De nouvelles sources de financement obligataire

le 29/11/2012 L'AGEFI Hebdo

Foncière des Murs refinance des murs d’hôtels grâce à une émission obligataire sécurisée listée. Un mode de financement promis à un fort développement.

L’obligation est une source inépuisable de financement et d’innovation. Foncière des Murs vient de refinancer une partie de l’acquisition de murs d’hôtels sous une forme inédite d’obligations sécurisées. L’innovation est moins dans la structuration - déjà utilisée par la société immobilière Tishman Speyer pour le refinancement de l’immeuble Lumière à Paris via une obligation sécurisée de 472 millions d’euros - que dans la cotation (à Paris) de l’obligation. Un impératif pour les compagnies d’assurances, les principaux investisseurs. Foncière des Murs a émis 255 millions d’euros d’obligations sécurisées par des actifs réels auprès d’assureurs français.

« Notre patrimoine est principalement constitué d’actifs hôteliers et de santé, résilients, qui génèrent des ‘cash-flows’ long terme et sécurisés, explique Dominique Ozanne, directeur général chez Foncière des Murs. Notre volonté est d’adosser à ces actifs des dettes de long terme aux coûts les moins élevés possible ». Ce dans un souci de diversification des sources de financement. La totalité de la dette de Foncière des Murs était jusqu’alors bancaire. Ces besoins coïncident avec la recherche de rendement sécurisé de long terme par les investisseurs du type compagnies d’assurances.

Levier de 50 %

« Cette émission répond à la volonté de Foncière des Murs de proposer des titres obligataires sécurisés par des hypothèques de la même façon que sa dette bancaire », indique Stéphane Derouvroy, coresponsable des marchés de dette chez HSBC France, arrangeur de l’opération. La garantie hypothécaire de l’emprunt repose sur des murs d’hôtels Ibis, Mercure et Novotel d’une valeur de 460 millions d’euros, achetés entre 2005 et 2007 à Accor et loués aujourd’hui au groupe hôtelier. « Nous avons pour habitude de financer nos acquisitions avec un levier de 50 %, souligne Dominique Ozanne. Nous sommes dans ce type de ratio avec cette obligation sécurisée. » « C’est comme un financement bancaire en termes de structure de sûreté hypothécaire », précise Stéphane Derouvroy. A l’instar des prêts bancaires hypothécaires, l’émetteur doit respecter un certain nombre de ratios (le rapport dette sur actif doit être inférieur ou égal à 65 % tandis que la couverture des intérêts par les revenus doit être supérieure ou égale à 2 fois). En cas de non-respect de ces obligations, l’émetteur devra se mettre en conformité ou opérer un remboursement anticipé. Un agent des sûretés (HSBC France) est chargé de vérifier et de contrôler le bon respect de ces ratios au vu des éléments de valorisation semestriels de chaque actif.

Ce type de structuration a aussi permis à Foncière des Murs d’obtenir de meilleures conditions de financement avec une maturité de 7 ans et un coupon de 3,682 %. Les banques prêtent à plus court terme et à des conditions de taux moins favorables (la société a ainsi refinancé l’intégralité de ses échéances 2013 auprès de banques avec une maturité à 4 ans). « Les conditions de cet emprunt obligataire sont très intéressantes », observe Dominique Ozanne qui n’exclut pas de réutiliser l’instrument à l’avenir. Le groupe doit encore refinancer deux tiers de son portefeuille d’hôtels. « Ce véhicule devrait se développer compte tenu de la forte demande de la part des investisseurs institutionnels pour des produits sécurisés à rendement », poursuit Stéphane Derouvroy. Les premiers ont été lancés dans l’immobilier car le secteur est apprécié et connu par les institutionnels, mais d’autres secteurs comme les infrastructures pourraient être financés par ce type d’instrument.

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