Dossier Investissement vert

L’immobilier à l’ère des nouvelles normes environnementales

le 07/04/2011 L'AGEFI Hebdo

Grand pollueur, le bâtiment doit faire peau neuve. Certains investisseurs se positionnent sur les actifs les plus obsolètes.

Salon international de l’immobilier (Mipim), cette année à Cannes : Alsei et Linkbynet lancent le chantier du premier ensemble de bureaux français labellisé Minergie, un label d’origine helvétique. A Saint-Denis, le bâtiment qui accueillera, dès avril 2012, le siège social du groupe Linkbynet, affichera des résultats supérieurs aux exigences de la réglementation thermique RT 2012 avec une consommation maximale de 40 kW/m²/an, assurant à l’utilisateur une réduction de son empreinte écologique et l’amélioration de son bilan carbone.

C’est dans l’air du temps. Et en ligne avec de lourdes contraintes environnementales qui doivent refaçonner le parc immobilier dans son entier. Le Plan Grenelle Bâtiment fixe au travers de la RT 2012, obligatoire pour tout permis de construire déposé à partir du 28 octobre 2011, un niveau de performance énergétique ambitieux (norme BBC - bâtiments basse consommation - 50 kWh/m²/an en moyenne). Si l’encre est sèche sur les actifs qui sortiront de terre, il n’existe pour le moment pas d’objectif défini concernant le parc existant, le décret d’application Grenelle 2 étant attendu d’ici à la fin de l’année.

Fonds opportunistes

« Depuis six à sept mois, investisseurs comme promoteurs se soumettent déjà à la RT 2012 », constate Franz Jenowein, directeur conseil développement durable chez Jones Lang LaSalle. Selon une étude du Crédit Foncier, plus de 80 % des programmes de bureaux en Ile-de-France de plus de 5.000 m² livrables en 2012 sont certifiés. Mais l’offre neuve ne représente que 4 % du parc francilien. « Les détenteurs d’immobilier se penchent depuis 2 ou 3 ans sur l’obsolescence énergétique de leurs actifs, poursuit Franz Jenowein. Cependant, dans bien des cas, il faut aller plus loin et prendre en charge l’obsolescence fonctionnelle et technique de certains immeubles. Et là, trop peu de propriétaires s’y sont mis », déplore-t-il. Or, il y a urgence. L’étude du Crédit Foncier établit qu’entre 165 et 197 millions de m² du parc tertiaire français seraient éligibles aux travaux de rénovation, soit un coût global estimé de 190 milliards d’euros. Toujours selon les estimations de cette étude, dans le pire des cas, il faudrait 25 ans pour un utilisateur propriétaire avant d’observer un retour sur investissement, et pas loin de 40 années pour un investisseur… La facture est salée. Mais les occasions pour les investisseurs les plus opportunistes sont à portée de main. « Londres, à ce jour en avance par rapport à Paris, voit des fonds de private equity immobiliers comme SustainablePropertyFund (de Climate Change Capital) ou encoreThreadneedle Low-Carbon WorkplaceTrust(de Threadneedle, Stanhope et Carbon Trust), en cours de levées de capitaux ayant pour vocation d’acheter des actifs obsolètes, de les remettre au goût du jour avant de les revendre », expose Franz Jenowein.

Côté français, des initiatives voient le jour, pour l’essentiel sur des programmes neufs. UFG REM lançait en 2009 le tout premier OPCI ISR (investissement socialement responsable) qui devait investir ou produire tout type d’immeuble « vert » : bureau, résidentiel, services, santé... La politique d’investissement s’est, entre-temps, recentrée quasi exclusivement sur les bureaux, « les institutionnels plutôt axés sur ce segment d’investissement ayant des difficultés à trouver des actifs à hautes performances énergétiques », argumente Marc Bertrand, directeur général de la maison. Pour l’heure, 50 millions d’euros ont été levés et deux investissements réalisés, dont une opération en Vefa (vente en l’état future d’achèvement), proche de Lyon. « Néanmoins, nous étudions un projet de restructuration d’un immeuble situé dans Paris, sur un taux de rendement attractif », souffle-t-il. De son côté, le promoteur Altarea Cogedim vient de lancer son tout premier fonds dédié à l’immobilier tertiaire en Ile-de-France. Avec un levier de 50 % et une collecte visée de plus de 500 millions d’euros, ce véhicule sera le plus important dédié à cette classe d’actifs. Il acquerra des terrains ou des actifs existants de bureaux à repositionner en actifs « core » (sécurisés) de grande qualité et à forte valeur environnementale. Altarea Cogedim Entreprise s’appuie pour cela sur une livraison d’envergure dont elle a été « l’architecte » : la Tour First à la Défense, soit le plus grand chantier HQE (Haute Qualité Environnementale) de France. « Un projet complexe, souligne Jean-Frédéric Heinry, directeur général d’Altarea Cogedim Entreprise. Nous n’avons conservé que la tour d’origine (tour Axa) pour la surélever de 162 à 231 mètres, soit le poids de trois Tours Eiffel. » Une prouesse technique doublée de standards de consommation énergétique de pointe : l’exposition solaire des façades, le chauffage, l’éclairage, la climatisation… tout a été optimisé. « Cette tour constitue un véritable laboratoire où de nombreuses idées ont été testées et seront appliquées à d’autres actifs, notamment sur ceux qui seront détenus au travers de notre fonds », projette Jean-Frédéric Heinry. Si tous s’affairent autour de la nouvelle réglementation, « elle reste incitative et non coercitive, souligne Marc Bertrand. La seule sanction proviendra du marché ».

A lire aussi