Freddie et Fannie, le démantèlement en vue

le 05/12/2013 L'AGEFI Hebdo

Deux projets au Congrès proposent de démanteler les agences hypothécaires. Leurs bons résultats, la régulation à mettre en oeuvre et la gronde d’actionnaires minoritaires compliquent la donne.

Le logo de Fannie Mae sur la façade de son siège à Washington. Andrew Harrer/

Cinq ans après la crise qui a balayé Freddie Mac et Fannie Mae, l’avenir des deux agences américaines de refinancement immobilier semble se dessiner. Deux projets ont été présentés aux parlementaires américains. Le premier à la Chambre des représentants est porté par l’élu républicain Jeb Hensarling, pour qui « Fannie et Freddie […] ont utilisé la garantie implicite du gouvernement pour prendre des risques inconsidérés ». Le second, mieux vu par les spécialistes, a été rédigé par la commission bipartisane Corker-Warner du Sénat.

Les deux textes reposent sur un même postulat : d’une part, en l’état actuel des choses, « les contribuables doivent supporter le risque inhérent à environ 1.000 milliards de dollars d’emprunts immobiliers chaque année. Ce n’est pas nécessaire étant donné que des institutions privées sont prêtes à le faire », explique Mark Zandi, chef économiste de Moody’s Analytic. D’autre part, les instances gouvernementales sont en situation de monopole. Sur les emprunts de montants inférieurs à 417.000 dollars (625.000 dans certaines régions des Etats-Unis), il est impossible aux acteurs privés d’être compétitifs. Ils sont donc obligés de s’en tenir aux « jumbos loans », les emprunts d’un montant supérieur. Résultat, les émissions de titres liés à des crédits hypothécaires (d’agences non gouvernementales) se sont nettement réduites.

Fort de ces chiffres, les deux projets Hensarling et Corker-Warner ont pour objectif de privatiser le marché du refinancement hypothécaire, supprimer Freddie et Fannie d’ici à cinq ans et mettre en place un système gouvernemental de régulation. Dans le cadre du plan Corker-Warner, il s’agira de la Federal Mortage Insurance Corps (FMIC) qui fonctionnera sur le modèle de la FDIC (Federal Deposit Insurance Corporation). En prélevant une commission de « 5 à 10 points de base sur tous les emprunts garantis », est-il écrit dans la proposition, elle sera notamment chargée de continuer à garantir l’accès aux emprunts des foyers les plus modestes. Pour la majorité des observateurs, ce point fait du projet Corker-Warner le préféré du président Obama : le prêt à taux fixe à 30 ans accessible au plus grand nombre est un symbole aux États-Unis. « Ce ne sera pas ce texte en l’état mais il va servir de base, oui, c’est sûr », confirme Mark Zandi.

Quelle hauteur de garantie ?

Pour autant, tout n’est pas fait, loin s’en faut. Un des principaux obstacles réside dans l’importance que les sénateurs entendent donner à la FMIC. Selon le projet initial, elle exigera de chaque acteur privé qu’il lui verse une garantie à hauteur de 10 % de ses engagements hypothécaires. Pour l’instant ce taux est de 5 %. En passant à 10 %, il pourrait gonfler de 30 à 45 points de base le coût d’un emprunt classique, estime Moody’s Analytic. Pour beaucoup d’analystes, c’est trop. « 5 %, c’est largement suffisant pour se prémunir contre la plupart des tempêtes financières », explique Mark Zandi. « C’est vrai dans la plupart des cas. Mais, en cas de turbulences, 10 %, ce n’est sans doute pas assez », tempère au contraire Frédéric Jamet, directeur de la gestion chez SSgA (State Street Global Advisors).

Autre nuage à l’horizon, les deux institutions sont désormais très rentables. Au troisième trimestre 2013, Freddie a réalisé un bénéfice net de 30,5 milliards de dollars (dont, il est vrai, 24 milliards d’exceptionnels) et Fannie un profit de 8,7 milliards. Les dividendes versés à l’Etat sont respectivement de 30,4 milliards et 8,6 milliards de dollars sur la même période. Au total, l’Etat a perçu plus de 185 milliards de dollars de leur part depuis leur sauvetage. C’est-à-dire peu ou prou l’équivalent des 188 milliards de dollars injectés en 2008. Difficile de se couper de cette manne, d’autant que le Trésor américain, qui devait initialement recevoir 10 % des dividendes de Freddie et Fannie, s’approprie désormais la quasi-intégralité des bénéfices trimestriels. Et ce pour une durée indéterminée.

Enfin, souligne James Glassman, ancien sous-secrétaire d’Etat sous George Bush et membre du think tank conservateur American Entreprise Institute, « ce projet ne prend pas en compte le sort des actionnaires minoritaires de Freddie et Fannie ». En 2008, le gouvernement a pris un peu moins de 80 % du capital des deux entités en échange de son chèque de 188 milliards de dollars. Reste donc à savoir ce que vont devenir les 20 % détenus par des investisseurs. Récemment, plusieurs initiatives ont vu le jour. Elles proposent alternativement de vendre ou de transférer à des acteurs privés ou encore de coter en Bourse certaines des activités de Freddie Mac et Fannie Mae. Une manière pour eux de récupérer leur investissement. Pour sa part, James Glassman soutient la possibilité de « vendre à profit ces deux institutions ». Dans cette confusion, une chose est sûre : aucune réponse ne devrait être donnée avant le printemps 2014.

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