DOSSIER Santé

Une niche pour les sociétés immobilières

le 06/09/2012 L'AGEFI Hebdo

Taux de rendement élevés et perspectives de croissance assurent un intérêt grandissant des investisseurs.

Une maison de retraite dans l’Oise. Le fonctionnement de ces établissements a été bouleversé par le passage sous tutelle ARS.

L’attrait qu'exercent les cliniques, hôpitaux et maisons de retraite sur les investisseurs ne faiblit pas. En témoigne le premier semestre 2012, riche en opérations sur le marché de l'immobilier de santé. Gecina, via sa filiale Gecimed, a acquis en mai six maisons de retraite médicalisées pour une valeur de 70,5 millions d'euros hors droits. Icade, autre poids lourd du secteur, a lancé une augmentation de capital de sa division santé de 250 millions d'euros... Selon une étude Xerfi, parue le 16 mai dernier, intitulée « L'immobilier de santé : de fortes perspectives de croissance à l'horizon 2015 », les « immobilières santé », c’est-à-dire les sociétés immobilières spécialisées dans ce domaine, sont aujourd'hui propriétaires des murs de 10 % des établissements de santé privés commerciaux, soit 256 structures pour un patrimoine d'environ 3,5 milliards d'euros.

En période de crise, ce secteur est un investissement rassurant. Et ce pour plusieurs raisons. La première est liée à la démographie. Allongement de la durée de vie et population française vieillissante font dire à Henri Rémond, codirecteur de l'asset management de Viveris REIM, société de gestion de portefeuille immobilier : « Nous sommes certains de voir une croissance des besoins des personnes âgées, aussi bien pour les soins qu'en matière d'hébergement. Le nombre de personnes dont il faudra s'occuper, on le connaît dès aujourd'hui. » De par cette donnée démographique, ce segment échappe au cycle de la vie économique car « se faire soigner ne dépend pas des marchés financiers. Par nature, il est décorrélé des autres investissements », et ne subit donc pas les mêmes fluctuations que les immeubles de bureaux par exemple.

Des baux de longue durée

Autre argument jouant en faveur des principales foncières dans l'immobilier de santé : la fermeté et la durée des engagements locatifs, explique Françoise Delettre, directrice générale d'Icade Santé : « C'est un marché de rendement, à long terme, où les loyers sont indexés et où les baux sont fermes, de long terme (environ 12 ans), triple net. » Un bail triple net signifie que l'ensemble des coûts d'exploitation, d'entretien ainsi que les grosses réparations demeurent à la charge des locataires exploitants. Ce système permet aux sociétés immobilières actives dans le secteur de la santé d'être « centrées sur les activités d''asset management' et la gestion locative (gestion des baux, collecte des loyers...) », précise l'étude Xerfi. Pour les locataires exploitants (Orpéa, Korian, Medica...), la cession de l'immobilier leur permet de se concentrer sur leur cœur de métier, soit les activités directement liées aux prestations médico-sociales et/ou sanitaires. Mais surtout, « l'externalisation des murs est une composante à part entière de la stratégie de financement de la croissance des groupes de maisons de retraite et de cliniques en France », analyse Jean-Christophe Briant, auteur de l'étude, car elle permet de « dégager les ressources financières supplémentaires nécessaires à leur politique de développement ». Dernier arrivé sur le marché, avec de premières opérations concrétisées au premier semestre 2012, BNP REIM mise aussi sur le fait que le produit « ne soit actuellement pas en suroffre et donne en conséquence une dimension d’utilité sociale à ces investissements », indique son directeur général délégué, en charge de l'assetet du fund management,Cyril de Francqueville.

Henri Rémond rappelle aussi que le fonctionnement du marché des maisons de retraite a été bouleversé dans la seconde moitié de 2008 avec le passage sous tutelle ARS (agences régionales de santé), contribuant également à l'intérêt des investisseurs pour l'immobilier de santé. « Lorsque les ARS ont pris la main sur la création de lits, cela a créé via les appels d'offres une barrière à l'entrée, favorisé les acteurs existants, et finalement empêché l’ouverture de maisons en surnombre. Le marché a donc été sécurisé. » « Les appels à projets ARS sont très protecteurs, confirme Vincent Moulard, directeur de l'immobilier santé chez Gecina. C'est très rassurant pour nous. » Deuxième opérateur présent sur ce marché, Gecimed prend en compte les avantages classiques de ce secteur porteur, mais Vincent Moulard met surtout en avant une « volonté de diversification », dès 2006. Le principal inconvénient de l'immobilier de santé, c'est le « caractère monovalent de ces activités. Lorsqu'une clinique libère un établissement, il faut envisager sa restructuration », en regardant la concurrence aux alentours, la patientèle, etc, précise-t-il. « Les cliniques chirurgicales sont des actifs qui ont une structure immobilière particulière, une partie importante des locaux étant réservée aux salles de réveil, d'opération ou radio, renchérit Henri Rémond. Ces salles sont aveugles par essence, il n'est donc pas facile de les utiliser pour un autre usage. A contrario, une clinique psychiatrique, constituée essentiellement de chambres, est plus simple à reconvertir. La question de localisation reste primordiale de toute façon. »

Mais ce qui intéresse également les investisseurs, ce sont les taux de rendement relativement élevés, entre 6 % et 6,3 % selon l'étude Xerfi. Ensuite, chacun sa méthode de constitution de portefeuille. Icade Santé choisit ainsi de privilégier le social et de ne pas avoir d'établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) dans son portefeuille (1,375 milliard d'euros, soit 44 établissements) car ils offrent une « rentabilité moindre », estime Françoise Delettre. Alors que Gecina a acquis 36 Ehpad en dix mois de juin 2011 à mai 2012, car « c'est l'une des classes d'actifs les plus dynamiques », même s'il reconnaît que « les cliniques rapportent plus que les Ehpad en volume ». Jean-Christophe Briant explique que, a priori « rien ne devrait stopper le développement de ce marché à l'horizon 2015 », sauf peut-être la réforme de la norme IAS 17, une norme de comptabilisation uniformisée des contrats de location au bilan, ou la « dégradation continue des marges des exploitants-locataires ».

Poursuite des investissements

En attendant, les investissements se poursuivent. Viveris REIM se concentre sur la création d'un fonds dédié d'ici à la fin de l'année 2012 (il est question d'une centaine de millions d'encours). Il est néanmoins possible que « l'on s'intéresse à un ou deux actifs de plus », affirme Henri Rémond. Du côté de BNP REIM France, les deux premières acquisitions se sont succédé en juin : neuf Ehpad loués à Korian pour 68 millions d'euros et trois cliniques de soins de suite et de réadaptation (SSR) exploitées par Medica France pour 41 millions d'euros. L'acquisition d'un portefeuille de 90 millions est à l'étude pour le second semestre 2012, l'ambition étant de continuer sur le même rythme en 2013 et 2014 et de viser un taux de rendement net de 6 % à terme pour les investisseurs. Icade travaille sur « deux ou trois appels d'offres importants, dont l’un a été remporté », confie Françoise Delettre. « Nous comptons faire 200 à 300 millions d'investissements cette année », avec un taux de rendement aux alentours de 7 %. « Aujourd'hui, nous sommes quatre ou cinq acteurs sur ce marché, tandis qu'aux Etats-Unis, le marché est beaucoup plus développé. Nous pensons donc qu'il y a beaucoup de potentiel en France », anticipe la directrice d'Icade Santé. Pour preuve, 500 établissements privés appartiennent encore à des médecins particuliers ou autres. Par ailleurs, même si les cessions se sont accélérées ces derniers temps, les huit premières sociétés du secteur sanitaire et médico-social (Générale de Santé, DomusVi, Korian, Médica, Orpéa, Vitalia, Médi-partenaires, Capio) détiennent encore un patrimoine immobilier estimé à plus de 4 milliards d'euros.

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