Les opérations en Vefa suscitent à nouveau l’intérêt des investisseurs

le 24/03/2011 L'AGEFI Hebdo

Faute de rendement attractif sur le marché des bureaux, des institutionnels sont prêts à prendre un risque locatif.

Après deux années d’arrêt pur et simple de nombreuses mises en chantier d’immeubles tertiaires, les opérations en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement) réapparaissent. « En 2010, onze opérations de bureau de ce genre ont été signées, contre quatre seulement en 2009 », comptabilise Marie Gilmas, responsable des projets en développement chez Jones Lang LaSalle et par ailleurs auteur de la dernière étude du conseil sur le sujet. Si les Vefa n’ont représenté que 12 % des volumes des bureaux cédés en Ile-de-France l’an dernier, ces opérations ont pesé 792 millions d’euros, contre 232 millions en 2009. Plus précisément, le marché est à deux vitesses, avec d’un côté les deals préloués et de l’autre les programmes en blanc, c’est-à-dire lancés avant que les utilisateurs ne soient trouvés. « Les programmes dits gris (préloués) constituent des placements de bon père de famille, sans risques autres que techniques (conformité de l’immeuble, délais…, risques essentiellement reportés sur le promoteur), et intéressent des investisseurs classiques à la recherche de biens de premier plan, poursuit-elle. Les immeubles seront par définition neufs, en ligne avec les contraintes environnementales et recherchés par des entreprises attirées par des standards de qualité. » Ce marché est donc animé soit par des foncières, soit par des institutionnels d’envergure. En fin d’année dernière, le scandinave SEB achetait au promoteur BNP Paribas Immobilier ce qui constituera le siège de BNP Paribas Real Estate. En toute fin d’année, Gecina se portait acquéreur auprès d’ABCD Groupe de l’immeuble Park Azur (Montrouge), qui sera loué à EDF, tandis qu’Eiffage Construction a cédé, auprès de Foncière des Régions, 10.800 m² de bureaux à Velizy, qui seront totalement occupés par le promoteur.

Meilleure acceptation du risque

Mais la vraie nouveauté de ces derniers mois provient de la réapparition des programmes lancés en blanc. « Aujourd’hui, les investisseurs s’orientent sur un même profil d’actifs sécurisés, explique Christian Delaire, directeur général d’AEW Europe. Les prix sont mécaniquement en hausse et les taux de rendement sous pression. Or, certains institutionnels sont aujourd’hui prêts à se déplacer sur la courbe de risque et notamment sur des opérations non prélouées, afin de capter du rendement. » Selon les estimations de Jones Lang LaSalle, le spread sur les taux de rendement prime en Vefa se situe, pour le préloué, dans une fourchette de 25 à 50 points de base (pb), contre 100 à 150 pb pour un programme en blanc. Un produit précommercialisé en première couronne parisienne dégagerait ainsi un taux de 6 % à 6,5 % (livraison prévisionnelle à 12 mois, prélocation sur des baux fermes de 6 ans…), tandis que son pendant en blanc (livrable sous 24 mois) délivrerait entre 7 % et 8 %. « Selon nous, la prise de risque sur un produit non préloué vaut la peine d’être appréhendée, confie Christian Delaire, compte tenu d’une demande importante de la part des utilisateurs, de fondamentaux économiques en Europe qui restent solides », et d’un stock d’offres disponibles et neuves qui s’amenuise. Gecina a ouvert la voie « du blanc » au deuxième trimestre 2010 en se portant acquéreur d’Anthos B3 à Boulogne-Billancourt auprès de Hines, puis en fin d’année de Pointe Métro, acheté à Nexity. Entre-temps, CNP achetait le Palatis à Montrouge, qui sera développé par Sodearif, et BNP Paribas Immobilier vendait un immeuble de 10.522 m², Axeo 2 (Arcueil), à Mutavie. Et cette tendance devrait se renforcer durant l’année, Marie Gilmas indiquant avoir « identifié quatre négociations pour des projets en blanc lors du Mipim », le salon international de l’immobilier qui s’est déroulé à Cannes il y deux semaines.

Si les trois investisseurs précités n’ont pas fait appel à un soutien bancaire, « quelques opérations en blanc se font désormais, moyennant un recours à la dette, même si cela reste encore rare, observe Olivier Ambrosiali, directeur des investissements Ile-de-France chez BNP Paribas Real Estate France. Sans doute le signe d’une détente de la part de certaines banques, à nouveau prêtes à composer avec un risque locatif ». Bouwfonds Marignan Immobilier et Area Property Partners ont ainsi conclu fin décembre 2010 un accord en vue de la cession en Vefa de l’immeuble Le Skalen à Châtillon. L’opération est financée en partie par HSBC France et Nexity. Reste que les niveaux demeurent en deçà de 2007 où 19 programmes précommercialisés avaient été lancés… pour 51 développements en blanc. Or la baisse des mises en chantier dès 2009 devrait se traduire par un creux de livraison en 2011 et, par effet domino, par un manque d’offres neuves disponibles dès 2013.

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