pour les utilisateurs

le 05/04/2012 L'AGEFI Hebdo

Le quartier d'affaires parisien reste un pôle d'attractivité pour les grands utilisateurs, mais les transactions sont ralenties.

Mille cinq cents sièges sociaux, 3,16 millions de m

2, bientôt des tours de plus de 300 mètres : La Défense rime avec immense. Près d'une dizaine de grands utilisateurs occupent plus de 50.000 m2chacun, avec des pointes à plus de 100.000 m2pour Total, GDF-Suez, Areva et le Ministère de l'Ecologie, et jusqu'à 360.000 m2pour Société Générale. Malgré ces chiffres records, La Défense traverse une phase plus contrastée. « En 2011, 121.900 m² de bureaux ont été loués par des utilisateurs, contre 148.000 m² en 2010, indique Alexandre Fontaine, directeur du département Ile-de-France Ouest du cabinet de conseil en immobilier d'entreprise CBRE. Plusieurs raisons à cela : un contexte économique difficile, peu de grandes transactions et un niveau encore trop élevé des loyers. »

Ainsi, le loyer prime atteint 581 euros/m2/an fin 2011, un chiffre stable par rapport aux 590 euros/m2/an de fin 2010 d'après une étude de Jones Lang LaSalle. Les loyers de seconde main s'affichent quant à eux à 451 euros/m2/an. Autre explication au ralentissement, l'offre disponible est en hausse à 209.000 m2disponibles au quatrième trimestre 2011, soit un taux de vacance de 5,4 %, en légère augmentation par rapport aux 5,3 % de 2010, mais qui reste à niveau un modéré. « Il y avait un déficit d'offres de qualité à La Défense, qui explique la désaffection de certains utilisateurs, relève Eric Siesse, directeur du département Ile-de-France Ouest de Jones Lang LaSalle. Mais plusieurs projets d'envergure seront livrés à partir de 2013, comme la tour Eqho, appartenant à Icade Foncière, intégralement restructurée. »

Vers un renouveau

Quelque 325.000 m2supplémentaires sont attendus ces trois prochaines années, créant un renouveau du marché locatif, notamment de qualité. De quoi raviver l'attrait des utilisateurs pour le premier quartier d'affaires européen. Les entreprises éparpillées sur plusieurs sites dans Paris intra-muros continuent à regrouper leurs salariés, pour des loyers inférieurs puisque le quartier central des affaires parisien affiche des loyers faciaux de 750 euros/m2/an. C'est ainsi qu'Euler Hermes et Gras Savoye ont respectivement quitté Paris et Neuilly pour rejoindre La Défense en 2011 (lire page 29). Un effet d'image toujours favorable, en dépit de la concurrence par les prix d'autres quartiers d'affaires en périphérie de Paris. Ainsi, la première couronne Nord affiche des loyers faciaux de 280 euros/m2/an d'après Jones Lang LaSalle. SFR a d'ailleurs décidé de quitter La Défense pour s'installer à Saint Denis à partir de fin 2013.

« Nos clients nous demandent d'étudier plusieurs scénarios d'implantation, à La Défense ou ailleurs, en fonction de différents budgets, rapporte Eric Siesse. Mais La Défense reste un véritable pôle d'attractivité, notamment pour les sièges sociaux. » Autre atout du quartier, les utilisateurs y trouvent tout type de surfaces, de 1.000 à plus de 5.000 m2. Euler Hermes s'est ainsi installé en 2011 dans 22.000 m2 de la tour First. Cette diversité existe aussi dans le type d'immeubles disponibles : grande hauteur ou non, rénové ou neuf, HQE, etc. « Les utilisateurs se montrent attentistes dans leurs prises de décision, ce qui allonge les délais de négociation. Les comportements deviennent plus opportunistes, les utilisateurs testent le marché, parfois pour finalement renégocier, explique Alexandre Fontaine. En cas de transaction, les avantages commerciaux (franchise et/ou baisse de loyer ou participation travaux…) consentis par les propriétaires demeurent élevés : le rapport de force est clairement en faveur des preneurs. »

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