Rencontre avec... Jean-Marie Catala, directeur du développement de Groupama AM

« Nous souhaitons pouvoir négocier les caractéristiques des 'covenants' »

le 07/06/2012 L'AGEFI Hebdo

Expliquez-nous ce qui a motivé la création de votre premier fonds de dettes immobilières...

Nous accompagnons un vaste mouvement de désintermédiation du financement de l’économie réelle, conséquence de la crise financière et de la réforme bancaire Bâle III. Les sociétés de gestion s’organisent afin de répondre à l'évolution des sources de financements. C’est dans cette optique que sera créé prochainement Predirec Immo 2019. Nous allons mutualiser les risques en créant un FCT (fonds commun de titrisation), une forme juridique qui permet d’acquérir des créances bancaires françaises, dans le respect des dispositions du Code monétaire et financier.

Quelles sont les garanties afférentes à ce produit ?

Il ne s’agira que d’opérations de financement réalisées en France dans le domaine de l’immobilier de bureau mais aussi d’activité (laboratoires et salles blanches) dont les spécificités techniques sont le gage de baux sécurisés et d’une stabilité des occupants. Orienté à 65 % sur l’Ile-de-France, le portefeuille sera tourné, pour l’essentiel, vers des actifs « core plus » et exposé à 90 % sur le marché primaire. Nous souhaitons en effet pouvoir négocier les caractéristiques des

covenantset imposer nos critères d’exigibilité de remboursement anticipé, par exemple. Chaque prêt sera garanti par un seul immeuble, logé au sein d’une structure ad hoc (une société civile immobilière, par exemple) mono-actif dont les parts seront également mises en nantissement. Nous disposerons de deux niveaux de garantie.

Quelle performance en attendre ?

Les créances sélectionnées s’étendront sur une durée de 7 ans moyennant un taux variable, un standard de marché. Nous n’avons pas souhaité ajouter de swap taux fixe au sein du FCT pour assurer la mise en place d’une rémunération fixe. En effet, cela aurait d’une part supposé un risque de contrepartie, consommateur de fonds propres pour les institutionnels soumis à Solvabilité II et, d’autre part, un excès de volatilité de la valorisation du FCT, en raison de la valorisation mark-to-market du swap. Chaque trimestre, un coupon sera distribué et dépendra du portefeuille de créances constitué. L’objectif de rendement annuel du FCT est Euribor 3 mois + 200 points de base.

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