DOSSIER Immobilier

Les prêteurs alternatifs à l’œuvre

le 07/06/2012 L'AGEFI Hebdo

Mises à mal par la réglementation Bâle III, les banques comptent sur de nouveaux acteurs pour les suppléer.

Vue du quartier d'affaires de La Défense.

Traditionnel terrain de jeu des banques, le financement immobilier voit arriver des prêteurs d’un nouveau genre. Assureurs mais aussi sociétés de gestion au travers de fonds de dettes s’immiscent dans le paysage. Dans son étude Global Debt Funding Gap, DTZ Research estime que le déficit de refinancement en immobilier d’entreprise a doublé sous l’effet de la nouvelle réglementation bancaire Bâle III. Selon Nigel Almond, l'auteur du rapport : « Le déficit de refinancement est porté à 182 milliards de dollars pour les deux prochaines années. Certains pays jusque-là épargnés comme la France, l’Allemagne, l’Italie ou encore les Pays-Bas voient ce déficit se creuser de façon significative. » Corroborant ces pronostics, le Fonds monétaire international évalue l’impact des nouvelles contraintes de fonds propres à une réduction de la part des banques de 6 % à 10 % de leurs portefeuilles de prêts. Une situation qui s'aggrave à mesure que la loan-to-value (dette/patrimoine) baisse un peu plus… « Il est évident que les contraintes imposées par la réglementation viennent orienter nos feuilles de route, concède Isabelle Sellos-Mahé, directeur exécutif marchés corporate au Crédit Foncier. Nous et nos confrères devons alléger nos bilans, en raison d’un ratio de levier en proportion du total du bilan supérieur à 3 %. » Le plan de stratégie de la banque, fixé jusqu’en 2016, se recentre sur les marchés « cœur ». Les usages aussi s’en trouvent modifiés. « Auparavant, nous consentions un prêt puis nous le syndiquions, explique-t-elle. Désormais, c’est l’inverse, nous constituons un syndicat de plusieurs banques avant d’octroyer le crédit. »

Désintermédiation

Cependant, le retrait des établissements bancaires de certaines opérations immobilières est aussi le fait « d’un coût de la ressource bien plus élevé », appuie Mohamed Kallala, responsable des financements immobiliers chez Natixis. Selon lui, le renchérissement du coût de la liquidité est le premier responsable de la situation, la réduction des engagements des banques n'arrivant qu'en second. « Il est désormais plus simple pour un investisseur immobilier d’aller directement chercher la liquidité chez les acteurs qui prêtent habituellement aux banques tels les fonds souverains, les fonds d’investissement (monétaires et obligataires) et les assureurs », confie le responsable de Natixis. Le phénomène ne se cantonne pas à la France puisque DTZ estime que ces nouveaux prêteurs offriront sur le Vieux Continent pas moins de 75 milliards de dollars de dette disponible entre cette année et 2013…

Pour Mohamed Kallala, travailler au côté de prêteurs alternatifs est une habitude de longue date. « Aux Etats-Unis, 35 % à 45 % de notre activité de production de prêts est réalisée en syndication auprès d’assureurs, tel Allianz. » Car si les banques sont les principaux pourvoyeurs de financements immobiliers en Europe, la donne est différente outre-Atlantique avec une part plus affirmée - et grandissante - des compagnies d’assurances (voir le graphique). Néanmoins, ces prêteurs d’un autre genre infiltrent petit à petit le marché français. Axa a ouvert la voie en 2005 et a longtemps été le seul acteur à opérer dans l’Hexagone. Tout récemment, Allianz lançait son activité en France en signant auprès de Société Générale son premier financement immobilier. Pas moins de 275 millions d’euros ont été mis sur la table pour Foncière des Régions, dont 200 millions par l’assureur. « Ces nouveaux acteurs peuvent nous accompagner sur des délais plus longs : de l’ordre de sept ans contre cinq pour une banque, compare Philippe Le Trung, directeur des relations investisseurs de la foncière. Il s’agit d’une offre compétitive (4,30 %), une dette hypothécaire classique remboursable à échéance. » Si, à première vue, rien ne différencie ce prêteur d’un autre, son approche est en revanche divergente. « Le banquier regarde le coût du risque tandis que l’assureur étudie avec attention le portefeuille immobilier sous-jacent, comme s’il devait l’acquérir », détaille-t-il. Si cet investisseur se félicite de ce partenariat, gage d’une diversification de ses sources de financements, les banques voient également d’un bon œil la montée en puissance de ces prêteurs. « Ils apportent de la liquidité sur le long terme, ce qui nous est difficile d'offrir, concède Mohamed Kallala. De plus, ces acteurs donnent le vrai prix, les banques devant emprunter, ce que ne font pas les assureurs mettant à disposition une partie de leurs fonds gérés. » Si ces prêteurs d’un autre genre sont accueillis avec bienveillance, c’est aussi « parce que l’intervention des assureurs correspond bien à la stratégie des banques de syndiquer a priori les opérations dans le cadre de 'club deals', poursuit Jean-Michel Brunet, directeur du marché des investisseurs au Crédit Foncier. Ils apportent une offre complémentaire à ces dernières pour boucler les 'pools'. »

Fonds de dettes

Si les assureurs ont marqué un coup d’avance, les gestionnaires d’actifs leur ont rapidement emboîté le pas. Leurs projets se multiplient : La Française AM, Amundi Immobilier, AEW Europe, Groupama AM… travaillent à la mise sur pied de fonds de dettes immobilières en créant des fonds communs de titrisation (lire l'entretien). « Le marché de la structuration de crédit devrait être durablement en sous-offre, note Bertrand Carrez, directeur des financements structurés de la Française AM et recruté en mars afin de développer le premier fonds de dette immobilière de la société. Les investisseurs auprès desquels nous levons les capitaux n’ont pas les capacités internes d’originer, de structurer et de gérer les prêts. Nous leur apportons l'expertise produit et marché du pôle immobilier du groupe. » Ces investisseurs sont des institutionnels à la recherche d’une solution alternative aux dettes d’Etat et corporate, dont des assureurs pour qui le traitement d’un tel investissement est voisin de celui d'une obligation, assorti d’une faible consommation de fonds propres. Le gestionnaire se positionne sur les marchés primaire (production de nouveaux prêts ou refinancement) et secondaire (rachat de créances auprès des banques) sur des actifs de qualité « core plus », un peu plus en risque (un taux de vacance conjoncturel, un immeuble situé en seconde couronne…) que les actifs « core » sur lesquels les banques allemandes ont jeté leur dévolu. Le fonds devrait être opérationnel d’ici au deuxième trimestre.

De son côté, Amundi Immobilier se concentrera essentiellement « sur des prêts seniors français libellés en euros, indique Stanislas Henry, directeur du pôle solutions et fonds institutionnels. Le rendement à en attendre pour les investisseurs finaux oscille entre 4 % et 4,5 % annuels, soit une marge de 225 à 275 points de base au-dessus du taux sans risque. » AEW Europe est sans doute le plus avancé des acteurs. Indiquant l’an dernier être approché par des assureurs « pour les aider à analyser le risque immobilier sous-jacent à ce type de crédits et la qualité du prêt envisagé », rappelle Christian Delaire, directeur général d’AEW Europe, un fonds est aujourd’hui en cours de levée de capitaux. « Il a été calibré pour profiter de l’arrivée du mur de la dette, explique Véronique Leblanc, responsable crédit et portfolio management au sein de l’équipe dettes. Nous allons accompagner les banques sur le marché primaire avec des tickets de l’ordre de 20 à 50 millions d’euros, mais également nous positionner sur le rachat de créances décotées. Les discours des établissements bancaires ont en effet changé depuis un an. » Si, l’an dernier, ils indiquaient rechercher de nouveaux partenaires dans les tours de table, certains confient désormais vouloir céder des portefeuilles de prêts performants. Ce que confirment les anticipations de DTZ Research qui estime à 20 milliards d’euros les créances pouvant être cédées à court terme en Europe continentale…

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