Immobilier logistique, un marché sous surveillance

le 06/01/2011 L'AGEFI Hebdo

Ce segment, qui a connu ses heures de gloire, accuse durement les effets de la crise. Mais ses rendements continuent à le rendre attrayant.

Moins courant que l’investissement en bureau, plus risqué que le segment des centres commerciaux, l’immobilier logistique représente le troisième poste dans l’allocation de portefeuille immobilier des institutionnels. Investir dans les entrepôts et autres bâtiments industriels… séduit. D’après les chiffres communiqués par CB Richard Ellis (CBRE), le segment industriel et logistique a pesé pour 8 % du volume global de l’investissement en immobilier d’entreprise en France en 2009 et pourrait atteindre les 9,1 % à fin 2010, soit quelque 800 millions d’euros. Des estimations qui marquent le réveil d’un marché particulièrement malmené ces deux dernières années. « La logistique est un indicateur avancé de l’économie, souligne Philippe Depoux, président de Generali France Immobilier. Au même titre que le ‘shipping’ (transport de marchandises par bateau, NDLR), les plates-formes industrielles, reflet des flux transportés, constituent le signe avant-coureur d’une crise. » Il était donc parfaitement normal que ce segment souffre dans des proportions plus aiguës que le traditionnel marché de bureau et celui du commerce, pour sa part particulièrement résistant.

Si le segment des plates-formes logistiques a marqué le pas, il fut un temps où investisseurs de tous bords s’y positionnaient. La raison : un taux de rendement extrêmement attractif (7 % sur le prime contre 4 % en bureau en 2007). « Ce marché est un marché de rendement, expose François Le Levier, directeur adjoint du capital market en charge de la logistique chez CBRE. Alors qu’il y a, a priori, peu de plus-value à attendre d’une cession, le rendement est quant à lui assorti d’une prime de risque plus élevée que dans le bureau ou le commerce. » En cause, un actif réputé plus rapidement obsolète et un profil souvent monolocataire qui lui confère une moindre liquidité. « Au bout de dix ans de détention, les taux de rendement du ‘prime’ peuvent afficher une décote de 100 points de base (contre 50 ou 75 points de base en bureau, NDLR) », illustre-t-il.

Parce qu’en plus des opérateurs spécialisés, les investisseurs traditionnels se sont laissés grisés par les sirènes d’un placement rémunérateur, les volumes investis ont dépassé les 3 milliards d’euros (CBRE) au plus haut du marché en 2007. De nombreux entrepôts sont alors sortis de terre, tant et si bien que cette production à tout rompre a créé une situation de suroffre. « Les opérations en blanc (construction de bâtiment avant de trouver un utilisateur, NDLR) ont été stoppées net dès 2008 », relate François Le Levier.

Concentration

Par ailleurs, un arrêté du 5 août 2002 relatif à la prévention des sinistres a initié une autre vague de construction. Des actifs flambants neufs répondant à de nouvelles normes de sécurité ont été construits puis loués. « Or à la fin de l’année 2008, de nombreux baux de six ans sont arrivés à échéance, rappelle Jean-Marie Guillet, responsable logistique chez Jones Lang LaSalle. La libération de ces bâtiments est venue renforcer le stock existant. »

Résultat, la logistique est aujourd’hui confrontée à un problème d’absorption. « Près de 2,2 millions de m2sont encore vacants sur la dorsale Lille, Paris, Lyon et Marseille, la ligne stratégique des emplacements, soit entre 12 et 24 mois de commercialisation », relève-t-il. Selon le conseil immobilier, sur ces quatre pôles majeurs, le taux de vacance d’entrepôts de classe A et B (qualité très bonne et bonne) est de 12,3 % dans le Nord-Pas-de-Calais au troisième trimestre 2010, de 8,7 % en Ile-de-France, de 14 % en Rhône-Alpes et de 7,9 % dans la région Paca (Provence-Alpes-Côte d’Azur). « Or pour attirer de nouveaux utilisateurs, les loyers offerts sont ceux proposés il y huit ans, alors que la qualité des constructions a largement augmenté », indique Jean-Marie Guillet. Aujourd’hui comme hier, les valeurs locatives pour un bien prime s’échelonnent en moyenne entre 42 et 53 euros le m2.

Dans ces circonstances, certains ont décidé d’abandonner la partie. Gecina par exemple, a annoncé en mars dernier qu’il quitterait la logistique et l’hôtellerie, « une fois les conditions de marché redevenues acceptables, indiquait alors Christophe Clamageran, directeur général de la foncière cotée, à la revue Batiactu. C’est un marché (la logistique NDLR) où il faut pouvoir suivre ses clients à l’international. Nous n’avons pas cette puissance et étudions la possibilité d’une sortie opportuniste. » Pour rappel, Gecina détient 913.000 m² d’immobilier logistique, valorisés 574 millions d’euros. Aujourd’hui, une vingtaine d’intervenants animent, bon an mal an, le marché. « En plus des ‘pure players’ (spécialistes, NDLR) que sont les foncières cotées telles Argan, Foncière Europe Logistique, Montea… mais également des poids lourds comme le groupe américain Prologis, l’australien Goodman, ING Reim, CBRE Investors…, des fonds allemands se sont dernièrement portés acquéreurs, en France », énumère Brice Chasles, associé et responsable conseil en immobilier chez Deloitte. En juin 2010, l’acteur allemand Deka achetait auprès du fonds Logistis II, géré par AEW Europe, deux plates-formes situées à Brie Comte Robert (77), louées à la Poste et Heppner pour un montant de 27 millions d’euros.

Compte propre

En raison des espoirs de rendement attendus, une poignée d’assureurs se sont également lancés dans l’aventure pour compte propre. Generali est la seule maison à investir en direct. En 2006, l’assureur transalpin fait l’acquisition de Parcolog, un portefeuille de logistique créé en 2001 racheté alors à Blackstone et Bouygues. « Nous ne nous positionnons que sur du haut de gamme, explique Philippe Depoux, des localisations stratégiques, des bâtiments récents de classe A et des utilisateurs solides ». Le patrimoine de Parcolog pèse aujourd’hui 800.000 m2pour une valorisation de 550 millions d’euros, « soit 10 % de notre portefeuille global, précise-t-il. Néanmoins, la logistique reste une spécificité française et ne bénéficie pas d’une politique d’investissement au niveau du groupe ». L’objectif de Philippe Depoux et de l’équipe dédiée à ce marché est de rendre le portefeuille plus homogène en réalisant des cessions sur de petites lignes afin de concentrer davantage encore les actifs autour de la fameuse dorsale. Investisseur et développeur, Parcolog compte 60.000 m2en développement et investit depuis deux ans via un OPCI (organisme de placement collectif en immobilier), Parcolog Invest, dont le patrimoine représente désormais environ un tiers des bâtiments détenus par l’assureur. Présent également sur ce segment, Allianz indique vouloir renforcer la part dédiée aux entrepôts de 2 % à 5 % de son portefeuille. « Allianz est aujourd’hui exposé à ce segment via un fonds géré par ProLogis, indique Olivier Wigniolle, directeur général d’Allianz Real Estate France. Et nos investissements futurs seront aussi réalisés au travers de véhicules dédiés non cotés. Bien loin des fondamentaux de l’immobilier de bureau, ce marché reste atypique, d’où notre volonté de travailler avec des partenaires spécialisés. » Recourir à l’immobilier coté est balayé d’un revers de la main en raison de la volatilité des cours de Bourse : « Le marché de la logistique fortement dépendant de la conjoncture économique est déjà amplement volatil ! », souligne-t-il.

Vacance

Si les foncières cotées ont été les plus actives sur le marché de l’acquisition avec 61 % de parts de marché de janvier à septembre (Jones Lang LaSalle), toutes n’ont pas été de la partie. C’est le cas de Foncière Europe Logistique, « en veille » depuis près de deux ans. « Le taux de vacance de notre patrimoine (1,6 million de m2en France et 200.000 m2en Allemagne) est de 10 %, explique François de La Rochefoucauld, directeur général de la foncière cotée. Nous allons désormais pousser les ‘clés en mains locatifs’. » C’est-à-dire lancer des opérations à la seule condition que l’actif soit loué à un utilisateur identifié. Devant un marché locatif en berne (lire l’encadré), ce dernier indique « mettre tout en œuvre pour garder les occupants et prolonger les baux (rénovation et réaménagement de sites…, NDLR) ». Si le tour de table de certaines Siic (sociétés d’investissements immobiliers cotées) peut être un frein aux investissements, pour d’autres, il a au contraire permis de maintenir une activité. Goodman, dont le modèle intégré consiste à détenir, développer et gérer des plates-formes logistiques partout dans le monde, a vu d’un bon œil le fonds souverain chinois CIC Corporation entrer à son capital (18 %). « Un acteur qui nous a permis de maintenir notre stratégie de développement« , reconnaît Jean-François Mounic, directeur général Europe du Sud pour Goodman. Le mode opératoire retenu par ce groupe australien est de prendre position « sur du foncier très vaste, ce qui permet de développer plusieurs opérations, poursuit-il. Nous traitons clés en main auprès d’acteurs de la grande distribution qui nous sollicitent afin que leur soient construits leurs locaux industriels ». Selon lui, le phénomène de suroffre qui asphyxie le marché français « s’apprécie au cas par cas. L’Ile-de-France, par exemple, regorge d’opportunités. Il y a toujours des affaires à réaliser en cas de crise… ». Une pointe d’optimisme partagée. Malgré un contexte tendu, le redémarrage semble en effet se dessiner avec à nouveau une compression des taux de rendement (7,25 % en 2010 contre 8,25 % en 2009) sur les actifs prime, en raison d’une demande active face à une pénurie d’offres de qualité.

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