La logistique de l’e-commerce, une niche d’investissement prometteuse

le 17/05/2012 L'AGEFI Hebdo

Les modes de consommation changent. Le marché des plates-formes doit se mettre au diapason. Une évolution suivie de près par les investisseurs.

Livres, vêtements, denrées alimentaires, meubles, tout ou presque s’achète désormais sur la Toile. Au-delà du mode de consommation, le changement devrait très vite s’avérer radical aussi pour… le secteur de la logistique. En effet, depuis son décollage en France dans les années 2000, « l’e-commerce connaît un essor énorme même s’il pèse un peu moins de 5 % des volumes globaux traités », atteste Didier Malherbe, directeur général adjoint chez CBRE, responsable de la ligne de produits Activités et Logistique. Selon une étude du conseil, ce poids pourrait atteindre les 24 % d’ici à 2020. C’est dire tout le potentiel attendu et ses impacts à la fois sur l’immobilier de commerce et les marchés connexes. « L’immobilier logistique, qui s’inscrit traditionnellement dans une logique de stock, fait un pas vers une logique de distribution et de flux », souligne Didier Malherbe. Les produits commandés sur le Net restent en effet peu de temps en stock. « Le grand nombre de références issues de commandes à l’unité requiert l’utilisation d’entrepôts de grande taille pouvant atteindre les 110.000 m

2 », poursuit Jean-Marie Guillet, directeur département logistique France chez Jones Lang LaSalle. C’est notamment le modèle de stockage retenu par les pure players du secteur comme Amazon, CDiscount, Vente privée…

Autre spécificité : l’e-commerce nécessite la préparation de colis et donc la présence d’une main-d’œuvre importante. « On peut y trouver jusqu’à 400 personnes contre 200 habituellement dans un entrepôt de 40.000 m2 », illustre Arnaud Dernoncour, directeur associée de Parcolog Gestion, détenu à 100 % par Generali. « Résultat, les actifs s’en trouvent modifiés : la présence d’opérateurs plus nombreux, parfois même d’un centre d’appels, conduit à des services additionnels telle la mise à disposition de surfaces tertiaires et de parkings pour accueillir les véhicules des salariés », complète-t-il.

Second souffle

C’est certain, ce mode de consommation a des conséquences fortes sur l’organisation logistique et nécessite de minimiser le coût de « la livraison du dernier kilomètre ». « La logistique s’était éloignée des villes, à 30 ou 40 km, en s’installant sur la dorsale Lille, Paris, Lyon, Marseille, retrace Didier Malherbe. Aujourd’hui, on voit s’implanter des bâtiments de plus petite taille aux abords des bassins de consommation. » Ces petites plates-formes, appelées messageries, recueillent les marchandises, lesquelles sont emballées puis distribuées chez le consommateur ou dans un point de retrait. Il s’agit ici de jouer la proximité avec le client final pour livrer sa commande dans les plus brefs délais. Pour l’heure, il n’existe pas « d’e-logistique » standard, « en raison de volumes qui restent encore insuffisants », estime Jean-Claude Le Lan, fondateur et président du conseil de surveillance d’Argan, foncière cotée spécialiste de l’immobilier logistique. Même s’il admet que de nombreux acteurs s’intéressent à ce canal de distribution, le fondateur de la foncière indique ne pas être encore exposé à ces petits actifs. « Le marché de la messagerie est encore diffus », souligne-t-il. Cependant, la tendance est avérée : la logistique s’invite dans les centres urbains. Ce qui n’est pas sans poser quelques difficultés, les villes n’y étant pas favorables. « Si la logistique de ville doit se développer, elle ne pourra le faire que verticalement », estime Didier Malherbe. La réhabilitation d’anciennes plates-formes est aussi une des solutions les moins intrusives dans le paysage. « Devant la rareté du foncier en zone péri-urbaine et la réticence des mairies à accueillir près des centres-villes des immeubles logistiques, d’anciennes plates-formes, désormais obsolètes, mais construites dans les zones urbaines, comme cela se faisait il y a une dizaine d’années, retrouvent un second souffle », développe Arnaud Dernoncour.

Du côté des investisseurs, enfin, cette situation géographique offrirait une meilleure protection du capital, selon Jean-Claude Le Lan. « En effet, alors que les bâtiments implantés loin des villes doivent en grande partie leur rendement à la qualité des utilisateurs, et donc aux loyers, la ville assure en quelque sorte une valeur à l’actif, indépendante des ‘cash- flows’ générés. » Par ailleurs, l’e-commerce impliquant le recours à une main-d’œuvre renforcée est plutôt bien accueilli par les institutionnels. « Il est contributif d’emplois et par conséquent gage d’une certaine pérennité du ‘business model’ », souligne Jean-Marie Guillet. « Sans omettre que les loyers sont supérieurs à ceux pratiqués dans des plates-formes traditionnelles : soit de 80 à 120 euros/m2/an, hors charges, hors taxes contre une fourchette de 40 à 55 euros », indique Arnaud Dernoncour. Reste à l’e-logistique à se structurer !

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