Une femme, une équipe

Isabelle Scemama met Axa sur les rangs du financement hypothécaire

le 29/09/2011 L'AGEFI Hebdo

Le coup d’avance de cette responsable de l’activité de gestion de créances immobilières fait du groupe l’unique intervenant français sur ce marché.

C’est tout simplement grisant ! », s’exclame Isabelle Scemama. Le débit est rapide, à la mesure sans doute de l’enthousiaste pari qu’elle s’est donné. Ce qui exalte cette jeune femme, c’est l’activité de gestion de créances hypothécaires qu’elle a créée de toutes pièces au sein d’Axa Real Estate. La filiale de l’assureur finance depuis 2005 des projets immobiliers soit en direct, soit en rentrant en syndication. Une première en France. Aujourd’hui, l’offre s’articule autour de trois mandats et d’un fonds ouvert luxembourgeois. Plus de 2,7 milliards d’euros ont été confiés et un milliard reste à déployer. Issue du sérail bancaire et spécialiste de l’origination des financements immobiliers, Isabelle Scemama rejoint Axa Real Estate en 2001 pour développer les fonds immobiliers en travaillant tant sur la structuration que le financement de véhicules pour compte de tiers. Mais en 2005, les compagnies d’assurances du groupe expriment leur volonté de diversifier leur allocation « crédit ». « Jusqu’alors, les prêts n’étaient faits que par les banques, rappelle-t-elle. Et le marché était totalement fermé aux intervenants non bancaires pour des raisons aussi diverses que complexes (fiscalité, réglementation, etc.). L’idée a été de convaincre les banques de travailler en syndication ou en ‘club deal’ avec un autre type de partenaire. Nous. » Pas question donc d’originer les prêts, mais plutôt d’acheter des créances hypothécaires. Un actif dont le profil de risque, le rendement, la liquidité et l’échéance sont complémentaires des traditionnels papiers corporate ou gouvernementaux, morceaux de choix pour les assureurs tenus de délivrer du rendement à leurs assurés.

Polyvalence

Pour porter ce projet, ce département, qu’elle aime à comparer à une start-up, s’est doté de huit personnes. La trentaine en moyenne, ses collaborateurs, comme dans une véritable entreprise en création, se prévalent d’être un peu « touche-à-tout ». Timothé Rauly, responsable des investissements, passe ainsi une partie de son temps à surveiller les différents marchés (crédit, immobilier, contexte économique) et à analyser les prêts afin d’être certain de leur qualité et d’écarter toute possibilité de défaut. « Isabelle ou moi-même sommes en contact avec des banques (environ deux fois par semaine) désireuses de constituer un ‘club deal’ ou de procéder à une syndication », explique le jeune homme. L’analyse porte essentiellement sur le marché sous-jacent de l’immobilier et l’évaluation de la dette. « Je contacte systématiquement nos ‘asset managers’ installés localement et appartenant au réseau d’Axa Real Estate, précise-t-il. Ils connaissent parfaitement les actifs immobiliers, en termes d’emplacement, de travaux réalisés ou à venir, de ‘cash-flows’… Au besoin, ils se rendent sur place pour visiter l’immeuble et nous établissons, en interne, une nouvelle valorisation, fonction des loyers de marché actuels. » Parallèlement, ses collègues de l’équipe de gestion de taux d’Axa Investment Managers lui livrent leur vue macroéconomique. Ce travail de collecte d’informations est complété par le passage en revue de la dette elle-même. Le ratio de couverture, la loan-to-value (LTV, ratio prêt/valeur du bien), sont, entre autres, recalculés. L’actif est aussi projeté dans un environnement stressé : les hypothèses de relocation des immeubles, de renouvellement des baux, de travaux sont dégradées et les anticipations de taux d’intérêt revues à la hausse pour apprécier la résistance du financement. « Il s’agit de sélectionner le meilleur profil risque/rendement », indique Romain Linot, responsable de la gestion du fonds et qui dédie une partie de son temps à l’analyse de créances auprès de Timothé Rauly. « En 2006/2007, poursuit-il, de nombreuses opérations d’acquisition ont été financées moyennant des leviers approchant parfois les 90 %. Il n’est pas question pour nous de réaliser une transaction qui n’offre pas un couple risque/rendement cohérent aux autres marchés de crédit. » Une fois le feu vert du comité d’investissement accordé, Timothé Rauly met en place la documentation de prêts qui précise la relation entre les prêteurs, les cas de défauts, les marges de manœuvre des asset managers, etc.

Sur mesure

Si, aujourd’hui, Isabelle Scemama estime que ce service est positionné sur un environnement porteur, non seulement en raison du mur de la dette qui attend les banques à partir de 2013, « mais également en raison de contraintes de risques plus fortes initiées par Bâle III qui pousseront des acteurs tels que nous à prendre le relais », le contexte ne lui a pas toujours donné raison. En 2006/2007, les équipes « immobilier » leur ont fortement déconseillé d’investir dans des prêts aux leviers déraisonnables et dont les immeubles n’avaient d’ailleurs pas toujours été visités. Une période de spéculation folle qu’Isabelle Scemama a transformée en temps de réflexion pour initier un nouveau déploiement commercial. « Si cette activité a été impulsée en 2005 par la volonté du groupe, nous voulions la proposer à des acteurs tiers, essentiellement d’autres compagnies d’assurances et des fonds de pension étrangers », confie-t-elle. Un chantier de taille. Pour cela, il a fallu lever toutes les barrières, aussi bien réglementaires, fiscales que comptables. « J’ai passé un nombre incalculable d’heures avec des comptables et auditeurs de la maison, je suis désormais incollable sur la réglementation européenne Solvabilité II », lance-t-elle, amusée. Aidée des forces vives du groupe, l’équipe a rapidement trouvé des solutions.

Et pour exporter cette offre de financement immobilier, la responsable, aidée de Romain Linot, bat la campagne. « Je me rends fréquemment à Londres pour rencontrer les banques et notamment leurs équipes de syndication. Et je vais aux devants d’investisseurs finaux partout en Europe afin de les convaincre de la qualité de cette nouvelle classe d’actifs. » Une mission délicate pour les institutionnels car les loans (prêts) hypothécaires sont difficiles à répertorier. « Il n’existe pas de ‘case’ pour cet actif et notre mission est de les aider à comprendre ses contours réglementaire, fiscal et comptable, décrypte-t-elle. Une fois les murs poussés, et la pertinence du produit démontrée, les choses vont très vite. » Laurent Jacquemin, responsable corporate finance, qui abritait cette activité au tout début de son lancement, œuvre sur la structuration des fonds. Pour ce faire, « je dois comprendre les problématiques des investisseurs, souligne-t-il. Les investisseurs non soumis à l’impôt préfèrent généralement recevoir des intérêts sur prêts internes plutôt que des dividendes pour éviter l’application de retenues à la source. Il est donc préférable, dans ce cas, de faire investir le client sous forme d’instruments de dette avec un montant de fonds propres limité. Le pari réside ensuite dans la création d’une structure de fonds qui réponde aux attentes de l’ensemble des investisseurs du fonds. Ce qui nécessite parfois d’intercaler des véhicules intermédiaires entre l’investisseur et le fonds pour répondre au mieux à leurs contraintes juridiques, réglementaires et fiscales. »

Depuis la création de ce département, les portefeuilles (une quarantaine de lignes au total) ne déplorent aucun défaut de paiement. Une fierté pour Isabelle Scemama qui, après avoir ouvert la voie du financement hypothécaire aux assureurs, voit l’arrivée de compétiteurs d’un bon œil. « Cela nous donne du crédit en Europe sur ce marché encore neuf », lâche-t-elle.

L'équipe

Ghislain de Jerphanion, 30 ans, gérant de fonds

Romain Linot, 30 ans, gérant de fonds

Ana Maria Hantig, 33 ans, responsable middle-office

Isabelle Scemama, 44 ans, responsable de l’activité de gestion de créances immobilières chez Axa Real Estate

Timothé Rauly, 31 ans, responsable des investissements

Laurent Jacquemin, 35 ans, responsable corporate finance

Othman El Maoula, 28 ans, analyste

Valentin Meyer, 34 ans, manager corporate finance

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