Dossier Immobilier

L'édifice fiscal des Siic se lézarde

le 17/11/2011 L'AGEFI Hebdo

Le statut dérogatoire des sociétés foncières cotées, qui a montré son efficacité économique, est remis en cause.

Le statut fiscal des Siic - sociétés d’investissement immobilier cotées - a-t-il vécu ? Peut-être pas mais une chose est sûre : leur fiscalité va terminer l’année 2011 chamboulée et fragilisée.

Si l’extinction du régime 210 E du Code général des impôts était prévue, il n’en va pas de même des retouches apportées à la fiscalité des particuliers actionnaires des Siic. Le 210 E permettait aux cédants d’immeubles à des Siic, des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et des OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) d’être taxés à taux réduit sur les plus-values de cessions, 19 % au lieu de 33,33 %. Sa disparition était prévue depuis longtemps pour le 31 décembre 2011. « Il a permis aux OPCI Sppicav (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable, NDLR) de collecter 12 milliards d’euros d’externalisations en trois ans », indiquent Bruno Lunghi et Philippe Emiel, avocats fiscalistes du cabinet Landwell & Associés (PwC).

Ajustement et cohérence

Beaucoup moins attendu par la profession a été le dépôt d’amendements parlementaires en commission des Finances à l’Assemblée nationale en octobre. Trois ont été adoptés et correspondent « de la part du gouvernement à un ajustement et à une mise en cohérence fiscale », explique Dorian Kelberg, délégué général de la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF). Dans le collimateur de la commission, les particuliers actionnaires des foncières cotées et les droits de mutation des Sppicav. Les députés ont notamment adopté un amendement supprimant l’abattement d’impôt de 40 % sur les dividendes distribués par les Siic. Le deuxième amendement pousse cette logique un peu plus loin en interdisant de loger dans un PEA (plan d’épargne en actions) les titres de Siic et autres foncières européennes (Reits) à compter du 1er janvier 2013. Les dividendes versés en 2012 ne bénéficieront plus de l’exonération d’impôt sur le revenu.

L’abattement de 40 % avait été instauré en compensation de la suppression de l’avoir fiscal puisqu’au début de la chaîne, les bénéfices des Siic échappent à l’impôt sur les sociétés. Cette dernière disposition est d’une extrême importance car elle constitue le cœur même du régime Siic qui en a fait leur succès et créé des adeptes un peu partout en Europe. Un régime fiscal qui a bien sûr ses contreparties : l’obligation de redistribuer aux actionnaires 85 % des loyers perçus et 50 % des plus-values réalisées. Un régime fiscal qui a aussi ses détracteurs : c’est lui qui était visé par le quatrième amendement déposé par le président de la commission des Finances de l’Assemblée, Jérôme Cahuzac. Amendement repoussé mais qui pourrait réapparaître à l’occasion du collectif budgétaire de fin d’année après consultation des professionnels du secteur. L’exposé des motifs ne faisait pas dans la dentelle : « Particulièrement complexe, coûteux et ne répondant à aucun objectif d’intérêt général, ce dispositif revient en fait à subventionner les bénéfices réalisées par lesdites Siic et leurs actionnaires personnes physiques. » Ce jugement prend le contrepied du rapport du 29 août dernier de l’Inspection générale des finances qui classait le régime Siic dans la catégorie des dispositions fiscales les plus performantes (lire l'entretien).

« Il ne faut pas perdre de vue que dans un secteur comme l’immobilier, un investissement s’inscrit dans la durée, précisent Bruno Lunghi et Philippe Emiel. Le cadre fiscal doit l’être tout autant. Instaurer un prélèvement sur les bénéfices des Siic reviendrait non seulement à se priver d’un instrument efficace, mais aussi à remettre en cause l’existence d’une industrie de 46 milliards d’euros d’actifs. L’administration américaine vient elle aussi de s’interroger sur la pérennité de l’exonération fiscale des Reits avant de faire machine arrière. »

En ces temps difficiles de restriction du crédit, le financement de grands projets immobiliers peut-il se passer du régime fiscal des Siic ? Les parlementaires devraient fournir un début de réponse en décembre prochain.

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