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L'immobilier francilien, un marché déréglé

le 09/01/2014 L'AGEFI Hebdo

Le déficit de logements se creuse. Dans le même temps, l'immobilier d'entreprise disponible à la commercialisation s'accroît considérablement.

 

Par Jean-Michel Ciuch, directeur général d'Immogroup Consulting

La situation immobilière francilienne s’est détériorée. D’une part, le déficit cumulé de logements a continué de se creuser en 2012 de plus de 10.000 unités et excède désormais, sur dix ans, le chiffre considérable de 300.000 logements. Il aurait fallu construire sur cette période près d’un million d’habitations alors qu’on en a édifié deux fois moins.

Parallèlement, les chiffres de l’immobilier d’entreprise donnent le tournis. Rien qu’en bureaux, 7 millions de m²sont disponibles à la commercialisation dont les deux tiers sont du neuf/restructuré et plus de 6 millions se situent à Paris et première couronne, 3 millions de m²étant concentrés dans les Hauts-de-Seine. L’excès de construction de bureaux avoisine 7 millions de m²depuis 2002. Cet excès a perduré en 2012 ainsi qu’au cours des huit premiers mois de 2013. Et une dizaine de millions de mètres carrés sont encore annoncés au cours de la prochaine décennie ! Cette offre d’immobilier d’entreprise (comprenant les locaux d’activités et les entrepôts) représente désormais près des deux tiers du déficit de logements. Le coût exorbitant induit notamment par la préférence accordée à l’immobilier d’entreprise pendant une décennie s’est donc accru. L’excès de droits à construire en faveur de l’immobilier de bureaux est constant depuis 2002. Le logement souffre, au contraire et de façon récurrente, d’une sous-allocation de droits. La conséquence sur les prix et loyers est frappante. Le prix de vente et les loyers des bureaux neufs et anciens ont significativement chuté entre 2008 et 2012 alors que ceux des logements continuent de résister en dépit d’un contexte économique très difficile.

Plusieurs raisons peuvent expliquer ce dérèglement global du marché immobilier :

La banalisation de l’actif logement 

Le déficit de logements résulte principalement, depuis le début des années 2000, d’un détournement massif de droits à construire au profit de l’immobilier d’entreprise pour des raisons essentiellement financières et fiscales. Progressivement déconnecté de l’évolution des besoins des ménages, l’actif logement s’est pour une large part dématérialisé. Hors social, il est devenu un produit financier banalisé, comparé à d’autres actifs jugés plus rentables (dont bureaux, entrepôts; etc.).

Le foncier, un produit hors marché aux mains de pouvoirs politiques décentralisés

Les maires, qui détiennent le pouvoir de construire depuis les réformes de la décentralisation entamées dans les années 80, ont été, pour nombre d’entre eux, aveuglés par les promesses de créations d’emplois, d’amélioration des ressources fiscales et de l’image de leur commune que pouvait induire l’implantation d’immobilier d’entreprise. Cette cécité adjointe à l’absence de coordination efficace entre collectivités locales et d’un contre-pouvoir puissant a contribué à accroître le déséquilibre entre immobilier résidentiel et d’entreprise.

Le rôle des agents immobiliers spécialisés en locaux d’entreprise

Le discours très accommodant de quelques grands agents immobiliers a influé négativement sur l’évolution du marché de l’immobilier d’entreprise francilien. Maîtrisant l’information, ces agents ont diffusé, pendant des années, des messages d’encouragement en faveur de la production tout en minimisant les dérèglements de plus en plus flagrants et conséquents du marché.

Des solutions de sortie de crise sont possibles. Certaines mesures gouvernementales prises récemment vont dans le bon sens, d’autres génèreront sans doute des dommages collatéraux. Ainsi, l’encadrement des loyers ne favorisera pas le retour des investisseurs institutionnels sur le segment résidentiel. Il aggrave de façon notable la distorsion de traitement entre propriétaires de logements et bailleurs du secteur tertiaire. Non seulement ces derniers ont la possibilité de réviser le montant de leur loyer à l’échéance du bail mais aussi l’indice sur lequel les loyers sont encore très majoritairement indexés ; or l’indice du coût de la construction a progressé au cours de ces dernières années beaucoup plus fortement que l’indice de révision des loyers utilisé dans le résidentiel. Sans oublier le fait qu’en immobilier d’entreprise, les bailleurs ont la possibilité de transférer un certain nombre de dépenses qui leur sont normalement imputables aux locataires, ce qui n’est pas le cas concernant les logements. 

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