Immobilier, un contexte favorable aux assureurs

le 22/03/2012 L'AGEFI Hebdo

Dans le crédit hypothécaire, les assureurs prennent la place de certaines banques contraintes à l’allègement de leur bilan.

Immobilier, un contexte favorable aux assureurs

On le sait, la nature a horreur du vide. Et c’est tout naturellement que la place cédée par certaines banques sur le marché de la dette hypothécaire se trouve occupée par de nouveaux acteurs. Que ce soit sur le marché primaire ou celui du rachat de créances, les assureurs sont sans nul doute les plus opportunistes. Allianz Real Estate vient d’annoncer vouloir se lancer sur le créneau du financement immobilier en France, MetLife, assureur américain de premier plan, a jeté les bases de sa ligne de métier européenne en Grande-Bretagne, Axa par l’intermédiaire de sa filiale Axa Real Estate est active depuis 2005, Legal & General a réaffirmé ses ambitions en la matière… Ce contexte favorable pour les uns est initié par la réduction de la taille de bilan de certaines banques, « afin de respecter les ratios prudentiels imposés par Bâle III, rappelle Philippe Deloffre, directeur debt advisory chez CBRE. Mais aussi en raison du retrait pur et simple de certains acteurs du marché immobilier comme Société Générale CIB, Westimmo ou encore Eurohypo ». Non seulement un nombre réduit de participants bancaires laisse la place aux créanciers alternatifs, mais qui plus est, ceux toujours présents se concentrent sur l’extension de leurs financements arrivés à échéance ou la clientèle déjà existante, la production de nouveaux concours se trouvant délaissée. Plus précisément, « les établissements bancaires se limitant désormais généralement à un ticket de 50 millions d’euros par opération, les assureurs ont un rôle à jouer pour compléter les tours de table », souligne Graeme Jackson, responsable entreprises, banques et secteur public chez Jones Lang LaSalle. Et de diluer du même coup les risques pris par les banques.

« Par ailleurs, certaines banques se trouvent confrontées au refinancement des actifs dont la dette avait été initialement établie dans les années 2006-2007, retrace David Blondel, avocat associé en charge du département banque finance au sein de Wragge & Co (lire aussi l’encadré). Contrairement aux foncières qui s’orientent vers du crédit amortissable, de nombreux fonds non cotés pratiquent le crédit in fine : durant la vie de la créance (5 à 7 ans environ, NDLR), les intérêts sont versés tandis que le capital est remboursé à terme. Un capital souvent issu de la revente de l’actif immobilier, revalorisé. Or entre son acquisition en 2006-2007 au plus haut du marché et son prix de cession aujourd’hui, l’immeuble a connu une baisse de sa valeur. » Devant des loans (prêts) non performants, certains établissements de crédit ont ainsi fait le choix radical de céder leurs créances : en fin d’année dernière, Société Générale indiquait vouloir vendre pour 600 millions d’euros de prêts immobiliers, consentis avant 2007. « Des établissements bancaires notamment anglo-saxons, allemands et espagnols se retrouvent trop fortement chargés en créances hypothécaires, observe Christian Delaire, directeur général d’AEW Europe. Certains acteurs détectant des problèmes sur certaines de leur lignes préfèrent les céder à des prêteurs alternatifs. » Selon le dernier France Finance bulletin de CB Richard Ellis, « ce marché (vente de créances hypothécaires, NDLR) s’est considérablement développé en Europe au cours de l’année 2011, où les banques ont cédé pour près de 20 milliards d’euros de prêts avec plus de vingt transactions. Les opérations en cours représentent par ailleurs un montant supérieur à 13 milliards d’euros ».

Diversification

Si l’heure est à l’aménagement progressif des bilans bancaires sous la pression de Bâle III, l’initiative des assureurs est tout aussi frappée au coin du bon sens. « Les investisseurs institutionnels sont à la recherche de rendements stables, explique Christian Delaire. Or le crédit immobilier offre des revenus prévisibles » et le coût de gestion est moindre que ceux d’un portefeuille d’immeubles détenus en direct. Des spécificités bien précieuses dans un marché obligataire devenu peu rémunérateur pour ces investisseurs de long terme. « C’est aussi une source de diversification de leurs actifs d’investissement », poursuit Graeme Jackson. De plus, une créance hypothécaire au regard de la directive européenne Solvabilité II est plus favorablement traitée que l’immobilier détenu en direct, consommateur d’un capital réglementaire de 25 %. « Ici, nous sommes dans le cadre d’un crédit garanti par une hypothèque de premier rang, décrypte Isabelle Scemama, responsable de la gestion des financements immobiliers chez Axa Real Estate. Ces investissements sont traités comme du crédit, la charge en capital dépendant du niveau de risque de chaque prêt. »

Pour que cette activité soit valable, « l’assureur attend une marge équivalente à Euribor majorée d’au moins 200 points de base (pb) », précise Philippe Deloffre. Isabelle Scemama indique être à la recherche de spread de 250 à 450 pb (en moyenne en primaire et en secondaire) pour des prêts de bonne qualité, ce que l’on trouve en France et en Angleterre. Si l’acteur français indique pouvoir proposer des crédits à taux fixes mais aussi variables aux emprunteurs, l’essentiel des compétiteurs penche pour l’application d’un taux fixe. Tel Allianz Real Estate : « Le taux d’intérêt est figé, relève Xavier Mouette, directeur des acquisitions chez Allianz Real Estate France, au même titre que dans un investissement obligataire. »

En France, Axa Real Estate est un véritable pionnier dans cette expertise. C’est en 2005 que la ligne de métier pilotée par Isabelle Scemama est créée, avec pour cahier des charges d’intervenir sur le rachat de dettes hypothécaires ou en syndication auprès d’établissements bancaires dans le financement en direct d’opérations immobilières. Alors que dans un premier temps, l’activité était exclusivement adossée aux fonds propres des différentes filiales du groupe, aujourd’hui « d’autres institutionnels, des assureurs et des fonds de pension européens, co-investissent avec les entités du groupe dans notre programme de prêts qui atteint désormais 4,7 milliards d’euros », développe-t-elle. Alors que 1,5 milliard d’euros a été investi l’an dernier - essentiellement sur le marché anglais (le secondaire représentant 60 % des investissements), l’entité espère déployer plus de 2 milliards d’euros cette année.

Compte propre

Si Axa Real Estate est à ce jour le seul acteur réellement actif en France, d’autres sont sur le point de se lancer. Déjà présente aux Etats-Unis avec 6,1 milliards de dollars de dettes, la filiale spécialisée de l’allemand Allianz a fait ses premières armes en Europe, en commençant l’an dernier par son marché domestique. Allianz Real Estate a ainsi participé au financement de transactions immobilières à hauteur de 500 millions d’euros, avec une opération notable : un prêt de 315 millions d’euros octroyé au projet de restructuration du futur siège de Deutsche Bank, les Green Towers à Francfort. Mais les ambitions du géant allemand ne s’arrêtent pas là puisque le marché français constitue la seconde étape du déploiement européen de cette nouvelle ligne de métier. « Nous sommes en cours de constitution d’une équipe dédiée à la France, explique Xavier Mouette. Nous souhaitons produire des financements à partir des fonds propres de nos compagnies d’assurances. Les banques, pour des raisons prudentielles, ont des difficultés à prêter au-delà de cinq ans, constate-t-il. En qualité d’investisseur de long terme, nous proposons des créances pouvant aller jusqu’à dix ans. » Si Axa ou encore Allianz se sont lancés dans un premier temps pour leur compte propre, du côté des assureurs de petite et moyenne taille, le recours à un fonds de dettes immobilières constitue la solution ad hoc.

Fort de ce constat et approché par quelques compagnies d’assurances, AEW Europe vise le lancement, d’ici à l’été, d’un fonds d’investissement spécialisé dans la dette hypothécaire. « Dédié aux assureurs qui n’ont pas la taille et les expertises en interne pour mener à bien l’analyse de telles créances, ce véhicule sélectionnera des dettes seniors dont la ‘loan-to-value’ (LTV) n’excédera pas les 60 % mais aussi des financements en direct sur la France, l’Allemagne et le Royaume-Uni en bureau, logistique et commerce », détaille Christian Delaire. AEW Europe s’engage ainsi à intervenir sur l’ensemble de la chaîne : de l’origination à l’analyse des actifs sous-jacents en passant par l’analyse de la créance. Pour autant, le financement immobilier n’est pas le seul actif à retenir l’intérêt des assureurs. « Le Code des assurances a été récemment modifié pour que les compagnies puissent augmenter leur exposition au financement des partenariats public-privé via des parts de fonds communs de tritrisation », souligne Philippe Deloffre. Les assureurs sont à tous les étages du financement de l’économie !

A lire aussi