DOSSIER La Défense

Un marché réservé aux spécialistes

le 05/04/2012 L'AGEFI Hebdo

Destiné en priorité à d’importants investisseurs, le quartier d'affaires parisien souffre de désaffection.

Un marché réservé aux spécialistes

Sa suprématie est numérique. Avec ses 3 millions de m2 de bureaux répartis sur 160 hectares, ses 3.500 entreprises et 170.000 salariés, le quartier de La Défense se hisse au rang du plus grand centre d’affaires d’Europe. Un constat mathématique, qui assoit la réputation de cette place au-delà des frontières du Vieux Continent. « Lors de nos déplacements à l’étranger, soulève Dominique Boré, directrice de la communication de l’Epadesa, l’aménageur du quartier d’affaires, nous nous sommes aperçus que des fonds d’investissement, notamment asiatiques, étaient propriétaires minoritaires de nombreuses tours. » Illustration de la notoriété internationale de la Poire, Philippe Le Trung, directeur des relations investisseurs de Foncière des Régions qui s’est portée acquéreur en juillet 2007 de la tour CB21, révèle : « Avant de céder 25 % de son capital à CNP Assurances, nous avons été en discussion avec des investisseurs singapouriens et chinois. »

D’ailleurs, en se penchant sur les institutionnels qui y sont actifs, de grands noms ressortent : Perella Weinberg est propriétaire de la tour Blanche (ex-Chartis), Ivanhoe Cambridge Europe détient la tour Pacifique, Allianz restructure 35.175 m2 livrés en avril 2014, Tishman Speyer a acheté la tour Sequoia, Beacon Capital a investi dans Défense Plaza, Aviva/Predica dans le projet Carpe Diem… Des acteurs qui côtoient d’autres grandes signatures françaises : Scor possède sa tour éponyme, soit près de 22.000 m2 qui seront livrés en janvier 2013, Icade est propriétaire d’Eqho, la foncière Siic de Paris des Miroirs, etc.

Connaisseurs

Mais n’investit pas qui veut. « Il s’agit essentiellement d’immeubles de grande hauteur (IGH), des actifs emblématiques, soulève Marie Gilmas, responsable Projets en développement au département Investissement chez Jones Lang LaSalle. Ce marché n’est pas à la main de n’importe quel investisseur : il faut non seulement pouvoir supporter un risque locatif sur des surfaces importantes, mais également absorber le surcoût engendré par les spécificités intrinsèques d’un tel actif. » La Défense serait donc un marché de spécialistes. « Ce sont toujours les mêmes acteurs que l’on voit investir dans ce quartier, précise Magali Marton, directrice des études chez DTZ. Entre 2000 et 2011, sur des tickets d’entrée supérieurs à 100 millions d’euros, on note une récurrence des fonds allemands, connaisseurs de ces actifs de grande hauteur, des fonds américains qui ‘vont et viennent’ comme Tishman Speyer ou encore Colony Capital, mais aussi des compagnies d’assurances telles La Mondiale, Scor, Allianz, ainsi que des foncières cotées au rang desquels Unibail, très active, ou encore Foncière des Régions. » Mais la jeune femme nuance son propos en insistant sur un marché de l’investissement peu actif. « On a comptabilisé en 2011 un niveau historiquement faible d’engagements avec 212 millions d’euros contre 4 milliards en 2007, au plus haut du cycle. Il n’y a eu que trois sujets l’an dernier à La Défense : l’acquisition par le fonds souverain norvégien Norges d’un portefeuille d’actifs qui détenait entre autres une tour située dans le quartier d’affaires, la vente par le fonds allemand Union Investment d’un bien à une SCPI, et l’acquisition par Perella Weinberg Real Estate de l’ex-tour AIG. »

Aux yeux de Laurence Escleine Dumas, directrice générale déléguée de DTZ, il faut impérativement une maîtrise totale des spécificités de ces objets pour s’y frotter. « Les IGH sont des produits coûteux à modifier et à entretenir : les charges foncières sont élevées, l’immeuble est intégré dans un ensemble urbanistique dense qui nécessite un savoir-faire particulier lors de toute rénovation », énumère-t-elle. « Le poids du vide est hors de prix, corrobore Dominique Dudan, présidente d’Union Investment Real Estate. Il faut compter entre 70 et 90 euros de charges par m2. Un coût important en cas de vacance, d’autant qu’il s’agit d’un marché de ‘grande surface’. »

Incertitude

A l’inverse, d’autres comme Marie Gilmas se félicitent d’un dynamisme hors du commun : « C’est un quartier tourné vers l’avenir où les promoteurs n’hésitent pas à sélectionner des architectes de renom qui portent des projets ambitieux comme la tour Phare. » Certains dossiers ont d'ailleurs péché par leur excès d’ambition comme la tour Signal dessinée par Jean Nouvel, purement et simplement tombée aux oubliettes. Generali a également abandonné son projet de gratte-ciel en lieu et place de l’actuel immeuble Iris. L’actif devait développer 91.200 m2 de bureaux sur 265 mètres de hauteur. « La tour Signal n’a pas vu le jour à cause de la faillite de son investisseur, défend Dominique Boré. Quant à l’immeuble de Generali, l’assureur italien, en raison d’un changement de stratégie, a décidé de vendre son permis de construire levé de tout recours. Ce qui constitue sans doute une aubaine pour le repreneur qui gagnerait ainsi trois ans. »

Malgré le plan de renouveau lancé par Nicolas Sarkozy en 2006, le nombre de grues qui s’élèvent dans le ciel déçoit. Certains y voient un environnement incertain, peu enclin à l’investissement ou les conséquences de la vente en blanc. Le manque de lisibilité entache également les droits à construire laissés à la discrétion de l’aménageur. « Ils sont négociés au cas par cas entre l’Epadesa et les investisseurs », explique une foncière. Officiellement néanmoins, un tarif est appliqué. « Au moment du plan de renouveau, en pleine euphorie immobilière, les charges foncières allaient de 2.000 à 2.500 euros HT/m² HON, rappelle Marie Gilmas. Avec la crise, l’Epadesa a abaissé les valeurs de 1.500 à 1.700€ HT/m² HON (hors œuvre nette), assorties de clauses de retour à meilleure fortune. » Tous les investisseurs l’ont signée. Dès qu’un loyer facturé lors de la prise à bail est supérieur à un loyer de référence, le surplus revient pour partie à l’établissement public. Le mécanisme s’applique également en cas de cession dans les cinq années qui suivent l’acquisition de l’actif, l’aménageur percevant 25 % de la plus-value.

Projets

Aujourd’hui, La Défense, premier offreur de grandes surfaces, voit cette spécificité disputée. Les utilisateurs s’intéressent à d’autres zones d’implantation. Scor a choisi de déménager dans le XVIe arrondissement parisien pour y transférer son siège social sur 22.000 m2 au 5 avenue Kléber. SFR a rassemblé quatre de ses sites dont son implantation dans la tour Séquoia, à Saint-Denis sur 124.000 m2… « La Défense est en concurrence avec ‘Boucle Sud’ (Boulogne, Issy les Moulineaux…), une zone d’affaires en développement et qui dispose également de ses propres tours de bureaux », compare Magali Marton. Les Campus de première ou seconde couronne constituent aussi des solutions. « Néanmoins, cette typologie d’actifs répond à une problématique de ‘low cost’ », constate Xavier Mahieu, directeur senior advisors au sein de CBRE. Philippe Le Trung note pour sa part une demande locative en baisse depuis deux ans. « Pour certains, ce serait dû à des loyers trop élevés (590 euros/m2 atteints récemment). La réalité, poursuit-il, c’est que les loyers ont peu baissé pendant la crise. Il n’y a pas eu d’effet d’aubaine pour les utilisateurs. C’est vrai aussi que certaines entreprises hésitent avant de se tourner vers ce quartier, en raison des transports en commun ou des travaux à venir. » Or les investisseurs vont là où se trouvent les utilisateurs…

Cependant, si la Poire semble en perte de vitesse, des projets ambitieux s’y déploient. Le groupe Hermitage vient d’obtenir le permis de construire pour un actif mixte (habitation, bureaux, hôtel 5 étoiles, auditoriums, galerie d’art, spas…). Le premier en France. En attendant sa sortie de terre, Union Investment vient de signer l’acquisition d’un hôtel 4 étoiles à La Défense. Vinci immobilier portait depuis plus de sept ans ce projet situé au pied des tours CB21 et First. Le fonds allemand s’est finalement porté acquéreur de cet immeuble. « C’était le bon moment pour s’intéresser à ce projet déjà ancien, explique Dominique Dudan, en raison du développement du quartier et des rénovations opérées sur de nombreux actifs. Il y a un vrai sujet de clientèle d’affaires à satisfaire. . Une note d’optimisme pour un marché complexe.

A lire aussi