DOSSIER IMMOBILIER

Les entreprises marqueront le pas en 2012

le 17/11/2011 L'AGEFI Hebdo

Encore dynamique, le marché de la demande placée connaîtra un trou d’air au premier semestre.

Immeuble de bureaux La Factory sur l’Ile Seguin (Hauts-de-Seine). Photo : Xavier Popy/REA

Finalement, la rentrée n’a pas été catastrophique. Malgré un contexte économique anxiogène, les entreprises, locataires ou propriétaires de leurs immeubles, ont poursuivi leur stratégie immobilière. Le marché de la demande placée est même plus vigoureux qu’en 2010 ! Selon le conseil Keops, près de 1,76 million de m

2de bureaux en Ile-de-France (IDF) ont fait l'objet de transactions au 30 septembre, soit quelque 260.000 m² supplémentaires par rapport à la même période en 2010, réputée être une bonne année. « Le premier semestre 2011 a été particulièrement actif, relève Guy Deforge, directeur ligne bureaux de Keops. Les entreprises sont sorties d’un certain immobilisme et l’on a vu se concrétiser des projets mis en veille depuis 2008. » D’ailleurs, tous les conseils en immobilier affichent le même optimisme et n’hésitent pas à anticiper 2,3 millions de m² placés en Ile-de-France d’ici à décembre, contre 2,1 millions l’an dernier. Or derrière ces chiffres rassurants, ce sont les petites entreprises qui ont mené la danse. Moins corrélées à la conjoncture, elles ont initié côté petites surfaces (moins de 600 m²), 1.325 opérations sur les neuf premiers mois de l’année contre 1.571 en septembre 2010 (Keops). « S’il y a peu de créations d’entreprises, note Jacques Bagge, directeur du département Agence de Jones Lang LaSalle, les dirigeants de PME apparaissent plus ambitieux que leurs homologues de grands groupes. Une des explications peut être la sortie, au 1er janvier 2012, des décrets d’application du Grenelle de l’Environnement, attendus sur le parc existant. Des chantiers parfois très lourds devront être lancés sur des sites occupés, ces entrepreneurs préférant y échapper en prenant les devants et en organisant leur déménagement. »

Pour autant, la période post-estivale a livré une poignée de grandes transactions (supérieures à 5.000 m²), dont Egis avec 26.000 m² à Guyancourt, Carrefour à Massy pour 85.000 m², et une opération exceptionnelle signée SFR qui transfère l’ensemble de ses métiers à Saint-Denis sur… 124.000 m². « L’opérateur téléphonique s’est positionné sur du foncier et fait construire en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement, NDLR) son 'Campus' qui sera totalement adapté à ses besoins », commente Magali Marton, directrice des études chez DTZ. Or ce dynamisme apparent cache un segment poussif. Au 30 septembre, Keops comptabilisait 47 grandes opérations (supérieures à 5.000 m²), contre 56 en 2010. Un constat préoccupant qui fait craindre un début d’année 2012 difficile. « Même si les besoins de rationalisation de leur immobilier sont bien réels, notamment en période de crise, soulève Jacques Bagge, le manque de visibilité économique, lié à la problématique de financement, va pousser à l’attentisme. » Une inquiétude partagée par Ludovic Delaisse, directeur du département Agence et Développement de Cushman & Wakefield, qui prédit un premier semestre 2012 atone, « les entreprises devant jauger l’impact de cette crise financière sur leur cœur de métier. Leur projet de déménagement ne se précisera pas avant l’été prochain ».

Rapport de force

Illustration d’une navigation à vue des entreprises, « de nombreux 'deals' initiés avant l’été et dont la signature était toute proche ont été différés », précise le conseil de Cushman & Wakefield. Sans oublier l’échéance de l'élection présidentielle qui figera sans doute de nombreuses décisions, notamment du côté de l’Administration « qui pèse chaque année environ 20 % du volumes des transactions », souligne Ludovic Delaisse, à l’image du Ministère de l’Intérieur qui, cette année, a pris à bail 38.000 m² à Paris et dont l’emménagement est prévu au quatrième trimestre 2012.

Ce « trou d’air » attendu au premier semestre 2012, Magali Marton, plus optimiste, le nuance : « Les demandes enregistrées auprès de nos départements sur le segment des grandes surfaces de bureaux en Ile-de-France atteignent 1,6 million de m² d’ici à 2015, avec des recherches portant sur des surfaces allant jusqu’à 50.000 m² ! » La rationalisation de leur immobilier serait, contre vents et marées, la priorité. « D’autant que le contour de Paris s’est desserré. » Dans les faits, par choix ou par contrainte, les entreprises n’hésitent plus à s’éloigner de Paris. Et parfois assez loin. La demande placée en seconde couronne a été particulièrement dynamique depuis janvier : Immostat y comptabilise une augmentation de 52 % à période identique en 2010, contre +16 % en première couronne, et +1 % du côté de la capitale. Seule La Défense voit sa demande placée reculer de 14 %.

Le rapport de force entre locataire et propriétaire s’est également redessiné. « Les entreprises occupantes ont conscience que ce sont elles qui font la valeur d’un immeuble », ajoute Magali Marton. Pour cet expert, l’opération de SFR est symptomatique de cette tendance. « A mon sens, cet utilisateur se distingue non seulement par une acquisition totalement sur mesure, mais surtout par sa stratégie immobilière. L’opérateur téléphonique vise très probablement la revente de cet actif sur le marché de l’investissement en 'sell and lease-back', conscient de la valeur de sa signature. » Les utilisateurs auraient ainsi entamé un bras de fer avec leurs propriétaires. Les franchises de loyers, depuis trois ans, varient entre un et deux mois par année d’engagement, selon la qualité de l’actif et son emplacement, « les mesures d’accompagnement (franchises comprises) peuvent représenter 12 % à 15 % du loyer facial selon les cas », indique Guy Deforge, telle la participation du propriétaire aux travaux d’aménagement par exemple. Si la durée moyenne de baux est de cinq ans et demi pour les PME, « elle s’allonge pour les surfaces supérieures à 3.000 m², le locataire en profitant pour obtenir un certain nombre de faveurs », fait savoir Magali Marton. A cet égard, les loyers économiques, réellement payés par les utilisateurs, peuvent être 20 % à 25 % moins élevés que les loyers faciaux affichés dans le bail de location.

Si la location est le gage d’une souplesse d’occupation, tous les utilisateurs ne font pas ce choix. C’est le cas du réassureur Scor. « Notre objectif est de devenir, dans la mesure du possible, propriétaire de nos localisations stratégiques », explique Jean Guitton, directeur immobilier du groupe, propriétaire à Londres, Cologne et Singapour et qui a acquis cette année le 5 avenue Kléber à Paris.

Préoccupations

Le responsable de Scor indique être soucieux du relèvement de la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France (Tabif), et de celui de la redevance pour création de bureau inscrits l’un et l’autre dans la loi de Finances pour 2011. « La première, qui existait depuis dix ans, n’avait jamais été réévaluée, rappelle-t-il. Selon les secteurs, son augmentation atteint entre 44 % et 380 % et doit être réévaluée chaque année ! Cette taxe oscille entre 4,51 et 15,91 euros/m². A la charge du propriétaire, ce dernier le répercute sur ses locataires. De plus, la redevance pour création de bureau a également été relevée pour atteindre 86 à 344 euros/m² et subit un nouveau découpage géographique. » La facture va donc s’alourdir pour les utilisateurs, qu’ils soient locataires ou propriétaires. Autre modification dans le paysage immobilier : celle de la norme comptable IAS 17 (L'Agefi Hebdo du 27 octobre) qui assimilerait tout contrat de location, bail immobilier compris, à une dette. Impactant la capacité d’emprunt de l’entreprise.

En outre, la sortie, au 1erjanvier prochain, des décrets d’application du Grenelle sur le parc existant est attendue avec circonspection. « Les grands utilisateurs ne regardent plus que des bâtiments de haute qualité environnementale ou à performance énergétique compétitive, constate Ludovic Delaisse. Par manque d’efficience, les immeubles de seconde main sont souvent peu privilégiés. » Or en raison du nombre limité d’opérations en blanc et de mises en chantier reportées, « l’offre de bureaux neufs/restructurés ne constitue plus que 24 % du volume total de l’offre disponible à six mois, poursuit le conseil. Cette tendance devrait perdurer au moins jusqu’au début de 2013 ». Le désir des entreprises d’optimiser leur immobilier sans faire trop de concessions sur l’adresse risque d’être de plus en plus difficile à satisfaire.

*Le Salon de l’immobilier d’entreprise, SIMI, aura lieu du 30 novembre au 2 décembre 2011au Palais des Congrès de Paris, Porte Maillot.

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