Dossier Immobilier

Les OPCI peinent à trouver leur place auprès des particuliers

le 07/06/2012 L'AGEFI Hebdo

Les produits grand public n'affichent que 220 millions d'euros d'actifs. Les épargnants continuent à plébisciter les SCPI.

Les chiffres sont sans appel : les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) totalisent 22,3 milliards d'euros d'actif fin 2011, dont seulement 220 millions pour les produits grand public. L'année 2011 a confirmé le succès commercial de ces organismes, qui font presque jeu égal avec les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), dont la capitalisation atteint le niveau record de 24,8 milliards d'euros fin 2011. Mais si les SCPI enregistrent une collecte exceptionnelle depuis deux ans, respectivement de 2,5 et 2,8 milliards d'euros, l'OPCI grand public peine à s'imposer auprès des épargnants.

A sa décharge, l'OPCI a, il est vrai, souffert à sa naissance d'un contexte pour le moins délicat. « Les réseaux n'ont pas encore donné la priorité à l'OPCI : c'est un produit relativement nouveau, arrivé sur le marché fin 2008 et encore peu connu du grand public, explique Arnaud Dewachter, délégué général de l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Il est donc logique que leur développement s'inscrive dans la durée. »

En revanche, le positionnement de l'OPCI n'est pas en cause : l'immobilier reste une classe d'actifs recherchée en période de crise. Mais alors que les SCPI sont un pur placement immobilier, l'OPCI grand public est un produit diversifié : il est investi à 60 % en immobilier, mais aussi en produits de trésorerie et en valeurs mobilières pour assurer sa liquidité. Résultat, les huit OPCI grand public du marché, commercialisés par des grands réseaux bancaires, peinent à dépasser quelques dizaines de millions d'euros d'encours chacun.

Optimisme

Ces produits souffrent d'un handicap majeur aux yeux des Français : il reste compliqué de souscrire un OPCI au sein d'un contrat d'assurance-vie multisupport pour des raisons techniques. Or la demande de produits financiers en dehors du cadre fiscal avantageux de l'assurance-vie est extrêmement faible. De plus, la souscription d'un OPCI au sein de l'assurance-vie entraîne un surcoût de 5 % à la sortie pour le client.

« Le démarrage a été long, mais nous avons désormais réglé toutes les difficultés techniques et fiscales à l'entrée comme à la sortie pour vendre des OPCI au sein de l'assurance-vie, assure Nicolas Simon, directeur général d'Amundi Immobilier. Il n'y a donc plus de frein au développement de notre OPCI grand public, qui devrait afficher une collecte de près de 200 millions d'euros en 2012. » Le produit, Opcimmo, a collecté 70 millions d'euros depuis son lancement en septembre 2011, et le rythme s'accélère ces dernières semaines. « Nous travaillons aujourd'hui à rendre éligible cet OPCI à l'épargne salariale, ce qui, là encore, devrait accélérer son développement », précise Nicolas Simon.

De son côté, Nami AEW Europe propose aussi un OPCI grand public, Fructifrance Immobilier, commercialisé par les Banques Populaires. « Les contraintes fiscales freinent la diffusion de ce produit par le biais de l'assurance-vie, même si l'OPCI reste un placement attractif au sein de cette enveloppe en comparaison avec les autres placements disponibles, indique Alain Pivert, directeur général de Nami-AEW Europe. D'ailleurs, notre compagnie d'assurances Natixis Assurance devrait bientôt le proposer plus largement, 2012 pourrait donc être l'année du décollage des encours. »

Toutes les sociétés de gestion ne sont pas aussi optimistes. Jacqueline Faisant, président du directoire de BNP Paribas REIM France, est plus pragmatique : « L'OPCI grand public est un très bon produit, mais nous n'avons pas de solution au frottement fiscal lié à la souscription au sein d'un contrat d'assurance-vie. »

Complémentarité

Les réseaux doivent soutenir le développement des OPCI, sans pour autant tuer la poule aux oeufs d'or que sont les SCPI. Ces deux véhicules sont plus complémentaires que concurrents. « La SCPI relève du régime des revenus fonciers tandis que l'OPCI relève de la fiscalité des valeurs mobilières, confirme Alain Pivert de Nami-AEW Europe. La SCPI est un pur placement immobilier, tandis que l'OPCI est diversifié. Il ne faut donc pas opposer ces deux produits qui sont complémentaires à ce jour. » D'autant qu'il existe une troisième voie : tous les OPCI grand public ont aujourd'hui opté pour le statut juridique de SPPICAV*, relevant donc du régime fiscal des valeurs mobilières. Mais l'ordonnance du 13 octobre 2005 organisant les OPCI prévoyait un autre statut, relevant, comme la SCPI, du régime des revenus fonciers : le FPI (fonds de placement immobilier) s'adressant là encore au grand public.

Plus précisément, les SCPI avaient la possibilité, jusqu'au 15 mai, de se transformer en OPCI FPI sans conséquences fiscales. Les associés des SCPI ont toutes rejeté cette possibilité, à l'exception de ceux d'un produit géré par Amundi. « Nous avions lancé SG Pierre Entreprise sous la forme d'une SCPI en 2006, à une époque où tous les textes réglementaires créant l'OPCI n'était pas encore finalisés. Il était prévu, dès le départ, que cette SCPI soit transformée à terme en OPCI FPI, ce qui a été réalisé en avril 2012. Cette transformation est une première sur le marché. »

« Les OPCI FPI souffrent encore de contraintes techniques, estime quant à lui Alain Pivert de Nami-AEW Europe. Les dépositaires n'ont pas réalisé d'investissements informatiques lourds pour faciliter la gestion. Nous ne voyons donc pas, pour l'instant, d'intérêt à transformer des SCPI en OPCI. » L'OPCI FPI bénéficie pourtant de règles de gestion plus souples que la SCPI, mais cet avantage pourrait être gommé prochainement. « Nous travaillons avec l'Autorité des marchés financiers pour moderniser certaines règles de gestion des SCPI », fait savoir Arnaud Dewachter de l'Aspim. Pour autant, la FPI ne sera pas une SCPI bis. « Nous espérons pouvoir rajeunir le mode de gestion des SCPI, indique Jacqueline Faisant. Mais les deux produits conserveront des différences, notamment sur le mode de gouvernance. »

La recomposition du paysage de l'investissement immobilier est donc en marche. « A terme, les épargnants auront le choix entre trois types de fonds immobiliers, la SCPI, l'OPCI FPI et l'OPCI SPPICAV, parmi lesquels ils choisiront en fonction de leur profil et de leurs besoins », analyse Arnaud Dewachter. Rendez-vous est pris pour vérifier, dans quelques mois, le succès commercial de l'OPCI grand public : méthode Coué ou réelle impulsion ?

*Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable

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