Dossier Immobilier

Le marché français en mal d’investisseurs étrangers

le 17/11/2011 L'AGEFI Hebdo

En proie aux incertitudes économiques, le marché de l’immobilier d’entreprise reste polarisé autour des acteurs nationaux.

Près de 8,3 milliards d’euros ont été engagés dans l’immobilier d’entreprise en France au 1

eroctobre, avec un constat : les Français dominent le marché avec plus de 60 % des volumes investis tandis que les opérateurs étrangers ont plié bagage. « C’est un phénomène de repli qui n’est pas particulier à l’immobilier d’entreprise ni à la France, indique Magali Marton, directrice de la Recherche Cemea (Continental Europe, Middle East, Africa) chez DTZ. L’aversion au risque est beaucoup plus forte en période de crise et pousse les investisseurs à se retrancher vers les marchés qu’ils maîtrisent le mieux, à savoir leur marché domestique. » Conséquence, la part des acteurs nationaux a bondi dans l’Hexagone. « En outre, les investisseurs étrangers en France étaient classiquement de type fonds d’investissement ou foncières avec un effet de levier relativement important, et ces acteurs ont été les premiers frappés par la crise », fait savoir Christelle Bastard, chargée d’études investissement chez CBRE.

Désinvestissement

Alors qu’ils représentaient encore 18 % des acquéreurs en 2009, les Allemands ne pèsent plus que 9 % des volumes au 1er octobre 2011, selon DTZ. « Nous avons vu deux types d’investisseurs allemands, analyse Christelle Bastard. Les assureurs qui ont été très présents en 2010, à l’image d’Allianz, et les fonds, ouverts ou spéciaux, qui représentent la grande majorité. » Sauf que ces derniers ont dû fermer durant la crise faute de liquidité. « Environ 70 % des fonds ouverts sont gelés aujourd’hui, ajouteVirginie Houzé, directeur études et recherche chez Jones Lang LaSalle. C’est donc plus par manque d’acteurs qu’on voit beaucoup moins les opérateurs allemands. » Ils restent intéressés par le marché français, comme l’illustre l’acquisition par le fonds Deka Immobilien de l’îlot Vienne-Rocher à Paris pour 330 millions d’euros en juillet. « Il est probable qu’en 2012, les Allemands seront plus actifs », anticipe Virginie Houzé. Jusqu’à présent, ils sont investisseurs net mais la tendance pourrait changer selon DTZ. « Les Allemands devraient revenir mais du côté vendeur, cette fois pour les fonds ouverts », prévient Magali Marton. Ainsi, la réouverture mi-novembre de sept fonds allemands pourrait venir redynamiser l’offre sur le marché français. En valeur, 20 % des actifs détenus par les fonds ouverts allemands sont en France, selon DTZ.

Juste derrière les Allemands arrivent les Américains avec 7 % des volumes investis entre janvier et octobre 2011, soit 471 millions d’euros, contre un peu plus de 700 millions en 2010, selon DTZ. « Les Américains sont dans une logique de désinvestissement et vendent plus qu'ils n'achètent », rapporte Virginie Houzé. Selon DTZ, ils ont enregistré le plus important solde négatif d’investissement avec 625 millions d’euros au 1er octobre. « Les opportunistes, plus exigeants sur la rentabilité, ont été balayés par la crise. On ne les voit pas du tout revenir, mais d’autres Américains commencent à arriver, révèle Magali Marton. A titre d’exemple, Invesco est très actif sur le marché et continue à lever des fonds et de la dette aux Etats-Unis. »

Aux côtés de ces deux acteurs historiques, un nouveau venu a fait son entrée au cours de l'été. Le fonds souverain norvégien, Norges Bank (NBIM), a acquis 50 % des parts d’Axa dans des bureaux parisiens pour 700 millions d'euros. « Certes, cet investissement marque par son volume, mais ce n’est pas une tendance de fond, commente Christelle Bastard. La structure fondamentale du marché n’en sera pas bouleversée. » Sur le même modèle, le fonds de pension coréen NPS avait pris une participation dans le centre commercial O’Parinor pour plus de 220 millions d’euros en 2010. « NPS et Norges n’avaient jamais acheté en France et les deux établissements sont arrivés par le biais de prise de participation avec un partenaire leur permettant de réduire leur risque », révèle Virginie Houzé. Ces opérations resteraient exceptionnelles. « On ne pense pas à une réouverture du marché dans l’état actuel, affirme Christelle Bastard. Le risque d’instabilité de la zone euro et l’exposition au risque de change sont autant d’éléments de la conjoncture susceptibles de refroidir un investisseur étranger non européen. » Les avis sont toutefois partagés. DTZ table sur un marché moins franco-français à l’avenir. « Les fonds du Moyen-Orient se structurent et entendent jouer un rôle en Europe et notamment en France, explique Magali Marton. En attendant les Chinois qui vont arriver, ils ont d’ailleurs commencé à se positionner sur des acquisitions de portefeuilles de créances sur des montants très significatifs. »

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