Location ou acquisition d’immobilier, les entreprises s’interrogent

le 21/06/2012 L'AGEFI Hebdo

Les grandes sociétés sont « cash rich » et réfléchissent aux investissements à réaliser. L’acquisition de l’immobilier d’exploitation est une piste privilégiée.

C’est dans l’air du temps. Acheter ou louer ? « La question est une demande nouvelle depuis quelques mois de la part des directions financières des entreprises », relève Guillaume Savard, directeur au département Corporate Solutions de Jones Lang LaSalle France. Aujourd’hui, en France, la tendance est clairement à la location des immeubles d’exploitation. « Dans une étude menée l’an dernier sur la stratégie immobilière de 70 grandes entreprises, environ 70 % d’entre elles indiquaient préférer la location de leur immobilier d’exploitation, 22 % la propriété et 11 % optaient pour une solution mixte », illustre Jérôme Bosc, responsable développement grands comptes utilisateurs chez CB Richard Elis (CBRE).

Des réflexes nouveaux

Or depuis quelque temps, des questionnements fleurissent chez les grands utilisateurs. « La modification de la norme comptable IAS 17 (L’Agefi Hebdo n°297, NDLR) établit que le loyer serait constitutif d’un droit d’usage inscrit à l’actif avec, en corollaire, une dette portée au passif de l’entreprise », développe Dominique Le Besnerais, responsable du pôle finance et fiscalité du même conseil. Une modification qui pourrait inciter à la détention en pleine propriété de son immobilier. « Par ailleurs, ajoute Jérôme Bosc, de nombreuses sociétés profitables s’interrogent sur l’opportunité d’investir dans leur propre immobilier d’exploitation, compte tenu de conditions de financements attractives », mais aussi d’un contexte financier et économique tendu.

« Si l’on a recours à un calcul de la valeur actuelle nette et que la société dispose d’une bonne qualité de signature, l’acquisition ressort comme la solution la plus favorable : l’immeuble a une valeur qui pourra in fine à la revente générer un produit exceptionnel, par opposition à un modèle de prise à bail qui ne comprend que des coûts, explique Guillaume Savard. Toutefois, devenir propriétaire induit des réflexes nouveaux. » Pour le conseil immobilier, la liquidité actuelle et future de l’actif est une question primordiale à anticiper. Un actif monovalent, c’est-à-dire développé pour un seul usage, sera plus facilement cessible qu’un immeuble trop typé, insuffisamment fongible. A cela s’ajoute la réflexion sur la flexibilité de l’immeuble, « l’utilisateur pourra-t-il diviser l’espace en cas de surfaces vacantes et faire cohabiter dans de bonnes conditions un ou plusieurs autres occupants ? », soulève Guillaume Savard. Des stress tests (tests de résistance) sont conduits afin de distinguer les flux physiques et les fluides et d’étudier la possibilité d’une division du site si nécessaire.

La stratégie d’occupation doit être également passée au crible. Si une prise à bail engage l’entreprise durant trois, six ou neuf ans, les perspectives sont tout autres concernant une acquisition et lissent les perspectives sur 15 à 25 ans. Le projet du Grand Paris et le passage de futures lignes de métro ont compté dans la décision d’un groupe bancaire de s’installer à Villejuif, avec une prise à bail de 70.000 m2. Néanmoins, cet utilisateur a été confronté à l’intérêt incertain de ces m2au-delà de dix années (inauguration des nouveaux transports). « In fine a été retenue la location avec option d’achat versus l’acquisition directe du siège », développe Guillaume Savard. La question se pose de façon plus aiguë pour les campus, ces grandes surfaces de plusieurs dizaines de milliers de m2. SFR s’installera ainsi à Saint-Denis sur une surface totale de 133.000 m2. Les conseils en immobilier préconisent alors plutôt auprès des utilisateurs la prise à bail. La situation géographique est ici un élément clé : ces actifs de taille importante sont très souvent implantés en deuxième, voire en troisième couronne, des zones qui, aujourd’hui, ne sont pas privilégiées par les investisseurs. « L’environnement est essentiel, souligne Jérôme Bosc, et prend en compte la proximité des transports urbains, la prise en compte des lieux d’habitation des salariés, etc. »

Le verdissement du parc immobilier représente aussi un véritable défi. Le Grenelle de l’environnement en tête, la réglementation contraint les propriétaires fonciers à mettre du vert à tous les étages ! Réduction de consommation d’énergie, travaux de rénovation thermique…, les immeubles doivent également observer de nombreuses mises aux normes de sécurité comme la rénovation des ascenseurs. « De nombreux utilisateurs, propriétaires de leurs actifs depuis des décennies, n’ont pas toujours réalisé les travaux nécessaires au maintien en condition de leur parc immobilier, observe Guillaume Savard. Aujourd’hui, la cession de tels immeubles est quasiment impossible, sauf moyennant une importante décote. » Par ailleurs, tous les travaux sur sites occupés sont coûteux et délicats à réaliser.

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