Dossier Immobilier

Les fonds souverains s’intéressent au haut de gamme parisien

le 07/06/2012 L'AGEFI Hebdo

Après de nombreux achats à Londres, les fonds d'Etat du Moyen-Orient et d’Asie cherchent à investir dans l’immobilier d’entreprise à Paris.

Il s’agit de deux très grosses opérations annoncées à quelques semaines d’intervalle à Paris. La première est la cession par l’allemand KanAm, le 26 avril, des immeubles Néo, siège du Figaro, et Cité du Retiro, loué à Cartier, pour un total de 611 millions d’euros, à Invesco Real Estate, agissant pour le compte d’un fonds souverain du Moyen-Orient qui n’a pas voulu dévoiler son nom. L’autre grande opération est la vente par le français Eurosic, pour 508 millions d’euros, des bureaux 52 Hoche (Paris 8) et Avant Seine (Paris 13), loués à BPCE, à un fonds souverain asiatique, conseillé par JPMorgan, qui a souhaité lui aussi conserver l’anonymat. La vente doit être bouclée d’ici à fin juin. « Malgré la crise, deux fonds souverains, l’un du Moyen-Orient et l’autre d’Asie, viennent d’investir plus de un milliard d’euros dans de l’immobilier d’entreprise à Paris, rapporte Stephan von Barczy, directeur du département investissement chez Jones Lang LaSalle. Et nous prévoyons d’autres grosses opérations dans les prochains mois. Les fonds souverains s’intéressent désormais à la capitale française, après avoir beaucoup investi à Londres. »

Quant à l’annonce par Groupama de sa décision de vendre rapidement son prestigieux immeuble du 52 avenue des Champs-Elysées, loué notamment à Virgin et à Monoprix, pour plus 500 millions d’euros, elle a suscité bien des convoitises, d’après Jones Lang LaSalle, chargé de la transaction. C'est un fonds du Qatar qui serait l'acquéreur des 26.000 m

2mis en vente. Pourquoi cet attrait pour Paris ?

En direct et en « cash »

« Le marché de l’immobilier d’entreprise parisien est plus stable que celui de Londres, car moins dépendant de la finance, observe Paul Joubert, responsable des transactions européennes chez Invesco Real Estate, qui conseille notamment des fonds du Moyen-Orient. Il est également très liquide, disposant du premier parc de bureaux en Europe, en volume, et son taux de vacance est faible. »

Ces fonds se sont pendant longtemps contentés d’investir indirectement dans l’immobilier via des structures gérées par des assets managers. « Ils n’hésitent désormais plus à y investir directement, en constituant leurs propres équipes, afin d’être aux commandes et plus réactifs », constate Paul Joubert. En 2011, le fonds souverain d’Arabie Saoudite, Adia, a ainsi déboursé 220 millions d’euros pour acquérir l’hôtel Marriott des Champs-Elysées auprès de l’allemand Union Investment. Le fonds du Qatar a pour sa part acheté le 7 place Vendôme pour 180 millions.

Les fonds souverains asiatiques ne sont pas en reste, comme en témoigne la vente des bureaux 52 Hoche et Avant Seine. « Les fonds d’Asie commencent à s’intéresser à Paris, relève Nicolas Verdillon, directeur du département investissement chez CB Richard Ellis. Même si la crise de la zone euro les freine actuellement, ils regardent des dossiers et devraient jouer un rôle croissant au cours des prochains mois. » Les fonds souverains de Chine, de Singapour et d’Asie centrale se tiendraient notamment aux aguets. De même que des fonds de pension malaisiens et coréens. Le fonds souverain norvégien Norges est quant à lui déjà passé à l’acte, en achetant en 2011 pour 1,4 milliard d’euros d’immeubles de bureaux parisiens, aux côtés d’Axa Reim.

Stimulés par l’envolée des prix des matières premières et de leurs réserves de change, ces fonds d’investissement publics veulent diversifier leurs actifs. « Alors que le placement en actions est devenu risqué et que les obligations rapportent moins, l’immobilier allie à la fois sécurité et rendement, explique Olivier Gérard, président de Cushman & Wakefield France. Les fonds souverains veulent investir pour le long terme dans de très grands et beaux immeubles, très bien situés, des 'trophy assets'. Et ils paient en 'cash', ce qui leur donne un avantage certain sur d’éventuels concurrents à un moment où le crédit est rare. »

Dans ce contexte, les cessions effectuées par les fonds ouverts allemands, détenteurs de beaux actifs à Paris, attisent leurs convoitises. Les fonds allemands ont longtemps été les principaux investisseurs étrangers à Paris (voir le graphique). Mais secoués par la crise et une nouvelle réglementation en Allemagne, certains d’entre eux sont aujourd’hui en difficulté. Neuf fonds ouverts, dont KanAm et Seb Immovest, ont ainsi décidé, au cours des derniers mois, de se mettre en liquidation afin de vendre leurs actifs pour rembourser des investisseurs souhaitant retirer leur mise. KanAm Grundinvest a annoncé en février sa décision de vendre tous ses actifs d’ici à 2016. Or il ne possède pas moins d’une quinzaine d’immeubles à Paris, dont Néo et Retiro qu’il vient de vendre. Parmi ses autres actifs figurent notamment la tour Egée, à La Défense, à laquelle Adia s’est intéressé, et un bel immeuble situé rue La Boétie, où siège Sanofi-Aventis, et pour lequel plusieurs fonds seraient en concurrence.

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