L'avis de... Magali Marton, directrice de DTZ Research, et Matthieu Garreaud, directeur de DTZ Investissement

« Les investisseurs vont combler une partie du déficit »

le 14/03/2013 L'AGEFI Hebdo

A combien évaluez-vous le déficit de refinancement du secteur immobilier au niveau mondial ?

Nous l’estimons à 117 milliards de dollars au niveau mondial pour la période 2012-2013, l’Europe restant la zone géographique la plus exposée avec un déficit de refinancement net de 86 milliards de dollars. Le Royaume-Uni, l’Espagne et l’Irlande affichent les besoins les plus élevés (24 milliards). Le déficit a toutefois reculé de 20 % en six mois en Europe et de 17 % au niveau mondial.

S’agit-il d’un déficit structurel ou conjoncturel ?

Le besoin de refinancement du secteur est structurel. Les opérateurs financent leurs investissements par de la dette qui est ensuite refinancée à son arrivée à maturité. En revanche, le mur de dette est conjoncturel. Il résulte des opérations réalisées avant la crise sur des ratios d’endettement élevés qui doivent aujourd’hui être refinancées avec des valorisations d’actifs plus basses. Mais ce n’est pas tant la hauteur du mur qui pose problème que le fait que l’échelle qui permet de le franchir a de moins en moins de barreaux. Outre la conjoncture défavorable, la pression accrue des autorités réglementaires sur les banques a réduit, voire rendu quasiment impossible l’accès au crédit pour certaines opérations et certains investisseurs.

L’intérêt d’un nombre toujours plus important d’investisseurs pour la dette immobilière est-il susceptible de combler ce déficit ?

L’émergence de ces nouveaux acteurs sur le marché du financement immobilier, notamment les compagnies d’assurances en Europe, est très positive. La baisse du besoin de refinancement en Europe au cours des six derniers mois témoigne de cette évolution. A ce phénomène s’ajoute la diversification des financements (des obligations corporate, des fonds de dettes...). Ces différentes sources pourraient apporter 104 milliards de dollars de financements nouveaux, selon nos estimations sur la période 2012-2013, 75 milliards provenant de financement en direct par des compagnies d’assurances ou de fonds de dette, 24 milliards étant apportés par le marché obligataire. Au bout du compte, cela permettrait de réduire de moitié le déficit.

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